Vốn vào bất động sản: Cần giảm cho vay dự án cao cấp

Trao đổi với phóng viên thoibaonganhang.vn, ông Sinh cho biết:

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

Trong những tháng đầu năm 2018, nhìn chung, thị trường bất động sản phát triển tương đối ổn định.

Các biểu hiện nổi bật là thanh khoản tốt, lượng giao dịch nhà ở cao; tín dụng bất động sản dao động ở mức hợp lý; số lượng các doanh nghiệp bất động sản mới thành lập tăng nhanh; các dự án được triển khai mạnh mẽ ở tất cả các phân khúc; nhu cầu sử dụng thực ngày càng tăng rõ rệt; và thị trường đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền.

Ông đánh giá thế nào về các yếu tố tác động đến thị trường hiện nay, như điều kiện vĩ mô, hệ thống chính sách điều tiết…?

Lạm phát hiện vẫn được kiểm soát tốt. Lãi suất tín dụng đang ở mức hợp lý. Cơ chế, chính sách đối với thị trường ngày càng chặt chẽ, các chủ thể tham gia thị trường đã chuyên nghiệp hơn.

Theo nhìn nhận của tôi, hệ thống chính sách thị trường bất động sản hiện đang phát huy tích cực và niềm tin của thị trường đang cải thiện tốt. Cùng với đó là sự điều tiết của Nhà nước ngày một hiệu quả đối với thị trường này.

Nhưng vừa qua, một số địa phương xuất hiện tình trạng giá bất động sản tăng mạnh. Theo ông, nguyên nhân do đâu và có nên lo ngại đây là biểu hiện bong bóng bất động sản?

Thời gian qua, thị trường đất nền tại một số khu vực, một số địa phương như: Hà Đông (Hà Nội), Vĩnh Yên (Vĩnh phúc), Bắc Ninh, Thái Nguyên, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Long Thành (Đồng Nai)... diễn ra sôi động.

Theo tôi, giá đất nền tăng cao như vậy chủ yếu diễn ra tại các đô thị đang phát triển có các công trình hạ tầng đồng bộ; các khu vực đã hình thành hoặc có quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng.

Riêng với 3 địa phương đang chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc), trong năm 2017 và đầu năm 2018 tại các khu vực trên đã xảy ra tình trạng phân lô bán nền, chuyển nhượng đất rừng, đất nông nghiệp trái quy định pháp luật diễn ra trên diện rộng, đẩy giá đất tăng cao trong thời gian ngắn.

Nguyên nhân chủ yếu là do một số nhà đầu tư lợi dụng thông tin về việc quy hoạch mở rộng đô thị, phát triển các công trình hạ tầng (cầu, đường giao thông, chuẩn bị xây dựng sân bay Long Thành…), chuẩn bị thành lập 3 đặc khu kinh tế để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương (cấp huyện, xã) đã chưa chú trọng quản lý về giao dịch và sử dụng đất đai, cho phép tách thửa và xác nhận cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng không đúng quy định pháp luật, đồng thời cũng chưa quan tâm tuyên truyền cho người dân biết để chấp hành đúng pháp luật.

Trước tình hình giá bất động sản tăng mạnh tại một số địa phương nêu trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp can thiệp thị trường. Kết quả thế nào, thưa ông?

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, căn cứ chức năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương triển khai một số giải pháp cần thiết nhằm ổn định thị trường.

Theo đó, các địa phương chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế cũng đã có nhiều giải pháp nhằm ngăn chặn việc giá đất tăng đột biến như: tạm dừng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở; tạm dừng thủ tục tách thửa, tạm dừng các giao dịch quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp; tăng cường công tác tuyên truyền cũng như công khai thông tin về quy hoạch tránh rủi ro cho người dân.

Sau khi chính quyền địa phương có những giải pháp để chấn chỉnh thị trường, tình hình thị trường bất động sản tại các khu vực nêu trên đã ổn định trở lại.

Như vậy, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng bền vững, song cũng tiềm ẩn một số nguy cơ. Chúng ta phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển bền vững.

Liên quan đến cảnh báo của ông, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có Chỉ thị 04/CT-NHNN, trong đó yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Ông đánh giá thế nào về động thái chính sách này?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến cuối năm 2017, đầu năm 2018, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, xây dựng của các tổ chức tín dụng là 529.579 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 8,14% dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế; tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản là 4,58%.

Bên cạnh đó, cho vay phục vụ đời sống về nhà ở là 591.533 tỷ đồng. Như vậy, vốn tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản là khoảng 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 17% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Theo tôi, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn ở trong ngưỡng an toàn.

Tuy vậy, cần chú ý rằng cho vay bất động sản thường có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất cho vay cao hơn cho vay sản xuất, kinh doanh. Do đó, khi có cơ hội, các ngân hàng thương mại có thể cho vay nhiều đối với lĩnh vực bất động sản. Khi dòng vốn dành quá nhiều vào lĩnh vực này sẽ có tác động đẩy giá bất động sản tăng cao, tạo nguy cơ “bong bóng”.

Vì vậy, để tránh cho thị trường bất động sản không xảy ra bong bóng, hiện tại, với ngành Ngân hàng cần triển khai một số giải pháp: thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản. Ngược lại, có thể nới lỏng tín dụng, tăng hạn mức cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phân khúc bình dân, giá thấp.

Đồng thời để bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng, phải xác định việc cho vay để mua nhà ở cũng là nguồn tín dụng vào đầu tư bất động sản, từ đó kiểm soát chặt chẽ, nhất là đối với các đối tượng mua bất động sản để đầu cơ.

Câu hỏi cuối cùng, theo ông, liệu thị trường này có đổ vỡ vào 2019 theo chu kỳ, như một số chuyên gia gần đây dự báo?

Về tổng thể, theo tôi từ nay đến 2019, thị trường bất động sản sẽ ổn định, không có biến động lớn.

Xin cảm ơn ông!