Kích tăng trưởng nhưng cần cẩn trọng

	Cơ hội khó có thể chia đều
	BĐS Việt sẽ vẫn là điểm sáng
	Năm 2017: Thời điểm tốt để đầu tư BĐS?

Ông Trần Kim Chung

PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM):

Nhìn lại 2016, giá BĐS thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Giao dịch thị trường nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm trở lại đây.

Năm 2017 và một vài năm tới, dự báo thị trường sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do hoạt động đầu cơ suy giảm khi tín dụng bị thắt chặt hơn, luồng tiền nước ngoài không nhiều như dự kiến (thậm chí có thể giảm), luồng tiền đầu cơ trong nước đón đầu TPP sẽ bị rút khỏi thị trường…

BĐS vẫn là một thị trường quan trọng của nền kinh tế

Thị trường BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được cố gắng hoàn thành. Một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn. Các dự án quy mô lớn sẽ điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh mới. Về nguồn tín dụng, trong bối cảnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn giảm từ 60% (đến hết 31/12/2016) xuống 50% từ 1/1/2017; trọng số rủi ro tăng từ 150% lên 200% theo Thông tư số 06/2016/TT-NHNN thì dư địa cho vay lĩnh vực BĐS sẽ bị thu hẹp hơn.

Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (đến dưới 2 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới, do nhu cầu phân khúc này vẫn còn rất lớn trong khi cung trên thị trường khá thiếu hụt. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy cần có chính sách hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc này.

Tóm lại, có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS phát triển ổn định hơn. Thị trường thay đổi theo hướng điều chỉnh cơ cấu giữa các phân khúc và đi vào nhu cầu thực chất hơn. Cơ cấu BĐS có sự dịch chuyển từ phân khúc trung, cao cấp sang phân khúc trung bình thấp. Do đó, các bên hữu quan cần có những điều chỉnh để thích ứng và phản ứng kịp thời với các thay đổi này. Riêng với người tiêu dùng, đây cũng là thời điểm tốt để hiện thực hóa cơ hội sở hữu căn nhà mơ ước.

Ông Cấn Văn Lực

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính ngân hàng:

Theo số liệu của NHNN và tính toán của chúng tôi, đến cuối năm 2016, dư nợ tín dụng cho BĐS khoảng 435 nghìn tỷ, tăng khoảng 10% so với tháng 12 năm 2015, bằng 8% tổng dư nợ cho nền kinh tế. Tuy tăng nhanh so với năm 2016 nhưng chỉ là mức tương đối và có sự kiểm soát chặt hơn từ NHNN với một loạt những chính sách đã được đưa ra.

Tín dụng vẫn chảy vào BĐS nhưng có sàng lọc hơn, khi chỉ cho vay các dự án phải đảm bảo khả thi, đảm bảo tiến độ và không quá rủi ro. Hơn nữa có đến khoảng 40% tín dụng cho vay vào phân khúc nhà ở chính là những mặt tích cực cần ghi nhận.

Vốn đầu tư vào BĐS vẫn sẽ tăng trong năm 2017, trước hết đó là vốn tín dụng sẽ tiếp tục giải ngân các hợp đồng tín dụng đã ký. Thứ hai, 2 phân khúc của thị trường (phân khúc nhà ở và phân khúc về mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê) sẽ vẫn ổn định và tăng trưởng tích cực. Cùng với đó, nhiều đối tượng có thể vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8% cũng có thể góp phần kích cầu thị trường. Ngoài ra, các luật về kinh doanh BĐS, nhà ở… có hiệu lực từ 2015, cùng với đó là quá trình hội nhập mạnh mẽ của Việt Nam thì Việt kiều, NĐT nước ngoài cũng có thể đầu tư nhiều hơn.

Tuy nhiên, tín dụng vào BĐS sẽ tiếp tục có sự sàng lọc hơn so với trước đây vì trọng số rủi ro BĐS tăng lên 200% và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn giảm xuống 50% từ 1/1/2017 theo Thông tư số 06/2016/TT-NHNN. Trong khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn sẽ không có tác động lớn (vì về cơ bản, các NH vẫn chưa dùng hết room này) thì về trọng số rủi ro, chúng tôi kiến nghị cần phân nhóm tiếp. Bên cạnh đó, một cản trở nữa trong trung và dài hạn là vấn đề đánh thuế BĐS. Tôi ủng hộ việc này nhưng phải làm thế nào cho minh bạch và công bằng. Và muốn được công bằng thì mình cũng khuyến nghị rất rõ là phải có hệ thống thông tin về BĐS mà hiện nay chúng ta chưa có.

Ông Đặng Anh Tuấn

TS. Đặng Anh Tuấn, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng Tài chính, trường Đại học Kinh tế Quốc dân:

Thị trường đã bắt đầu hồi phục từ năm 2014 và tăng trưởng trở lại từ đó tới nay. Tồn kho BĐS cuối năm 2013 là khoảng 94,3 ngàn tỷ đồng. Đến cuối năm 2016, giá trị tồn kho BĐS cả nước chỉ còn gần 32 ngàn tỷ đồng. Với chu kỳ của BĐS, tôi kỳ vọng thị trường sẽ còn tiếp tục tăng trưởng trong trung hạn.

BĐS là một thị trường quan trọng liên quan đến nhiều thị trường khác, BĐS cũng là một kênh đầu tư hút nhà đầu tư và hút vốn, vậy nên luôn cần có sự quan sát để điều chỉnh thị trường điều chỉnh chính sách ngăn chặn đầu cơ, ngăn thị trường tăng trưởng nóng và bong bóng trở lại.

Tuy nhiên theo quan sát và phân tích của chúng tôi, dòng vốn và sự phát triển của thị trường đã và đang được kiểm soát tốt, từ năm 2016 ngành Ngân hàng đã kiểm soát chặt tín dụng cho lĩnh vực BĐS. Và theo Thông tư 06/2016, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn và trọng số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS được kiểm soát chặt nên thị trường BĐS sẽ tăng trưởng chậm lại so với năm 2015 và 2016.

Theo tôi, các giải pháp mà NHNN đã đưa ra (trong Thông tư 06/2016 và các văn bản liên quan) là rất kịp thời và mang tính chủ động trong việc kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS. Vì nếu quá tập trung cho tín dụng BĐS sẽ dễ nảy sinh những bất ổn về kỳ hạn, dẫn đến các vấn đề về thanh khoản của cả hệ thống. Lãi suất cho vay của các NH đối với lĩnh vực BĐS có thể sẽ tăng nhẹ trong năm nay, phản ánh sự thắt chặt này. Các NHTM cũng sẽ thận trọng hơn và tập trung vào đánh giá tính khả thi và hiệu quả tài chính của các dự án phát triển BĐS mới.

Việc hạn chế phát triển BĐS cao cấp và nghỉ dưỡng theo tôi là rất hợp lý và có thể đưa ra quy định bổ sung cụ thể về phân khúc này. Nhưng đồng thời, NHNN cần chú ý chính sách tín dụng hỗ trợ khu vực nhà ở đối với người cho thu nhập trung bình và thấp. Bởi, xu thế phát triển nhà chung cư và nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đang là nhu cầu thực sự hiện nay. Hơn nữa, BĐS vẫn là một thị trường quan trọng của nền kinh tế và sự phát triển của thị trường này sẽ có ảnh hưởng quan trọng tới khu vực NH và hệ thống tài chính trong tương lai.