3 bước giao dịch cần thiết khi mua tài sản thế chấp khoản vay

Ảnh minh họa

Giao dịch 3 bên cùng có lợi

Cách đây vài tháng, anh Nguyễn Văn D. thỏa thuận mua chiếc xe ô tô là tài sản doanh nghiệp của một người quen. Do chiếc xe đang được thế chấp cho một khoản vay tại ngân hàng của doanh nghiệp, các bên thỏa thuận anh D. chuyển tiền vào ngân hàng tất toán khoản vay, thanh toán cho doanh nghiệp phần chênh lệch giữa khoản phải trả cho ngân hàng và giá trị xe.

Tuy nhiên, sau khi hoàn tất trách nhiệm tài chính, anh D. được ngân hàng thông báo do doanh nghiệp nói trên có tới 2 hai xe ô tô thế chấp cho các khoản vay của ngân hàng nên để lấy giấy tờ chiếc xe anh mua thì doanh nghiệp phải tất toán cả 2 khoản vay.

Do doanh nghiệp không có khả năng tài chính để tất toán nốt khoản vay của chiếc xe thứ hai, anh D. đột nhiên đứng trước tình thế khó khăn: để tất toán nốt khoản vay thứ hai thì phải thay doanh nghiệp bỏ thêm 200 triệu đồng, là tiền chênh lệch giá trị xe với trách nhiệm nợ; hoặc “đắp chiếu” chiếc xe mình mua do không được cấp giấy lưu hành xe.

Trên thực tế, trường hợp mua tài sản thế chấp khoản vay không phải là hiếm. Hoạt động này thường có đặc điểm bên đưa tài sản đi thế chấp gặp khó khăn về tài chính hoặc có thay đổi trong kinh doanh nên muốn bán tài sản để tất toán khoản vay, và thường là với giá thấp hơn giá thị trường. Khi hoạt động này xảy ra, cả ba bên đều có lợi.

Đối với bên bán, việc bán được tài sản để thanh toán nợ cho ngân hàng sẽ tránh được việc trả lãi quá hạn bằng 150% lãi vay (trong trường hợp không còn khả năng thanh toán) cũng như ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng (CIC).

Đối với bên mua, người mua có thể mua được tài sản phù hợp nhu cầu với giá hợp lý. Ngoài ra, bên mua cũng yên tâm tài sản được ngân hàng đồng ý nhận thế chấp sẽ có các yếu tố pháp lý đầy đủ, rõ ràng.

Trong khi đó, về phía ngân hàng, việc bán được tài sản thế chấp trong trường hợp này sẽ giúp ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ (trong trường hợp đã phát sinh nợ quá hạn, nợ xấu), giảm tỷ lệ nợ xấu cũng như trích lập dự phòng…

Do có lợi cho tất cả các bên liên quan, việc mua bán tài sản thế chấp khoản vay ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, các giao dịch mua bán tài sản thế chấp khoản vay cũng tiềm ẩn không ít rủi ro đối với bên mua, thậm chí cả với bên bán, như trường hợp anh D là một ví dụ điển hình.

3 bước giao dịch cần lưu ý khi mua tài sản thế chấp tại ngân hàng

Theo ông Nguyễn Văn Học, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Anh Vũ (Hà Nội), việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi bên mua nắm chắc các quy định của pháp luật và thủ tục giao dịch.

Ngoài ra, thiện chí của các bên có liên quan cũng là những yếu tố quan trọng giúp giao dịch thành công. Mặc dù vậy, để hạn chế rủi ro và chủ động trong giao dịch, theo ông Học, người mua cần đặc biệt lưu ý đến 3 bước giao dịch sau.

Thứ nhất, bên mua phải đề nghị bên bán cung cấp xác nhận của ngân hàng về tổng dư nợ các khoản vay (bao gồm gốc và lãi), các cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán.

Theo ông Học, đây là bước giao dịch quan trọng nhất bởi thông thường, một tài sản thế chấp sẽ đảm bảo cho một khoản vay. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp, một tài sản thế chấp lại có thể đảm bảo cho nhiều khoản vay, cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán khác. Vì vậy, xác nhận của ngân hàng giúp bên mua có được các thông tin cần thiết để ra quyết định giao dịch.

Trong trường hợp thông tin của bên bán rõ ràng, như chỉ có duy nhất một khoản vay, tài sản thế chấp không phải thực hiện các cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán khác thì bên mua có thể yên tâm tiến hành các thủ tục giao dịch tiếp theo.

Đối với trường hợp bên bán có nhiều khoản vay, đồng thời tài sản thế chấp đang phải thực hiện các cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán khác thì bên mua cùng bên bán làm việc rõ với ngân hàng về điều kiện giải chấp tài sản thế chấp.

Thứ hai, bên mua cần đề nghị lập thỏa thuận 3 bên giữa bên mua, bên bán và ngân hàng.

Ông Học cho biết, tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng/cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, theo những căn cứ pháp lý trên, đối với tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên thế chấp mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán. Trong trường hợp này, bên thế chấp bắt buộc phải thông báo cho ngân hàng về mục đích giao dịch và kế hoạch trả nợ của mình.

Đặc biệt, bên thế chấp chỉ được nhận đặt cọc khi ngân hàng có văn bản thông báo chấp thuận. Vì vậy, bên mua chỉ nên đặt cọc cho bên bán (bên thế chấp) khi bên bán cung cấp được văn bản chấp thuận của ngân hàng.

Sau khi nhận được thông báo chấp thuận, các bên cần tiến hành lập một thỏa thuận 3 bên (bằng văn bản), bao gồm các nội dung chính như: giá mua bán tài sản thế chấp, số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, thủ tục giải chấp…

Để tránh trường hợp bên bán “lật kèo”, sau khi đã chuyển hết tiền tất toán tài sản thế chấp, bên mua cần liên hệ trước với Văn phòng công chứng để soạn sẵn hợp đồng mua bán với các nội dung 2 bên đã thỏa thuận.

“Để tránh rủi ro, hai bên sắp xếp thời gian hợp lý để vừa có thể tiến hành chuyển tiền, đồng thời yêu cầu ngân hàng làm giải chấp, vừa có thể ký hợp đồng mua bán cùng lúc trong trường hợp này”, ông Học tư vấn.

Thứ ba, bên mua cần nhanh chóng tiến hành thủ tục nộp thuế và làm thủ tục đăng ký sang tên.

Ông Học lưu ý, hiện nay, pháp luật quy định khi mua bán tài sản, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua phải tiến hành sang tên. Nếu chậm thực hiện thủ tục này, các bên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Vì vậy, sau khi hoàn thành thủ tục mua bán có công chứng, các bên cần tiến hành ngay việc kê khai và nộp các khoản thuế, phí theo quy định, tiến hành sang tên tài sản.

“Về thời hạn và các mức thuế, phí… phải nộp, các bên có thể liên hệ văn phòng luật, công chứng… để được cung cấp thông tin”, ông Học cho biết.