Hậu họa khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu (Bài 3)

Bài 1: Vô hiệu hóa "Đại bảo hiểm"

Bài 2: Vì đâu nên nỗi đoạn trường

Bài 3: Thắng kiện… vẫn chùn tay

Niềm vui... ngắn chẳng tày gang

Không phục với phán quyết của Toà sơ thẩm, ngày 7/10/2011, Vietcombank đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và được Toà án nhân dân Tối cao tại Đà Nẵng đưa ra xét xử theo trình tự phúc thẩm ngày 23/5/2012.

Trái ngược với quan điểm của Hội đồng xét xử phiên sơ thẩm, qua xem xét hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba với Vietcombank, Hội đồng xét xử Tòa phúc thẩm đã cho rằng, mặc dù cả hai hợp đồng sử dụng từ ngữ ở phần tiêu đề chưa được chuẩn xác, nhưng xét về nội dung của cả hai hợp đồng này, bên thứ ba đã thỏa thuận và có nội dung cam kết rõ trong hợp đồng rằng: đồng ý thế chấp tài sản là QSDĐ để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho DN Huyền Minh vay vốn tại Vietcombank không giới hạn ở nợ gốc, nợ lãi, lãi quá hạn và phí phát sinh từ khoản nợ vay hoặc liên quan đến khoản nợ vay của các hợp đồng tín dụng được ký giữa Vietcombank và DN Huyền Minh.

Các ngân hàng vừa cho vay... vừa run. (Ảnh: ĐK)

Thay mặt Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Chủ toạ phiên tòa - Hồ Ngọc Bích cho rằng, như vậy, bên thứ ba đã thể hiện rõ ý chí đồng ý dùng tài sản là QSDĐ của mình để bảo lãnh nhằm đảm bảo cho khoản vay của DN Huyền Minh tại Vietcombank đã được lập thành văn bản và ba bên cùng ký trước công chứng Nhà nước. Tại phiên tòa, bên thứ ba đã thừa nhận đã ký và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ là hoàn toàn hợp pháp. Án sơ thẩm xử tuyên bố vô hiệu đối với hai hợp đồng nói trên cùng với lời chứng thực của công chứng viên và văn phòng đăng ký QSDĐ là không đúng.

Do đó, kháng cáo của Vietcombank không chấp nhận việc án sơ thẩm tuyên bố vô hiệu hai hợp đồng thế chấp QSDĐ là có căn cứ nên được chấp nhận. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm để đưa tài sản bảo đảm cho các khoản vay của DN Huyền Minh vào xử lý nếu DN này không thanh toán được nợ cho Vietcombank.

“Khi tòa phúc thẩm thắng, đương nhiên phấn khởi nhưng vẫn chưa hết lo cho tương lai. Món vay vừa qua, quy mô không quá lớn. Nhưng với món vay lớn thì rất nguy hiểm nếu DN lợi dụng điều này. Chỉ mong rằng tòa tối cao có hướng dẫn cụ thể hơn vấn đề này”, ông Nguyễn Đào Tố - Phó giám đốc Vietcombank Dung Quất cho hay.

Thắng kiện là niềm vui, nhưng thêm một mối lo khác là theo cách giải thích của Tòa phúc thẩm, các ngân hàng sẽ phải sửa lại từ ngữ ở phần tiêu đề của hợp đồng cho chuẩn xác hơn. Theo cách giải thích này, một số hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba đã được Vietcombank Dung Quất đổi thành Hợp đồng thế chấp QSDĐ để đảm bảo nghĩa vụ của người khác. Tuy nhiên, khi đăng ký giao dịch đảm bảo thì không được vì mặc dù Nghị định số 11/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn thi hành.

Vẫn “chùn tay” khi cho vay

Cũng tương tự như trường hợp của Vietcombank, ông Vũ Khánh Din - Phụ trách pháp chế của MB cho biết, đương nhiên với bất kỳ quyết định nào của cơ quan Nhà nước nói chung có ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động hay giao dịch của mình thì bao giờ cũng phải khẩn trương xem xét các giao dịch đó trước, rà soát những cái tương tự và rút kinh nghiệm khẩn trương. Còn việc sau đó dựa trên những căn cứ thấy rằng giao dịch đó thấy không sai theo quy định của pháp luật thì cần trao đổi và làm rõ với cơ quan chức năng, bởi cơ quan chức năng hiện tại bây giờ cũng rất cởi mở hướng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật.

Khi được hỏi “Sau vụ việc này MB có chùn tay với các khoản vay như vậy?”. Đại diện MB cho rằng, không phải khi phát sinh vụ việc này, mà trước đây rất lâu MB đã có hướng dẫn là hạn chế việc nhận tài sản bảo đảm bên thứ ba, ngay bản thân quy định nội bộ về phần liên quan đến tài sản bảo đảm của bên thứ ba hoặc bên bảo lãnh thì ngân hàng yêu cầu phải có quan hệ huyết thống, hoặc nếu bảo lãnh cho DN thì người bảo lãnh phải là lãnh đạo quản lý hoặc người quản lý của DN thì mới bảo đảm là người đó thực sự đứng ra bảo lãnh để hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi cấp tín dụng. Việc làm này cũng để tránh việc các đơn vị bên ngoài lạm dụng việc bảo đảm của bên thứ ba dựa trên quan hệ tín dụng đen, rồi nhiều trường hợp liên quan đến lừa đảo cũng như vậy, hoặc vay ké, vay hộ thì sẽ rất khó khăn cho ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm.

Gần đây trên thị trường, phát hiện nhiều trường hợp bên cho vay nặng lãi thường yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải thế chấp QSDĐ hoặc ủy quyền cho bên cho vay này để vay ngân hàng hoặc ép bên vay phải thế chấp tài sản này cho bên cho vay tại ngân hàng. Đã có trường hợp các đơn vị cho vay nặng lãi lại làm hình thức vay ngân hàng rồi cho vay lại, và yêu cầu bắt bên thứ ba ký vào. MB đã hiểu rất rõ và lường trước vấn đề này. Nên cũng đã có hướng dẫn để hạn chế rủi ro cho ngân hàng chứ không cấm vì pháp luật không có điều nào cấm lập hợp đồng thế chấp với bên thứ ba. Ngoài ra, sau vụ việc, MB cũng như các ngân hàng đã làm việc, trao đổi với các cơ quan Nhà nước như Bộ Tư pháp, NHNN, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam để nhận hướng dẫn thống nhất về cách hiểu và áp dụng pháp luật. Theo thông tin nhận được thì các cơ quan này cũng đang trong quá trình làm việc với Tòa án Nhân dân tối cao để thống nhất hướng dẫn nội dung này.

Các phán quyết của Tòa cũng sẽ tác động lớn đến hoạt động của nền kinh tế bởi lẽ hiện nay số lượng DN mong muốn vay vốn thông qua tài sản bảo đảm là QSDĐ của bên thứ ba khá lớn bởi DN là pháp nhân riêng biệt, mặc dù có nhà xưởng nhưng đã thế chấp, đến khi vay vốn lưu động không có tài sản bảo đảm, họ thường thế chấp tài sản là QSDĐ của bên thứ ba. Chính vì vậy, các ngân hàng nếu cho vay cũng trong tình trạng… “vừa làm vừa lo”. Tuy nhiên, nếu được vay, chắc chắn khoản vay này cũng không nhiều bởi các ngân hàng sẽ thận trọng hơn với mức độ rủi ro của loại tài sản này.

Dương Công Chiến