Tín dụng bất động sản trong vòng kiểm soát

Mời nhiều, nhưng vay được mấy

Với khá nhiều cách thức khác nhau, các NH đang đua nhau giới thiệu các sản phẩm cho vay hấp dẫn đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS): Techcombank hỗ trợ lãi suất vay 0% trong thời hạn dưới 12 tháng khi khách hàng vay mua nhà tại Dự án Park Hill; HDBank với Dự án Celadon City. ACB cũng đang triển khai chương trình vay mua nhà với tên gọi “Ngôi nhà đầu tiên” dành cho khách hàng cá nhân có thu nhập từ 10 triệu đồng/tháng trở lên, lãi suất ưu đãi xấp xỉ 11%/năm.

Maritime Bank thì ký hết hợp tác, tài trợ vốn và bảo lãnh cho Dự án Grand Riverside; ACB, HDBank và OCB cùng tham gia bảo lãnh cho khách hàng mua nhà tại Dự án Jamona City (TP. Hồ Chí Minh).

Hay như SeABank triển khai chương trình cho vay ưu đãi dành cho khách hàng vay vốn mua căn hộ thuộc dự án Artemis (quận Thanh Xuân, Hà Nội) với lãi suất hấp dẫn chỉ từ 3,5%/năm…

NH ưu tiên dự án đang hoàn thiện nhưng phải là DN uy tín

Nếu nhìn vào những thương vụ hợp tác giữa các nhà cung cấp dự án nhà ở và ngân hàng, hay các sản phẩm cho vay mua nhà hấp dẫn trên đã có những “đoán già đoán non” nguồn vốn ngân hàng sẽ đổ nhiều vào lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, thực tế theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay cả ngân hàng và khách hàng đều đang khá thận trọng. Anh Nguyễn Anh Tuấn, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho biết, ngoài tiền tích cóp được khoảng 300 triệu đồng, vợ chồng anh có nhu cầu vay vốn NH mua căn hộ chung cư 1,8 tỷ đồng.

Nhưng đi gõ cửa một số NHTM mới thấy để đáp ứng được các yêu cầu của NH không hề đơn giản như: khách hàng phải chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ, tài sản thế chấp…

“Tài sản thế chấp của tôi là sổ hồng một căn hộ 60m2 của bố mẹ nhưng được NH định giá rất thấp, chỉ bằng khoảng 40-50% giá thị trường nên NH không cho vay đủ số tiền tôi cần”, anh Tuấn chia sẻ.

Phó giám đốc một chi nhánh của BIDV tại Hà Nội cho biết, năm nay cũng có nhiều món vay BĐS được giải ngân, nhưng theo chỉ đạo chung trong toàn hệ thống BIDV về cho vay lĩnh vực BĐS phải theo các quy định về chuẩn tín dụng, thẩm định chắc chắn.

Đặc biệt, cho vay dự án thì chỉ các chủ đầu tư uy tín mới được xét duyệt. Nếu các dự án đang trong giai đoạn hoàn thành mà muốn NH tiếp vốn thì ít nhất cũng phải hoàn thành 50% tiến độ. Còn với khách hàng cá nhân NH thẩm định rất chặt chẽ như định giá tài sản bảo đảm, thu nhập, công việc của khách hàng có ổn định…

“Tuy nhiên, cho vay BĐS hiện nay thực tế hơn như cho vay sửa nhà có lượng khách hàng khá nhiều. Chẳng hạn, lãi suất cho vay sửa nhà là 9,5%/năm, cố định trong 3 năm được xem là chấp nhận được. Phía NHNN cũng cho rằng, tín dụng lĩnh vực BĐS chủ yếu cho vay các dự án đang hoàn thiện, cho vay khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở” - vị phó giám đốc trên cho biết.

Theo tổng hợp của NHNN đến cuối tháng 8/2015, tốc độ tăng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS khoảng 13%, tốc độ này cao hơn tốc độ tăng tín dụng của cả nền kinh tế, tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ BĐS chỉ chiếm 8% trên tổng dư nợ.

Thị trường chững, tín dụng BĐS khó tăng

Ở góc độ thị trường những quan sát gần đây cho thấy, BĐS năm nay có ấm lên nhưng chỉ đến khoảng tháng 7 lại chững lại, khiến cho tín dụng với lĩnh vực này thấp.

Theo một chuyên gia BĐS, qua mấy lần sửa đổi những luật liên quan tới đất đai, kinh doanh BĐS thì thị trường đều gặp khó khăn khi các luật này có hiệu lực. Chẳng hạn, hồi sửa Luật Đất đai năm 2003, rồi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và nay là Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 cũng khiến thị trường chững lại.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (CENGROUP) cho rằng, nguyên nhân là Luật Kinh doanh BĐS mới thì có một số điểm mới như bỏ giao dịch qua sàn, chuyển sang bảo lãnh bắt buộc và đến nay vẫn chưa có dự án nào thực hiện bảo lãnh.

Thông tư 07/2015/TT-NHNN của NHNN hướng dẫn, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, NHTM phải tuân thủ các quy định như: Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS. NHTM đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư thực hiện đúng mục đích.

“Bên tập đoàn tôi cũng đang lúng túng và đang tìm cách giải quyết thế nào vì tình hình căng lắm rồi” – ông Hưng bày tỏ. Theo các chuyên gia kinh doanh BĐS, khi DN đi vay tiền triển khai dự án, giờ lại bắt buộc bảo lãnh nữa, trong khi NH tự nhiên lại phải bảo lãnh cho một rủi ro mà người ta không kiểm soát được thì cũng khó.

Bởi với NH kiểm soát rủi ro, an toàn nguồn vốn phải luôn được đặt lên hàng đầu. Giả sử khách hàng nộp tiền mua nhà rồi, chủ đầu tư vì một lý do gì đó không thực hiện đúng hợp đồng với người mua nhà, mà NH phải bỏ tiền ra đền bù thì không hề đơn giản.

Còn khi người mua nhà không thực hiện được đúng hợp đồng tín dụng với NH, theo ông Hưng, nếu khách hàng thế chấp bằng tài sản hình thành rồi, có giá trị sử dụng rồi, bí quá NH có thể bán tống bán tháo được. Còn với tài sản hình thành tương lai thì khó giải quyết...