Lúng túng với phí bảo trì chung cư

	Quỹ bảo trì chung cư: Đề xuất giãn thu trong 5 năm
	Công bố 9 chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ bảo trì

Tại Hà Nội và TP.HCM năm ngoái có tới gần 500 vụ tranh chấp, dẫn tới kiện tụng giữa người dân và chủ đầu tư. Trong đó, 80% nguyên nhân của các cuộc tranh chấp là do chủ đầu tư dự án chung cư chậm hoặc cố tình chiếm dụng, không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản lý nhà chung cư theo các quy định của pháp luật.

Sau khi sử dụng hết quỹ bảo trì, ngân sách sẽ phải chi để sửa chữa nhiều tòa nhà cũ

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở thì người mua, thuê mua nhà ở phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Phần kinh phí này được cộng gộp tạo thành quỹ bảo trì chung cư, giúp Ban quản trị tòa nhà có nguồn tài chính phục vụ bảo trì các khu vực, kết cấu chung của tòa nhà trong quá trình sử dụng.

Theo quy định hiện nay, ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người dân mua hoặc mua thuê nhà ở sẽ phải nộp 100% phí bảo trì chung cư cho chủ đầu tư. Sau khi thu khoản phí này, “trong thời hạn 7 ngày kể từ khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư sẽ phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng” (Khoản 1, Điều 109 Luật Nhà ở - PV).

Tuy nhiên, theo ông Châu trên thực tế hiện hàng trăm chủ đầu tư chung cư vẫn chây ì, không chịu bàn giao nguồn vốn này. Trong khi tại nhiều chung cư, nguồn quỹ bảo trì là một khoản tiền khá lớn lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Việc buộc người dân phải nộp đủ 100% phí bảo trì vào lúc nhận nhà vừa tạo ra áp lực tài chính cho người mua nhà, vừa bất hợp lý bởi trong giai đoạn chung cư vừa hoàn thiện, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành tòa nhà theo hợp đồng xây dựng.

Bên cạnh đó việc nộp phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư 1 lần cũng tạo điều kiện để các đơn vị nhập nhằng, kéo dài thời gian bàn giao quỹ bảo trì với mục đích chiếm dụng nguồn vốn nhàn rỗi. Bởi trong bối cảnh liên tục “đói” vốn cho các dự án việc có được hàng trăm tỷ đồng mà không phải vay lãi ngân hàng là điều mà bất cứ chủ đầu tư nhà ở nào cũng mong muốn.

Đứng trước những bất cập, khiếu kiện kéo dài liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì chung cư, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất bỏ khoản phí này. Phía Sở Xây dựng TP.HCM lập luận rằng, phí bảo trì 2% sẽ chỉ dùng được trong một khoảng thời gian nhất định, từ 5 - 10 năm. Sau đó, khi chung cư cũ đi, nhiều vấn đề khác phát sinh thì cư dân vẫn là người phải tiếp tục đóng phí. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.

Tuy nhiên nhiều ý kiến lại đề nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% như hiện nay mà thay vào đó, quỹ bảo trì của từng chung cư sẽ do Ban quản trị thu từ người dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ % và con số này sẽ do Hội nghị nhà chung cư ở từng tòa nhà quyết định.

Trong văn bản mới đây gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội, Horea cũng đề xuất hai phương án quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Phương án thứ nhất, người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban quản trị. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban quản trị chung cư. Đồng thời, kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.

Tuy nhiên, phương án này không được nhiều chủ đầu tư nhà chung cư đồng thuận vì cho rằng việc giao cho Ban quản trị tòa nhà thu phí bảo trì sẽ khó kiểm soát vì thiếu cơ chế quản lý. Ngoài ra, việc kéo giãn thời gian thu cùng phí bảo trì sẽ gây khó khăn trong việc huy động tài chính trong trường hợp phải bảo trì số lượng lớn. Chưa kể rằng, sau thời điểm kinh phí bảo trì đã được sử dụng hết thì Ban quản trị tòa nhà cũng không thể nào thu được phí của cư dân vì Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định cụ thể.

Một giải pháp khác cũng được HoREA đưa ra đó là giao việc thu phí bảo trì cho Công ty Dịch vụ công ích trên địa bàn địa phương thực hiện. Phương án này có ưu điểm là việc bảo trì sẽ được DNNN thực hiện suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư. Bởi sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí bảo trì, thì nhà nước sẽ chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như đang làm hiện nay.

Tuy nhiên, để thực hiện phương án này cần có cơ chế phối hợp minh bạch giữa Ban quản trị các nhà chung cư với DN công ích, mà hiện nay các quy chế phối hợp vẫn chưa được xây dựng và luật hóa cụ thể, rõ ràng.