Sửa Thông tư 36 không phải “siết” tín dụng

TIN LIÊN QUAN
	Không “phanh gấp” tín dụng
	Thông tư 36/2014/TT-NHNN: Dòng tiền sẽ được kiểm soát tốt hơn

“Việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 nhằm tăng khả năng thanh khoản của các NH và điều chỉnh dòng tín dụng của hệ thống vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Điều chỉnh này không mang ý nghĩa về động thái siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS…”. Ông Phạm Huyền Anh, Phó chánh Thanh tra, giám sát NH (NHNN) phát biểu như vậy trong buổi giao lưu trực tuyến chủ đề: “Siết van tín dụng vào BĐS - Thị trường sẽ ra sao?” do Báo Tuổi trẻ tổ chức ngày 3/3, tại TP. Hồ Chí Minh.

Không nhằm “siết” tín dụng

Ông Phạm Huyền Anh giải thích thêm, sở dĩ thời điểm này NHNN phải đưa ra dự thảo sửa đổi một số điều, khoản của Thông tư 36 là vì đến cuối năm 2015, tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đã cao hơn 8,24% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế. Tổng dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS chiếm tới 10,3% tổng dư nợ của hệ thống NH, do đó tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khả năng thanh khoản của các TCTD bởi đa số các NH đều sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Đại diện Cơ quan Thanh tra, giám sát NH cũng bác bỏ quan điểm cho rằng, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sẽ “siết” tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, và cho rằng những lập luận như vậy trong thời gian qua là vì có sự suy luận chưa đúng, chưa rõ ràng về khái niệm hệ số rủi ro. Cụ thể, nhiều ý kiến diễn giải rằng nếu trước đây, với hệ số rủi ro là 150%, một NH có vốn 100 đồng thì chỉ có thể cho vay được khoảng 67 đồng. Nay nếu áp dụng hệ số rủi ro là 250% thì chỉ còn cho vay được 40 đồng.

Tuy nhiên, cách suy luận này không đúng với bản chất của sự việc. Bởi công thức để tính tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu đối với các TCTD (CAR) là bằng tổng vốn tự có của TCTD chia cho tổng tài sản rủi ro. Mà trong số tổng tài sản rủi ro thì chỉ có một phần cho vay kinh doanh BĐS mới chịu hệ số rủi ro 250% chứ không phải toàn bộ. Do vậy, việc điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS thực tế chỉ là điều chỉnh một phần nhỏ của mẫu số.

Việc sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết để kiểm soát tốc độ TTTD vào lĩnh vực BĐS, tránh rủi ro

Ông Huyền Anh cũng cho biết, theo những quy định hiện hành của NHNN thì hệ số CAR mà các TCTD bắt buộc phải đảm bảo là 9%. Tuy nhiên, các thống kê của Cơ quan Thanh tra, giám sát NH cho thấy, hầu hết các TCTD trong hệ thống đang có hệ số CAR khoảng 13%.

Vì thế, nếu nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS lên 250% thì hệ số CAR của toàn hệ thống các TCTD có thể sẽ giảm xuống còn khoảng 12%, tức là vẫn cao hơn so với quy định của NHNN. Và như vậy, các TCTD có vốn tự có cao hoặc có khả năng tăng vốn tự có thì vẫn có thể mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS chứ không hề bị “siết” như nhiều suy luận trong thời gian qua.

NH và DN đồng tình

Theo đánh giá của ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty BĐS Lê Thành, việc NHNN sửa đổi Thông tư 36 có thể xem là cách thức “phòng bệnh hơn chữa bệnh”. Bởi với việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS và giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ khiến cho các NH phải tính toán tỷ lệ đầu tư vốn hợp lý vào các lĩnh vực của nền kinh tế. Các NHTM sẽ chọn lựa các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm làm ăn tốt để cho vay chứ không đầu tư dàn trải vào các dự án khó thu hồi vốn.

Việc này tác động trực tiếp đến các chủ thể đang tham gia thị trường BĐS. Cụ thể, các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc thật kỹ khi bỏ vốn kinh doanh và phải chọn sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu số đông. Trong khi đó, các nhà đầu cơ mua đi bán lại cũng sẽ cân nhắc khi mua sản phẩm chứ không mua ồ ạt như trước.

Thêm nữa, cũng theo ông Nghĩa, việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ làm cho nhà đầu cơ cẩn trọng hơn khi xuống tiền. Điều này khiến các chủ đầu tư khó bán sản phẩm hơn, từ đó họ sẽ thực hiện nhiều hình thức khuyến mãi, giảm giá để kích thích nhu cầu. Và khi đó người dân có nhu cầu mua nhà ở thực sự sẽ được hưởng lợi.

Ở góc độ NHTM, ông Phạm Quốc Thanh, Phó tổng giám đốc HDBank cho rằng, nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được NHNN ban hành thì tốc độ phát triển của thị trường BĐS có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó, do nguồn vốn tài trợ trực tiếp từ NH vào các dự án sẽ bị hạn chế. Kể cả nguồn vốn huy động từ người mua nhà mà phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của NH cũng sẽ bị suy giảm.

Với sự hạn chế về nguồn vốn, có lẽ các chủ đầu tư các dự án BĐS chủ yếu tập trung hoàn thành các dự án đã khởi động và đang dang dở để hoàn tất việc giao nhà cho người mua. Họ sẽ phải cân nhắc kỹ hơn đối với việc triển khai các dự án mới.

Tuy nhiên ông Thanh cũng nhận định rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết để đảm bảo kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, tránh các rủi ro có thể xảy ra. Việc sửa đổi này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà đã ký hợp đồng vay tín dụng với các NH, vì theo những quy định hiện nay thì các dự án BĐS một khi được các NH tài trợ thì NH sẽ cam kết tài trợ đủ nguồn vốn để dự án hoàn tất và giao nhà cho người mua. Nếu không, NH sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với người mua nhà. Do vậy, người mua nhà hoàn toàn có thể yên tâm với các dự án BĐS đã được các NH tài trợ và bảo lãnh.