Sàng lọc dự án chậm triển khai

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tính đến hết năm 2014, trên toàn địa bàn thành phố có 1.403 dự án phát triển nhà ở. Trong đó, 426 dự án đã hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng, 201 dự án đang triển khai xây dựng.

Trâu tắm tại trung tâm Sài Gòn

Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là số dự án buộc phải tạm ngưng triển khai xây dựng lại chiếm con số đáng kể, lên đến 689 dự án (xấp xỉ 50% tổng số dự án) và 85 dự án đã bị thành phố thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, những dự án nằm trong diện bị thu hồi, hủy bỏ chủ trương đầu tư phần lớn rơi vào các dự án chưa di dời, giải phóng xong mặt bằng, đền bù giải tỏa cho người dân, dẫn đến chậm hoặc không hoàn thành tiến độ thi công và buộc phải “đắp chiếu” trong thời gian dài.

Trong đó, không loại trừ có trường hợp chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, năng lực quản trị dẫn đến đầu tư sai trọng tâm, không đáp ứng đúng được yêu cầu thị trường khiến dự án không thể triển khai.

Đối với những dự án đang phải tạm ngưng triển khai, mặc dù đến nay vẫn chưa có sự phân loại, sắp xếp cụ thể đối với từng dự án, nhưng theo giới phân tích đầu tư, đây sẽ là ẩn số cho thị trường trong năm nay. Thậm chí, nhóm này còn có khả năng trở thành “miếng mồi béo bở” cho những thương vụ mua bán, chuyển nhượng đã âm thầm khởi động từ một vài năm trước, ngay trong bối cảnh thị trường vẫn còn bao phủ bởi bầu không khí trầm lắng.

Dự kiến, trong năm nay tiến trình mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ còn tiếp tục sôi động hơn vì chính thị trường đang có sự cơ cấu, sàng lọc lại. Một số chủ đầu tư, dự án không còn đủ khả năng tiếp tục triển khai sẽ bị những đối thủ “nặng ký” hơn thâu tóm hoặc phải tự động rời bỏ cuộc chơi đang ngày một cạnh tranh gay gắt, cũng như ngày một chuyên nghiệp hơn.

Tuy nhiên, khi nói về con số hàng trăm dự án phải ngưng triển khai, thu hồi, một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS cho rằng, với hàng loạt quy định được thông qua thì việc “khai tử” đối với những DN yếu kém, không có đủ năng lực sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn. Nên thời gian tới, nhiều nhà phát triển dự án “tay ngang”, đầu tư theo phong trào, ngoài ngành sẽ khó có thể bám trụ thị trường bởi quy luật đào thải.

Đồng thời, Luật mới quy định rất chặt chẽ đối với những chủ đầu tư, dự án không đáp ứng đúng yêu cầu, tiến độ sẽ buộc phải thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực hơn tiếp tục triển khai. Ngoài ra, nếu như trước kia việc chuyển nhượng dự án khá khó khăn, do nhiều quy định ràng buộc từ giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất, quy hoạch 1/500… thì nay, chủ đầu tư cũ chỉ cần chứng minh được có quỹ đất sạch là có thể chuyển sang cho chủ đầu tư mới được.

Chính vì vậy, thời gian qua thị trường BĐS đã chứng kiến nhiều phi vụ các nhà đầu tư có năng lực mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và được thị trường đón nhận tốt.

Đáng chú ý trong số này có Công ty Novaland mua lại các dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince; Công ty Hưng Thịnh mua lại các dự án Thiên Nam, 12 View, Thới An; hay Công ty Đất Xanh mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City… Hoạt động này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người tiêu dùng.

Về phía chủ đầu tư đã và đang bán đi những dự án “con đẻ” của mình, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, không phải tất cả những DN bán đi dự án của mình trong bối cảnh thị trường trầm lắng đều rơi vào cảnh khó khăn về tài chính, hoặc quản trị yếu kém mới phải tìm cách xoay xở, bán đi dự án khi vừa mới khởi động hoặc thậm chí đã hoàn thành.

Ngược lại, đây là hoạt động kinh doanh hết sức bình thường của các nhà đầu tư, phát triển BĐS chuyên nghiệp. Khi bên mua và bên bán gặp nhau ở một điểm chung thì việc mua hoặc bán đều đạt được kỳ vọng từ cả hai phía. Trong khi người tiêu dùng, khách hàng cũng sẽ được hưởng lợi bởi dự án tiếp tục phát triển ngày một tốt hơn theo đúng với nhu cầu thị trường khi được tiếp quản bởi chủ đầu tư mới có năng lực.

Nhìn ở một góc độ khác, chuyên gia BĐS nhận định, hiện nay các DN BĐS vẫn còn đang đứng trước tình hình khó khăn về khả năng tiếp cận nguồn vốn, quỹ đất phục vụ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh cũng như khó khăn trong việc tiêu thụ các sản phẩm BĐS do sức mua vẫn còn yếu.

Dẫn đến tình trạng nhiều DN bị thâm hụt vào vốn ở mức độ khác nhau. Ngoại trừ một số DN vẫn đạt được lợi nhuận nhưng tỷ suất lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với trước đây. Nên nhiều DN phải chấp nhận bán lỗ các dự án và sản phẩm để cắt lỗ, xử lý công nợ mà trước hết là nợ xấu tại các ngân hàng.

Song, dù nhìn ở góc độ nào đi chăng nữa thì rõ ràng, việc sàng lọc lại thị trường, đưa các dự án vào tay nhà đầu tư có uy tín, năng lực hơn cũng chính là động thái kích thích thị trường để người tiêu dùng hưởng lợi, khi dự án được khởi động đúng tiến độ, đúng với nhu cầu thực của người tiêu dùng.