Băn khoăn xung quanh quy định bảng giá đất

Ông Lê Hoàng Châu

Ông có nhận định gì về việc ban hành, điều chỉnh “bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất” tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Tại Khoản 1 Điều 130 Dự thảo quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Tại Dự thảo luật đã quy định rõ phân cấp, giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể” và Chính phủ giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Tuy nhiên, nếu ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm chắc chắn sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan quản lý, chức năng nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện. Trong khi hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, hay nói cách khác chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.

Như vậy, chỉ khi xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực thì lúc đó sẽ có đủ điều kiện để xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Đến thời điểm đó thì cơ chế xây dựng và ban hành bảng giá đất sẽ được tự động hóa 24/7 và mang tính tin cậy cao.

Tuy nhiên có ý kiến cho rằng việc xây dựng “bảng giá đất” định kỳ 5 năm một lần như hiện nay đang nảy sinh một số vướng mắc khiến giá đất chưa sát với thực tiễn?

Hiện tại, Luật Đất đai 2013 quy định “bảng giá đất” được xây dựng định kỳ 05 năm một lần. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” thông qua công cụ là các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo quy định của Chính phủ. Nhưng chính do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất, nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Song, xét một cách khách quan thì lại có tính hợp lý, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Để phần nào có thể đảm bảo thực hiện nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường, Chính phủ đã quy định các “hệ số điều chỉnh giá đất” để việc định giá đất sát với thị trường. Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất (k1) điều chỉnh bảng giá đất hàng năm do cấp tỉnh quy định, như TP. Hồ Chí Minh đã ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” năm 2021 cho 05 khu vực là khu vực 1 (trung tâm thành phố) có hệ số cao nhất là 2,5 lần, khu vực 2 có hệ số là 2,3 lần, khu vực 3 có hệ số là 2,1 lần, khu vực 4 có hệ số là 1,9 lần, khu vực 5 (huyện Cần Giờ) có hệ số thấp nhất là 1,7 lần. Năm 2022, do dịch Covid-19 nên thành phố quyết định giữ nguyên “hệ số điều chỉnh giá đất” như năm 2021.

Do vậy, không nên phủ định tính hợp lý của quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như một số quốc gia phát triển trong khu vực và thế giới.

Vậy ông nhận định thế nào về việc áp dụng “bảng giá đất” hàng năm để tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân?

Qua nghiên cứu quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như soi chiếu trên thực tế, tôi nhận thấy vấn đề bất cập nằm ở chỗ “bảng giá đất” hiện nay chỉ bằng 30 - 50% giá thị trường, nên hộ gia đình, cá nhân có thể có đủ khả năng tài chính để nộp được tiền sử dụng đất theo “bảng giá đất” đối với “đất ở trong hạn mức” (nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất).

Nhưng, do khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định cách tính tiền sử dụng đất nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất mà giá đất của bảng giá đất mới có thể sẽ tăng 2-3 lần mức giá trước đây, dẫn đến tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng có thể sẽ tăng lên 2-3 lần so với trước đây, làm tăng gánh nặng tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Quy định này dẫn đến hệ quả, nếu hộ gia đình, cá nhân không có đủ tiền để làm “sổ hồng”, dẫn đến tình trạng nhà ở không được hợp pháp hoá và giao dịch giấy tay làm phát sinh thị trường “ngầm”, Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khó quản lý, không phù hợp với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Do vậy tôi nhận thấy, nên giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với khả năng tài chính của hộ gia đình, cá nhân trong từng giai đoạn với mức thu tiền sử dụng đất nên bằng khoảng 30 - 50% bảng giá đất (mới) do giá đất đã phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Cũng có ý kiến cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là chưa phù hợp và dễ gây nên tình trạng tận thu. Quan điểm của ông thế nào?

Hiện nay, bảng giá đất đang được sử dụng để làm căn cứ tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định áp dụng thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất và không thấp hơn bảng giá sàn nhà đất để tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng nhà đất. Nên quy định áp dụng “bảng giá đất” để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cần đi kèm với điều kiện không thấp hơn bảng giá sàn nhà đất để tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng nhà đất, để đảm bảo sự phù hợp với quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, hoặc theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên theo tôi Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định áp dụng thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản là không đúng tinh thần của pháp luật về thuế thu nhập là phải có thu nhập, tức là phải có lợi nhuận, có lãi thì mới phải chịu thuế thu nhập. Nhưng với quy định này thì mọi trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản kể cả bán hòa vốn, bán lỗ cũng đều phải chịu thuế thu nhập 2% trên hợp đồng là không hợp lý.

Xin cảm ơn ông!