Hạ tầng “mở khóa” chu kỳ mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam

Hồng Hạnh - 08:05 | 22/01/2026

Năm 2026 được dự báo là thời điểm mang tính bản lề đối với Vùng Kinh tế phía Nam, khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đồng loạt bước vào giai đoạn vận hành và khai thác. Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, đây là bước ngoặt quan trọng, không chỉ về tốc độ phát triển mà còn về cách không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp đang được tái định hình.

Điều chỉnh địa giới: Cú huých chiến lược cho thị trường bất động sản công nghiệp Bất động sản công nghiệp Hải Phòng bước vào giai đoạn tăng tốc Bất động sản công nghiệp: “Cuộc chơi” đã thay đổi theo hướng xanh và bền vững

Ông John Campbell

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về vai trò của hạ tầng đối với thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn tới?

Ông John Campbell: Sau nhiều năm được triển khai theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn, phát triển hạ tầng tại Vùng Kinh tế phía Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc mang tính bước ngoặt. Nếu như trước đây, các dự án hạ tầng chủ yếu được chuẩn bị và đầu tư theo từng giai đoạn, thì giai đoạn 2025–2026 đánh dấu sự chuyển dịch rõ nét khi hàng loạt công trình quy mô lớn đồng loạt được triển khai và tiến gần thời điểm vận hành.

Chính sự hội tụ về tiến độ, quy mô và mức độ kết nối của các dự án hạ tầng trọng điểm đã tạo nên một “điểm rơi” quan trọng cho khu vực. Theo đánh giá của các tổ chức tư vấn quốc tế, năm 2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế phía Nam, khi hệ thống hạ tầng chiến lược chính thức “mở khóa” tiềm năng về kết nối liên vùng, logistics và năng lực cạnh tranh, qua đó tái định hình không gian phát triển của bất động sản công nghiệp trong toàn khu vực.

Việc hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai đồng thời tại Vùng Kinh tế phía Nam (Southern Economic Zone – SEZ) đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho khu vực. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp không còn chỉ nằm ở quỹ đất, mà ngày càng được quyết định bởi vị trí, quy mô phát triển và mức độ kết nối liên vùng.

Nổi bật nhất là dự án Sân bay Quốc tế Long Thành – công trình hạ tầng mang tính chuyển đổi đối với toàn bộ không gian kinh tế phía Nam. Giai đoạn 1 của dự án đang được triển khai với mục tiêu đưa vào vận hành từ năm 2026, công suất thiết kế đạt 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, Long Thành không chỉ từng bước thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, mà còn mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp trọng điểm tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP. Hồ Chí Minh.

Song hành với sân bay, mạng lưới cao tốc và các tuyến vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ rệt về khả năng kết nối. Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh – tuyến giao thông chiến lược kết nối TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, Bình Dương và Long An – đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ năm 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 cùng cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp với cụm cảng nước sâu, góp phần hoàn thiện hệ sinh thái hạ tầng cho sản xuất và logistics của toàn vùng.

Phóng viên: Theo ông, hạ tầng đang tác động như thế nào đến cấu trúc phát triển của thị trường?

Ông John Campbell: Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là hạ tầng không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển, mà đang tái định hình không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Khi các trục giao thông mới được hình thành, hành lang công nghiệp không còn bó hẹp trong các khu vực lõi truyền thống, mà dần mở rộng theo các tuyến kết nối mới. Điều này giúp phân bổ lại nhu cầu thuê, giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu, đồng thời tạo dư địa phát triển cho những địa phương nằm dọc các trục hạ tầng chiến lược.

Tại Vùng Kinh tế phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm. Tuy nhiên, ranh giới phát triển đang dịch chuyển rõ nét theo các tuyến kết nối hướng về sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.

Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.Hồ Chí Minh có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, phản ánh áp lực lớn lên quỹ đất sẵn có. Trong khi đó, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và lợi thế vị trí dọc các trục hạ tầng đang hình thành.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Savills, giá thuê đất trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cao nhất khu vực. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp chất lượng cao ngày càng khan hiếm.

Phóng viên: Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn đang diễn biến ra sao, thưa ông?

Ông John Campbell: Phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước.

Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành hiệu quả.

Hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay. Đây là yếu tố then chốt làm gia tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.

Sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics. Hệ sinh thái này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam, mà còn định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp và logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao.

Khi các dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành từ năm 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới. Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 không chỉ là một cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn là điểm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, nơi bất động sản công nghiệp Việt Nam dần chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.

Đây sẽ là giai đoạn thị trường bước vào cuộc cạnh tranh mới, trong đó những dự án sở hữu vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối đồng bộ và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ chiếm ưu thế. Với nền tảng hạ tầng đang được “mở khóa”, Vùng Kinh tế phía Nam được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, dẫn dắt tăng trưởng bất động sản công nghiệp của Việt Nam trong nhiều năm tới.

Xin cảm ơn ông!

