Báo động mất cân đối cơ cấu nguồn cung nhà ở

Cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng

Ngày 12/4, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức sự kiện công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2025 với chủ đề: “Kích hoạt chu kỳ mới”.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở mất cân đối nghiêm trọng

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện những dấu hiệu khởi sắc ban đầu, báo hiệu khả năng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Mặc dù chưa ghi nhận sự bùng nổ trên diện rộng, nhưng dữ liệu thị trường cho thấy nguồn cung và thanh khoản đã có sự phục hồi đáng chú ý ở một số phân khúc nhất định. Sự chuyển biến tích cực này, dù còn thận trọng, mang đến những tín hiệu lạc quan cho thị trường sau một năm đầy thách thức.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, quý I/2025, nguồn cung toàn thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đạt 27 nghìn sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024.

Bên cạnh các kết quả tích cực, theo bà Phạm Thị Miền, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý đầu tiên của năm 2025 vẫn chưa thoát khỏi những "điểm nghẽn" cố hữu, thậm chí còn có dấu hiệu trầm trọng hơn, đặt ra không ít thách thức cho sự phát triển bền vững của toàn thị trường.

Phân tích từ các chuyên gia cho thấy, cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục bộc lộ sự mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn các dự án mới được tung ra thị trường trong quý I/2025 tập trung vào phân khúc cao cấp, hướng đến đối tượng người mua có tiềm lực tài chính mạnh và các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn về lợi nhuận. Thực tế này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân, vẫn đang trong tình trạng khan hiếm.

Theo VARS, phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục khẳng định vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2025, chiếm tới hơn 69% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới. Tuy nhiên, đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung đang có sự phân hóa rõ rệt khi phân khúc CHCC cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời ghi nhận xu hướng gia tăng về số lượng dự án mới. Trong khi đó, thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn các dự án CHCC thương mại có mức giá bình dân.

Điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh nguồn cung là sự cải thiện nhẹ ở phân khúc CHCC bình dân, với tỷ trọng đạt gần 13%, tương đương khoảng 2.000 sản phẩm. So với quý trước và cùng kỳ năm 2024, con số này đã tăng trưởng lần lượt 33% và 54%. Sự tăng trưởng này được ghi nhận chủ yếu nhờ việc có thêm các dự án CHCC thuộc diện nhà ở xã hội được triển khai và mở bán.

Mặc dù có sự tăng trưởng nhất định, nguồn cung CHCC bình dân hiện tại vẫn được đánh giá là vô cùng ít ỏi so với nhu cầu thực tế của thị trường, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung nhà ở.

Mặt bằng giá nhà ở ngày càng “neo” cao

Theo bà Miền, trong bối cảnh chi phí đất đai gia tăng và nguồn cung quỹ đất hạn chế, các chủ đầu tư bất động sản đang có xu hướng đẩy mạnh phát triển các dự án thuộc phân khúc cao cấp. Động thái này được xem là một giải pháp để bảo toàn lợi nhuận trong bối cảnh mặt bằng giá chào bán bất động sản liên tục leo thang.

Trong quý I/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là TP Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và TP Hồ Chí Minh (35%).

Theo số liệu mới nhất, giá bán trung bình CHCC tại Hà Nội trong quý I/2025 đã chạm mốc 70,2 triệu đồng/m², đánh dấu mức tăng nhẹ 2,5% so với quý IV/2024 và đặc biệt tăng mạnh tới 77,6% so với thời điểm gốc (quý I/2024). Các chuyên gia nhận định, đà tăng giá này chủ yếu xuất phát từ động thái mở bán lại các dự án hiện hữu với mức giá đã được điều chỉnh tăng lên đáng kể từ phía các chủ đầu tư.

Trái ngược với diễn biến sôi động tại Hà Nội, thị trường CHCC tại TP Hồ Chí Minh trong quý vừa qua cho thấy sự ổn định về giá. Mức giá bán bình quân tại khu vực này được ghi nhận là 71,8 triệu đồng/m². Đáng chú ý, giá chung cư tại các dự án thuộc diện khảo sát gần như không có sự biến động so với quý trước. Tuy nhiên, so với kỳ gốc (quý I/2024), giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận mức tăng 35%.

Thị trường bất động sản quý I/2025 chứng kiến một diễn biến đáng chú ý khi chịu tác động mạnh mẽ từ các thông tin quy hoạch và đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành phố, kết hợp với động thái công bố bảng giá đất mới với mức tăng đột biến ở nhiều địa phương, đã kích hoạt tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) trong giới đầu tư bất động sản, đẩy giá đất nền lên cơn "sốt" cục bộ.

Ghi nhận tại nhiều tỉnh thành như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương và các vùng ven Hà Nội, giá đất nền đã tăng mạnh từ 5% đến 30%. Tuy nhiên, phân tích thực tế cho thấy, sự tăng trưởng giao dịch chỉ tập trung ở các tỉnh, thành được dự đoán sẽ trở thành trung tâm sau sáp nhập, sở hữu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển và có mặt bằng giá bất động sản chưa bị đẩy lên quá cao.

Diễn biến này cho thấy sự nhạy cảm của thị trường bất động sản đối với các yếu tố quy hoạch và chính sách giá đất. Đồng thời, tâm lý đầu tư theo đám đông vẫn là một yếu tố chi phối, tiềm ẩn những rủi ro khó lường cho các nhà đầu tư thiếu thận trọng.