Thị trường BĐS Hà Nội: Phân khúc cao cấp giảm mạnh trong quý III/2017

Theo CBRE, thị trường đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án trên toàn thành phố, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và Tây Nam (chiếm 60% tổng nguồn cung mới).

Thị trường chung cư Hà Nội, Số lượng căn mở bán mới theo phân khúc (Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 3 2017)

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tương đối thận trọng với nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 1.480 căn, tập trung ở các khu vực quen thuộc như Tây Hồ hay khu vực trung tâm. Mức mở bán này giảm 38% so với trung bình 4 quý gần đây. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tiếp tục mở rộng chiếm 71% số lượng mở bán trong quý và 50% tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý III/2017.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, định giá và quản lý tài sản - Công ty CBRE Việt Nam, phân khúc trung cấp vẫn là phân khúc chủ đạo, dẫn đầu thị trường trong quý III/2017.

Trong quý III/2017, có tổng cộng 5.440 căn ghi nhận bán được đến từ các dự án mới ở vị trí thuận tiện, được đầu tư bài bản hơn về thiết kế, hạ tầng tiện ích, chất lượng sản phẩm cũng như các dự án với chính sách bán hàng nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư.

Tính từ đầu năm 2017, số căn bán được đạt 16.200 căn, tương đương với 79% doanh số năm 2016. Do đó, CBRE dự báo có thể kỳ vọng doanh số bán hàng cả năm 2017 sẽ tiếp tục diễn biến khả quan do thị trường bất động sản thường có những diễn biến sôi động vào dịp cuối năm. Dự báo, kết thúc năm 2017, doanh số bán hàng sẽ đạt mức 23.500 căn.

Xét về giá chào bán trên thị trường sơ cấp, tại tất cả các phân khúc, mức giá chào bán tương đối ổn định, không có chênh lệch quá lớn so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, do có sự tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp cũng phần nào tạo áp lực cho thị trường thứ cấp. Giá trung bình có xu hướng giảm tại thị trường này, đặc biệt là tại các dự án đã hoàn thiện với mức giảm 3% theo quý.

Trong quý cuối năm 2017, theo dự báo của CBRE, thị trường sẽ tiếp tục chào đón với các dự án mới mở bán và đạt kỷ lục về nguồn cung mới lên tới 35.000 căn mới mở bán.

Đối với thị trường văn phòng, trong quý III/2017, thị trường văn phòng không có dự án nào mới đi vào hoạt động. Tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý III/2017 đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê, trong đó văn phòng Hạng B chiếm đến 66%.

Về giá thuê, không có quá nhiều thay đổi về mức giá chào thuê. Giá chào thuê (không bao gồm phí dịch vụ và VAT) Hạng A đạt 24,1 USD/m2/tháng, Hạng B đạt 13,7 USD/m2/tháng. Hạng A chứng kiến mức tăng trưởng khả quan 8,6% theo năm do nguồn cung hạn chế, trong khi đó Hạng B với áp lực nguồn cung mới vẫn đạt mức tăng nhẹ 1,4% theo năm.

Về tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ lấp đầy ở cả Hạng A và Hạng B đang ở mức khả quan lần lượt đạt 89% và 84% tại thời điểm quý III/2017 tương ứng với mức tăng 0,1 điểm % và 1,4 điểm % so với quý trước đó.

Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 13.000 m2 trong quý. Diện tích hấp thụ chủ yếu đến từ các tòa nhà ngoài trung tâm. Trong quý III/2017, nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành quen thuộc như tài chính-ngân hàng, sản xuất, bất động sản với mục đich mở rộng và đổi địa điểm thuê văn phòng. Bên cạnh đó, nhu cầu tìm địa điểm mới của các không gian làm việc chung của cả các nhà vận hành Việt Nam và quốc tế cũng đang có xu hướng tăng.

Trong các quý tới, một số khách thuê với diện tích trên 1.000 m2 đến từ ngành công nghệ thông tin và ngân hàng sẽ chuyển về các tòa nhà mới tại khu vực Đống Đa, Ba Đình sẽ giúp làm tăng tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà này. Về nguồn cung mới, dự kiến đến cuối năm 2018 thị trường mới có thêm văn phòng Hạng A mới đi vào hoạt động. Do vậy, hoạt động của các tòa nhà văn phòng Hạng A vẫn sẽ có những diễn biến tích cực trong thời gian tới.