Hồng Hạnh

Tin khác

Giảm lãi suất phải đi đôi với bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng

Tại cuộc họp về triển khai các giải pháp hoạt động ngân hàng ngày 19/10, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) giảm tối thiểu 0,5%/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm 1,5-2%/năm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, gắn với yêu cầu bảo đảm an toàn hệ thống. Xung quanh ý nghĩa và tác động của chỉ đạo này, phóng viên Thời báo Ngân hàng đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. Nguyễn Văn Công, Đại học Kinh tế Quốc dân.

Concert kín phòng, khách sạn chưa chắc sinh lời

Concert (buổi hòa nhạc) có thể giúp khách sạn kín phòng, tăng giá bán, nhưng chưa chắc cải thiện lợi nhuận. Bài toán nằm ở chi phí, vận hành và nguồn cầu bền vững. Đó là chia sẻ của ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia.

Niềm tin vào hoạt động ngân hàng trước phép thử của AI

Trí tuệ nhân tạo (AI) ngày càng tham gia sâu vào hoạt động ngân hàng, đặt ra yêu cầu mới trong việc bảo đảm an toàn giao dịch và củng cố niềm tin của khách hàng. Từ góc nhìn chuyên gia, TS. Lý Hoàng Vũ, Chuyên gia kinh tế thuộc Trung tâm Pháp - Việt Đào tạo về Quản lý (CFVG) phân tích những thách thức và điều kiện để niềm tin trở thành nền tảng cho quá trình ứng dụng AI trong lĩnh vực ngân hàng.

Nuôi lớn doanh nghiệp bằng sức mạnh liên kết

Nâng năng lực quản trị và chuyên môn hóa giúp doanh nghiệp củng cố sức cạnh tranh, mở rộng khả năng hợp tác. Để liên kết mang lại giá trị lâu dài, doanh nghiệp lớn cần kết nối nhu cầu mua hàng với quá trình nâng chuẩn của doanh nghiệp nhỏ, hướng tới những hợp đồng thực tế.

Nâng hạng chứng khoán, vì sao cổ phiếu định giá rẻ vẫn chưa đủ hấp dẫn?

Thị trường chứng khoán Việt Nam đã được FTSE Russell nâng hạng. Trong bối cảnh nhiều cổ phiếu có mức định giá hấp dẫn, dòng vốn ngoại vẫn chưa giải ngân mạnh. Theo chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), cơ hội vẫn còn và đang mở ra ở các nhóm ngành ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm, điện và cảng biển, song triển vọng lợi nhuận phân hóa buộc nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ hơn.

Giá neo cao, sức mua yếu, hạ tầng có đủ sức kéo bất động sản TP.HCM?

Nguồn cung đang dần trở lại sau quá trình tháo gỡ pháp lý dự án, nhưng sức mua vẫn chững lại trong khi giá nhà neo cao. Khi khả năng chi trả trở thành yếu tố ngày càng quan trọng, hạ tầng và vị trí đang góp phần định hình lại nơi người mua tìm kiếm nhà ở. Xung quanh vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng thị trường bất động sản cần phải có lực đẩy đủ mạnh để tái khởi động thị trường.

Vì sao tốc độ tích lũy tài sản và năng lực quản lý vẫn còn khoảng cách?

Dù tài sản tài chính cá nhân của người Việt được dự báo đạt khoảng 600 tỷ USD vào năm 2027, quy mô các quỹ đầu tư chứng khoán trong nước hiện mới tương đương 0,7% GDP. Theo bà Lục Kim Thanh, Giám đốc điều hành Kinh doanh số, Công ty CP Chứng khoán Kafi, khoảng cách giữa tốc độ tích lũy tài sản và năng lực quản lý chuyên nghiệp đang đặt ra yêu cầu thay đổi từ sản phẩm, dịch vụ đến thói quen đầu tư.

Minh bạch chuỗi cung ứng: Liệu cánh cửa vào thị trường châu Âu có bị thu hẹp?

Bà Hồ Thị Quyên, Phó giám đốc Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Thương mại TP.Hồ Chí Minh (ITPC) nhấn mạnh tính cấp bách của các tiêu chuẩn xanh và minh bạch chuỗi cung ứng trong bối cảnh thương mại quốc tế lẫn nội địa đang bước vào giai đoạn thực thi nghiêm ngặt.

Phát triển đô thị định hướng giao thông: Phải kết nối cả dòng người và việc làm

Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang thay đổi cách nhà đầu tư nhìn vị trí tại TP.HCM, khi khoảng cách không còn tính bằng kilomet mà bằng thời gian kết nối, dòng người và việc làm, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ.

Bốn trụ cột cùng Việt Nam kiến tạo mô hình tăng trưởng mới

Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển đòi hỏi những động lực tăng trưởng mới. Trên nền tảng hợp tác lâu dài, JICA xây dựng gói hỗ trợ toàn diện, đồng hành cùng cải cách và mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.