Thị trường BĐS: Kẻ đi, người sắp đến
Chờ đã, lỡ giá giảm nữa!
Tìm được căn hộ phù hợp với gia đình, ở vị trí đẹp, vừa khoản tiền đã có, lại có luôn nguồn cho thuê, chị Hà Linh đã tính toán và cầm chắc khả năng thu hồi vốn sau bảy, tám năm nhưng "chưa quyết ngay vì lỡ giá giảm nữa". Đây là tâm lý phổ biến của nhiều người đang cần mua nhà hiện nay, chưa kể người có vốn mua để đầu tư cũng vậy. Tâm lý này xuất phát từ một lý thuyết ai cũng biết: khi thị trường trầm lắng, giá sụt giảm là cơ hội đầu tư cho tương lai. Nhưng cái khó là xác định được đáy của thị trường "Nhu cầu của khách về nhà, đất ở khu đô thị mới trong phạm vi bán kính 10 km tới trung tâm Hà Nội rất lớn. Nhưng khách hàng đang cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục giảm nữa", ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc chi nhánh CTCP Thanh Bình cho biết.
Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cơ hội trong thị trường luôn tồn tại, lượng tiền mặt trong đại bộ phận người dân vẫn rất lớn, nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. Nhưng tâm lý chờ đợi cũng đang tồn tại trong không ít gia đình có nhu cầu cải thiện điều kiện ở nhưng cần vay thêm vốn - đó là chờ lãi suất ngân hàng giảm nữa. Bà Châu Thị Thu Nga - Ủy viên thường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu nguồn vốn tín dụng đến tay người mua nhà với lãi suất phù hợp hơn thì vừa khơi thông được cầu cho thị trường, đồng thời cũng giải quyết được bài toán về vốn cho chủ đầu tư. Thị trường gần như không có giao dịch kéo dài đã cả năm nay khiến tiềm lực tài chính của không ít DN suy giảm mạnh. Không ít dự án đã phải giảm giá khá mạnh. Bà Nga cho rằng, giảm giá bán nhà không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt trong kinh doanh vì giảm thấp quá, vừa ảnh hưởng lợi ích của các nhà đầu tư thứ cấp và những người mua trước đây và làm mất niềm tin vào giá nhà. Vì vậy, các DN càng đua nhau giảm giá càng khiến người dân trở nên dè dặt, kéo sức mua giảm mạnh.
Trước tâm lý này của người mua và mong muốn "thổi gió" cho thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh nêu giải pháp: đưa ra giá vốn tối thiểu các sản phẩm để khách hàng có được khái niệm giá gốc để quyết định. Khái niệm giá vốn tối thiểu sẽ được đưa ra thông qua Hiệp hội BĐS Việt Nam, mạng BĐS Việt Nam và các cơ quan truyền thông, các chuyên gia uy tín và các nhà đầu tư cùng bàn thảo.
Lúc nào nên mua
Mọi quyết định mua-bán đều phải dựa trên dự báo thị trường để tìm được thời điểm có giá phù hợp nhất. Vậy thị trường sẽ diễn biến ra sao, có những kịch bản nào có thể xảy ra? TS.Trần Kim Chung - Trưởng ban Đầu tư Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, đây là câu hỏi dễ đặt ra nhưng khó trả lời. Và ông nêu ra ba kịch bản:
Kịch bản thứ nhất: Thị trường khởi sắc nếu có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra. Đó là tình hình kinh tế thế giới ổn định, kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát giảm, lãi suất chỉ 10%/năm. Một số công cụ tài chính BĐS ra đời như: quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 10/2012. Tuy nhiên kịch bản này khó xảy ra.
Kịch bản thứ hai: Không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra và đây là kịch bản không mong muốn: Các DN BĐS gặp khó khăn lớn. Thị trường suy giảm trầm trọng. Có thể có một làn sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường BĐS và thị trường BĐS sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi.
Kịch bản thứ ba - kịch bản dễ xảy ra nhất: Tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các DN sẽ tiếp tục hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng.
Không nhận định kịch bản nào sẽ xảy ra, TS. Trần Kim Chung cho rằng, rất có thể "sẽ xảy ra kịch bản mang yếu tố trộn lẫn của các kịch bản nói trên". Theo ông Chung, "thị trường BĐS đang rất khó định dạng. Tuy nhiên, nhiều yếu tố đang chỉ ra rằng thị trường đang ở vùng đáy. Mà đã ở vùng đáy thì sẽ có tín hiệu của sự thay đổi đi lên". Ông cũng cho rằng, từ 2012 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015. Vấn đề là DN cần tìm đúng phân khúc có nhu cầu thật của thị trường với sản phẩm phù hợp. Khi thị trường khó khăn, lại là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và quản trị tốt trong và ngoài nước. Vì vậy, theo quy luật chung, khó khăn của thị trường sẽ tạo ra những chất xúc tác và nhân tố mới, thúc đẩy thị trường sớm hồi phục.
Tâm Thế Huệ