Kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản

	PVcomBank nâng cấp 4 quỹ tiết kiệm lên phòng giao dịch
	Thanh toán hóa đơn và nạp tiền điện thoại tự động với PVcomBank
	Mở thẻ miễn phí, nhận thêm ưu đãi từ PVcomBank

Bà Nguyễn Thúy Hạnh

Thị trường BĐS đã sôi động trở lại, sau khi các doanh nghiệp đưa ra chiến lược mở bán và đánh giá sản phẩm phù hợp. Số lượng sản phẩm bán mới và được tiêu thụ đều tăng. Để hấp thụ được số lượng căn hộ bán ra ngày càng nhiều, các ngân hàng cũng đồng loạt tung các gói tín dụng tài trợ vốn vay cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Phóng viên Thời báo Ngân hàng đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thúy Hạnh – Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) về vấn đề này.

Nhận định của bà về thị trường bất động sản hiện nay?

Dù chưa hết năm 2017, nhưng những tín hiệu của nền kinh tế cho thấy có nhiều dấu hiệu khởi sắc, các dự báo tăng trưởng kinh tế của WB, IMF, Fitch, hay HSBC đều đánh giá tích cực triển vọng kinh tế của Việt Nam năm 2017 cũng như năm 2018.

Theo dự báo của WB, GDP năm nay ước tính sẽ tăng khoảng 6,3%, có cải thiện so với năm ngoái, nền kinh tế tiếp tục đà tăng trưởng. HSBC điều chỉnh dự báo tăng trưởng kinh tế lên mức 6,6% gần sát với kỳ vọng của Chính phủ Việt Nam và tiếp tục lạc quan dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 đạt mức 6,8%. Trong khi đó, ADB dự báo tăng trưởng kinh tế năm 2018 ở mức 6,5%.

Tăng trưởng tín dụng được đẩy lên khá cao và tốc độ tăng trưởng tín dụng vào ngành xây dựng, bất động sản, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng vẫn đang luôn đạt mức cao nhất. Do vậy, bức tranh về thị trường BĐS được dự báo khá sáng, thị trường vẫn trong chu kỳ tăng trưởng.

Các dự án đã có hướng chuyển dịch rõ rệt về mặt thiết kế, các chủ đầu tư đã quan tâm nhiều hơn đến cảnh quan, tiện ích dành cho các cư dân. Phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình được nhiều nhà đầu tư quan tâm, lượng cung chiếm tỷ trọng lớn và thị trường mua bán khá sôi động. Người mua nhà có nhiều sự lựa chọn, do nguồn cung dồi dào và đa dạng, các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi khác nhau về giá/phí quản lý/tiện ích/hỗ trợ lãi suất cho vay thông qua các ngân hàng… các chủ đầu tư cũng triển khai bán hàng theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng khiến thị trường BĐS ngày càng cạnh tranh mạnh mẽ hơn và người tiêu dùng cuối cùng ngày càng được hưởng lợi hơn.

Bên cạnh đó, năm 2017 cũng đánh dấu là năm nở rộ của các hình thức đầu tư BĐS condotel, officetel, hometel, time-share, BĐS nghỉ dưỡng cao cấp với mức sinh lời hấp dẫn các nhà đầu tư, mặc dù vậy, phân khúc này cũng đang bắt đầu có những dấu hiệu chững lại. Việc tăng giá BĐS được nhiều chuyên gia dự báo vẫn ở mức tăng nhẹ và phụ thuộc vào vị trí dự án, các tiện ích/thiết kế của dự án. Những căn hộ trung và cao cấp ở vị trí tốt, có nhiều tiện ích vẫn là sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính.

Cho vay trong lĩnh vực BĐS thường là món vay khá lớn. Vậy để giảm thiểu rủi ro thì ngân hàng có những biện pháp gì?

Do tính đặc thù của các dự án BĐS nên giữa các dự án BĐS cũng có tính khác biệt khá lớn. Việc tài trợ các khoản vay đầu tư xây dựng chung cư cũng rất khác với việc tài trợ các dự án có tính tổ hợp (vừa có chung cư, vừa có văn phòng, trường học…), thậm chí tài trợ các dự án BĐS nghỉ dưỡng cũng là một mảng chuyên biệt. Đó là do sự khác nhau về đặc điểm quy mô đầu tư, sản phẩm của dự án, đối tượng tiêu dùng của dự án, cách triển khai thực hiện dự án, cách vận hành dự án…

Tài trợ dự án BĐS là một nghiệp vụ rất phức tạp không chỉ vì đây là những khoản vay có giá trị lớn mà còn do tính phức tạp trong quá trình thẩm định, người thẩm định đòi hỏi phải nắm rõ các yếu tố pháp lý của dự án để đánh giá dự án có đầy đủ pháp lý để ngân hàng có thể tài trợ dự án hay chưa hoặc đã đủ để nhận thế chấp được tài sản này chưa, đặc biệt trong bối cảnh các thương vụ M&A, quá trình liên kết đầu tư/triển khai dự án trong lĩnh vực này diễn ra mạnh mẽ. Người cho vay cũng đòi hỏi sự am hiểu đầy đủ về lĩnh vực để xác định xem việc tài trợ cho vay có thực sự khả thi không, dự án có hiệu quả không, khả năng cho vay và thu hồi vốn như thế nào, việc quản lý dòng tiền của dự án như thế nào để đảm bảo hiệu quả và khả thi.

