Gập ghềnh định giá đất

Mơ hồ giá đất “sát” thị trường

Một trong những tác dụng quan trọng của bảng giá đất tại các địa phương là để sử dụng tính toán đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn hiện nay, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, thậm chí chỉ bằng khoảng 30-60%.

Chênh lệch giá đất sau khi có hạ tầng chưa được cơ quan Nhà nước cập nhật

Việc điều chỉnh tăng dần từng năm cho “sát với thực tế” đem đến tác động ngược: người có đất bị thu hồi chờ đợi, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.

Ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho rằng, chính sách pháp luật về giá đất còn nhiều bất cập cần phải điều chỉnh. Trong đó, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Khái niệm “trong điều kiện bình thường” cũng chưa được làm rõ, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng.

Trong khi đó, Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế…

Điều này, theo ông Bùi Ngọc Tuân: “dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều tại các địa phương”.

Ông Olov Farnlvist - chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết, tại Thụy Điển, định giá đất được tính toán sát tới từng thửa đất. Trong khi đó, Việt Nam mới dừng ở tính toán theo đoạn đường, tuyến phố, hoặc cả xã, thậm chí cả huyện. Hiện tại, Việt Nam đã có dự thảo về phương pháp, khung giá, định giá đất nhưng điều quan trọng là phải phù hợp với các chuẩn mực quốc tế.

Theo ông, ở phần lớn các nước, giải pháp để định giá theo thị trường (bằng khoảng 75-80% giá thị trường) dựa trên những phương pháp định giá hàng loạt và cá biệt…

Tuy nhiên, ông Bùi Ngọc Tuân cho rằng, với cách làm hiện nay, Việt Nam rất khó xây dựng bảng giá đất chuẩn xác tại Việt Nam theo chuẩn mực quốc tế với bảng giá đạt khoảng từ 75-85% như vị chuyên gia quốc tế nọ nêu.

Hiện Bộ TN&MT cũng đang lấy ý kiến để đưa ra phương án điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường. Theo đó, buộc người định giá phải thâm nhập thị trường chứ không thể căn cứ vào những hợp đồng giao dịch. Người định giá phải có trình độ phân tích thị trường để xác định được giá đất thị trường...

Lấn cấn giá đất giáp ranh

Trên thực tế, hiện khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn, thấp từ 1,5 triệu đồng/m2 đến cao 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt.

Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Ông Đinh Văn Vũ - Tổng giám đốc Công ty mua bán và định giá nợ Việt Nam cho hay, còn rất nhiều vướng mắc trong xác định giá đất giáp ranh. Đặc biệt trong các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh là một vấn đề khó khăn.

Ví dụ khi nâng cấp đường 5 từ Hà Nội đi Hải Phòng sẽ phải đi qua 4 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng. Giá đất nông nghiệp ở mỗi tỉnh quy định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau. Giá đất giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn, nhất là giáp ranh giữa Hà Nội và Hưng Yên.

Nhưng, không chỉ có sự chênh lệch giáp ranh giữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn giữa các quận, huyện. Chuyên viên Sở TN&MT Hà Nội cho biết, trong quá trình xây dựng giá đất, Hà Nội bị vướng vào vùng giáp ranh. Bảng giá đất hiện tại phục vụ mục đích thu tiền cho ngân sách Nhà nước, nếu không quản lý được giao dịch sẽ rất khó quản lý. Đã có hiện tượng giá đất tại huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông…

Với những bất cập về giá đất, theo đề xuất của Cục trưởng Cục Quản lý đất, giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo các nguyên tắc như: Theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất đối với trường hợp xác định được thu nhập...

Nguyễn Minh