Nút thắt “hộ sử dụng đất” cản đường tín dụng

	Phối hợp thúc đẩy tín dụng tam nông
	Tín dụng tam nông hướng đến hội nhập
	Tín dụng tam nông vẫn là điểm nhấn chính sách

Từ 15/3 tới đây, Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) của NHNN quy định về hoạt động cho vay của TCTD sẽ chính thức có hiệu lực. Việc thu gọn chỉ còn hai đối tượng khách hàng là cá nhân và pháp nhân đủ điều kiện vay vốn tại các NHTM kỳ vọng sẽ xóa bỏ tình trạng rắc rối pháp lý khi các “chủ thể ảo” như hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác… không còn đủ tư cách pháp lý giao dịch vay vốn tại NH.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, ngay cả khi các văn bản hướng dẫn Thông tư 39 nói trên được các TCTD ban hành thì các giao dịch vay vốn có tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình cũng không dễ dàng thực hiện nếu các văn bản pháp lý liên quan đến khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” vẫn chưa được sửa đổi.

Mong sớm bỏ khâu đoạn ủy quyền

Trả lời Thời báo Ngân hàng ngày 14/2, ông Trần Trọng Hùng, Giám đốc Agribank Chi nhánh tỉnh Tiền Giang cho biết, việc quy định chỉ còn cá nhân và pháp nhân đủ tư cách giao dịch vay vốn NH sẽ khiến cho hoạt động quản lý hồ sơ vay vốn của các TCTD dễ dàng hơn, giảm đi nhiều rủi ro pháp lý khi phải thực hiện các giao dịch cho vay mà khách hàng vay là các tổ chức kinh tế không có tư cách pháp nhân như hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác.

Hộ gia đình mua sắm máy móc sản xuất nông nghiệp vẫn vướng trong quy định đất đai thế chấp để giao dịch vốn NH

Tuy nhiên, việc xử lý thực tế các giao dịch vay vốn hộ gia đình thời gian tới sẽ gặp nhiều trở ngại bởi các quy định trong Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014 của Chính phủ và Thông tư 23/2014 của Bộ TN&MT hiện vẫn chưa có sự thay đổi phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, tại các văn bản này khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” vẫn còn tồn tại. Đất nông nghiệp được cấp cho hộ chứ không phải cho cá nhân, nên khi một thành viên trong hộ muốn thế chấp để vay vốn NH thì phải có đầy đủ chữ ký của toàn thể các thành viên trong gia đình mới thực hiện được.

Giải thích kỹ hơn, ông Nguyễn Văn Tình, Phòng giao dịch Agribank Cờ Đỏ - Cần Thơ cho hay, hiện nay tất cả các giao dịch vay vốn của hộ gia đình nếu thế chấp bằng đất đai thuộc sở hữu hộ thì khi đăng ký giao dịch đảm bảo các thành viên trong hộ đủ 15 tuổi đều phải ký xác nhận. Thậm chí mới đây, để quản trị rủi ro chặt chẽ hơn, hệ thống Agribank yêu cầu các thành viên trong hộ phải làm giấy ủy quyền cho người đại diện vay vốn. Các giấy ủy quyền phải được chính quyền cấp xã, phường chứng thực.

Theo phân tích của ông Tình, việc yêu cầu các giấy ủy quyền như ở trên thực tế chỉ là một hình thức cố gắng tạo sự chặt chẽ của các TCTD chứ ít có giá trị pháp lý bởi hộ gia đình vốn không có tư cách pháp nhân. Chưa kể rằng việc ủy quyền gắn liền với thời hạn, nếu trường hợp người đứng vay còn nợ mà thời hạn ủy quyền hết và các thành viên trong hộ không ủy quyền vay tiếp hoặc 1 trong số người ủy quyền chết trong thời gian vay vốn thì việc ủy quyền cũng sẽ bị vô hiệu. Khi đó việc giải quyết hợp đồng vay sẽ vô cùng khó khăn và không biết căn cứ vào pháp lý nào để xử lý.

Cấp thiết sửa quy định về hộ sử dụng đất

Theo tìm hiểu của Thời báo Ngân hàng, hiện nay việc xác định tư cách người ký giao dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất có khá nhiều vướng mắc. Cụ thể, tại Điều 14, Thông tư 02/2015 của Bộ TN&MT có quy định rằng: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật (...) chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Quy định cho vay mới sẽ mở ra cơ hội lãi suất thị trường hơn cho các thực thể tham gia thị trường

Quy định này có sự khác biệt đáng kể so với pháp luật về dân sự. Bởi Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng “việc định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Như vậy, quy định tại Điều 14, Thông tư 02/2015 của Bộ TN&MT không những không cụ thể hóa được các quy định của pháp luật dân sự mà còn có sự mâu thuẫn, gây ra những vướng mắc, thiếu thống nhất trong công chứng, chứng thực quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Ngoài ra, Điều 117 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp luật có quy định”. Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra điều kiện về hình thức đối với giao dịch ủy quyền giữa các thành viên trong hộ gia đình với người trực tiếp ký giao dịch.

Do đó, quy định trên của Thông tư 02/2015 của Bộ TN&MT không phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015, gây lúng túng, vướng mắc trong quá trình thực hiện, bởi khi giao dịch dân sự (chẳng hạn vay vốn NH) chủ hộ gia đình sẽ bắt buộc phải có văn bản đồng ý của những thành viên khác trong hộ và các văn bản này phải được công chứng, chứng thực.

Để tháo gỡ nút thắt này, các chuyên gia luật cho rằng trước mắt Bộ TN&MT cần nhanh chóng sửa đổi Thông tư 02/2015. Theo đó, cần cụ thể hóa thông tin của các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách liệt kê họ tên những người này trong mục thông tin về “người sử dụng đất” của giấy chứng nhận.

Khi có các thông tin cụ thể này, việc xác định các cá nhân liên quan đến tài sản chung của hộ mới được xác định minh bạch. Khi đó, nếu hộ gia đình muốn vay vốn thì các TCTD cũng dễ dàng xác định được các cá nhân liên quan đến tài sản thế chấp và trách nhiệm trả nợ.