Đừng nhìn phiến diện

	Vốn vào bất động sản: Cần giảm cho vay dự án cao cấp
	Kiểm soát vốn vào bất động sản: Gạn đục khơi trong

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị cho phép các TCTD được tiếp tục sử dụng tỷ lệ tối đa 45% của nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019 thay vì phải giảm về còn 40% theo quy định. Tổ chức này đưa ra 4 lý do để biện minh cho kiến nghị trên, nhưng tựu chung lại là lo ngại dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản sẽ bị thu hẹp lại.

Ảnh minh họa

Không khó để thấy đề xuất trên của HoREA một phần cũng xuất phát từ lợi ích của các DN bất động sản mà quên mất một điều cơ bản: Hệ thống ngân hàng không phải chỉ phục vụ riêng cho lĩnh vực bất động sản mà phục vụ cho cả nền kinh tế. Ngân hàng là huyết mạch của nền kinh tế; sự an toàn hiệu quả trong hoạt động của hệ thống ngân hàng sẽ đảm bảo cho sự tăng trưởng ổn định và bền vững của nền kinh tế.

Trong khi không thể phủ nhận bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với các ngân hàng. Mặc dù HoREA cũng thừa nhận “nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động” của các ngân hàng, còn “DN bất động sản kinh doanh cần nguồn vốn trung, dài hạn”. Thế nhưng dường như họ không hiểu rằng về nguyên tắc việc sử dụng quá nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn sẽ đẩy các ngân hàng đứng trước nhiều rủi ro như: rủi ro kỳ hạn, rủi ro thanh khoản…

Rủi ro đối với tín dụng bất động sản càng nhân lên gấp bội bởi đến nay thị trường này vẫn còn mang tính đầu cơ rất cao, khiến cho những cơn sốt nóng lạnh vẫn liên tục diễn ra. Bản thân HoREA cũng nhìn nhận “đã xuất hiện những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước”.

Hơn ai hết, các ngân hàng là người thấm thía nhất những rủi ro khi dồn vốn vào lĩnh vực này. Còn nhớ cơn sốt bất động sản những năm 2006 – 2007 đã cuốn vào đó một lượng vốn tín dụng không nhỏ, để rồi sau đó khi thị trường lao dốc, lượng vốn này cũng bị đóng băng theo. Nguy hiểm hơn, cục máu đông nợ xấu còn gây ách tác cả dòng tín dụng chảy vào nền kinh tế và buộc hệ thống ngân hàng phải vất vả xử lý cho đến tận bây giờ.

Thấu hiểu điều đó nên NHNN thường xuyên nhắc nhở các TCTD kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên cũng bởi bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, nên trong điều hành chính sách NHNN cũng rất quan tâm tới sự phát triển bền vững của thị trường này. Trên thực tế, cơ quan quản lý đã có một bước nới chính sách để hỗ trợ cho thị trường bất động sản hồi phục khi đã tạm hoãn việc thi hành tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 40% đến đầu năm 2019 thay vì phải thực hiện ngay từ đầu năm 2018.

Tuy nhiên, sự an toàn của hệ thống ngân hàng phải được đặt lên hàng đầu để đảm bảo sự phát triển ổn định của nền kinh tế. Vì vậy, việc siết lại tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cũng như kiểm soát chặt dòng tín dụng chảy vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, là hoàn toàn cần thiết cả trong ngắn hạn và dài hạn.

Chưa kể, xét ở một chừng mực nào đó, việc siết chặt hơn tín dụng bất động sản cũng góp phần giúp thị trường này phát triển lành mạnh khi góp phần loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, hoạt động theo kiểu “tay không bắt giặc”; việc siết chặt hơn tín dụng bất động sản cũng sẽ giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ, giảm nguy cơ bong bóng trên thị trường.

Còn với các doanh nghiệp bất động sản, đã có không ít khuyến nghị được đưa ra là không nên trông chờ, phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng mà cần phải chủ động khai thác các nguồn vốn khác có kỳ hạn dài hơn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, nguồn tài trợ từ các quỹ đầu tư bất động sản… Rộng hơn, để thị trường này phát triển bền vững cần phải cơ cấu lại tỷ lệ hàng hóa cho phù hợp với mức thu nhập của các nhóm dân cư, mức độ phát triển của nền kinh tế. Đặc biệt, cần phải có biện pháp để ngăn ngừa những doanh nghiệp yếu kém, tình trạng đầu cơ thổi giá trên thị trường.

Cần nhớ rằng, không chỉ ở Việt Nam mà tại bất kỳ quốc gia nào trên thế giới cũng vậy, ngân hàng “không thể” đáp ứng được toàn bộ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản. Vì vậy không nên và cũng không thể đòi hỏi.