Bảng giá đất mới kéo theo giá nhà tăng

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Mới đây, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai năm 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng...

"Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng", theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Theo dẫn chứng của Bộ Xây dựng, khu nhà ở của GP Invest (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng.

Hay như tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP. Hồ Chí Minh), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60 - 65%...

Tỷ trọng này cũng leo thang tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng với con số ước tính lên 15 - 20% so với trước.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhật giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.

Mới đây, TP Hà Nội ban hành Quyết định số 45/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đối với các trường hợp áp dụng hệ số theo quy định của pháp luật được ban hành làm căn cứ tính: thu tiền thuê đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê...

Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng là 1,40 và hệ số điều chỉnh đất thương mại dịch vụ là 1,7. Các quận: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ lần lượt là 1,35 và 1,6; các quận: Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm là 1,28 và 1,5.

Còn TP. Hồ Chí Minh đang xây dựng và đưa ra một số phương án trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó, có phương án các mức giá đất của "Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh" tăng rất nhiều so với giá đất của Bảng giá đất quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, có khu vực tăng khoảng 10-20 lần.

Ông Nguyễn Văn Sinh cho rằng, có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều. Bộ Theo Bộ Xây dựng, qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên từ 15 - 20% so với trước.

Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường. Kịp thời đề xuất giải pháp nhằm hạn chế việc ban hành bảng giá đất mới của các địa phương ảnh hưởng tiêu cực đến mặt bằng giá đất, giá nhà ở và cung cầu của thị trường các địa phương.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ phù hợp với đại đa số người dân. Các doanh nghiệp cần tích cực tham gia đầu tư phát triển các dự án bất động sản mới, đặc biệt là phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực của xã hội.