Trên thực tế, để hạn chế mức độ rủi ro từ các khoản vay này thì ngân hàng thường: Xây dựng và hoàn thiện chính sách tín dụng nội bộ, chính sách quản lý rủi ro đối với lĩnh vực cho vay BĐS (xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ dự án đầu tư, chính sách về nhận và quản lý tài sản đảm bảo là tài sản thuộc dự án BĐS, ban hành các hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư xây dựng BĐS); nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự trong việc thẩm định và quản lý cho vay các dự án BĐS bằng việc tổ chức các chương trình đào tạo nội bộ, ban hành sổ tay hướng dẫn hoạt động cấp tín dụng tài trợ dự án BĐS dành cho cán bộ khách hàng…; đa dạng hóa danh mục cho vay phù hợp, không để tập trung quá vào một lĩnh vực, cơ cấu ngành nghề phân bổ hợp lý để hạn chế rủi ro tập trung theo 1 khách hàng/1 nhóm khách hàng/1 số ngành; thực hiện cho vay theo chuỗi để quản lý dòng tiền hiệu quả như cho vay chủ đầu tư để thực hiện dự án, cho vay các nhà thầu xây lắp để triển khai dự án, cho vay người mua nhà để mua nhà của chính dự án.

Hiện tại, PVcomBank đang cung cấp nhiều giải pháp tài chính đa dạng cho các đối tượng khách hàng khác nhau trên thị trường, tại hầu khắp các tỉnh thành. PVcomBank tài trợ cho các mục đích như mua nhà thổ cư, nhà chung cư, các dự án đất nền hay mục đích xây, sửa nhà.

Bên cạnh đó, PVcomBank cũng đang cung cấp các lựa chọn đa dạng về lãi suất phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Ngay từ tháng 11/2017, nhằm phục vụ nhu cầu khách hàng và hợp tác với các chủ đầu tư BĐS có các dự án bán hàng thời điểm cuối 2017 và năm 2018, PVcomBank đã chuẩn bị sẵn sàng kế hoạch triển khai gói lãi suất ưu đãi trong cho vay dự án. Theo đó, tùy khả năng tài chính và nhu cầu, khách hàng có thể lựa chọn một trong các phương án như lãi suất ưu đãi cố định trong vòng 6 tháng/12 tháng/ 24 tháng với mức lãi suất thấp nhất chỉ 7,3%/năm.

Nguồn tín dụng vào thị trường BĐS được kiểm soát chặt chẽ

Để cho vay một dự án BĐS, theo bà, dự án như thế nào được đánh giá là có tiềm năng?

Dự án BĐS được đánh giá có tiềm năng là những dự án đảm bảo các yếu tố như: Dự án đáp ứng được các điều kiện về tính pháp lý cơ bản, ví dụ như dự án đã có quy hoạch 1/500, đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt đầu tư, đã triển khai giải phóng mặt bằng…

Chủ đầu tư dự án phải có năng lực, có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án hoặc có thỏa thuận với các công ty quản lý, triển khai vận hành chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, dự án phải có vị trí thuận tiện, hệ thống hạ tầng, giao thông đồng bộ, đồng thời phải chú trọng đến quy mô, đặc điểm của sản phẩm, tùy phân khúc để xây dựng chính sách giá, sản phẩm phù hợp. Với các dự án có tính tổ hợp bao gồm cả chung cư, văn phòng, trường hợp có nhiều tiện ích sẽ được ưu tiên tài trợ hơn các dự án triển khai ở các khu đất “xen kẹt”. Các dự án có thiết kế hợp lý cũng sẽ được ưu tiên xem xét hơn các dự án có thiết kế không phù hợp thị trường và phân khúc hướng tới.

Cuối cùng là yếu tố về thị trường, tính thanh khoản của dự án. Đây là yếu tố có vai trò cực kỳ quan trọng ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án, thời điểm triển khai mở bán của dự án, chiến lược bán hàng của dự án, chủ đầu tư tự thực hiện triển khai bán hàng hay thuê đối tác chuyên nghiệp triển khai bán hàng, vận hành cũng quyết định rất lớn đến tính tiềm năng của dự án.