Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng

Phát triển nhà xưởng xây sẵn trở thành xu thế

Hiện nền kinh tế Việt Nam phát triển ổn định, dòng đầu tư FDI vẫn liên tục đổ vào Việt Nam. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến 20/4/2023, vốn thực hiện của các dự án FDI ước đạt khoảng 5,85 tỷ USD, tuy giảm 1,2% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng vẫn ở mức khả quan.

Về phát triển bất động sản công nghiệp, xu hướng hiện nay là các chủ đầu tư gia tăng các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu)... Tập đoàn Foxconn vừa đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang với việc ký kết biên bản ghi nhớ về việc thuê lại 50,5 ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD. Tập đoàn Giant Manufacturing (Đài Loan) cũng đầu tư thêm 13 triệu USD vào khu công nghiệp VSIP 2 tại tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản công nghiệp, đặc biệt là cho thuê các diện tích lớn hiện vẫn còn hạn chế.

Theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỷ lệ này tại các khu công nghiệp cấp 1 ở các tỉnh phía Nam là khoảng 85%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp kín đạt trên 95%.

Giá thuê vẫn được duy trì, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường khu công nghiệp cấp 1 phía Nam. Thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2 còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2, mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê. Tại các khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê dao động từ 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu còn rất lớn

Đánh giá về nhu cầu của thị trường bất động sản công nghiệp, bà Thanh Phạm - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho hay, nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cũng như lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đã hỗ trợ cho sự phát triển tại các thị trường này trong thời gian gần đây.

Về nguồn cầu, chiến lược “Trung Quốc + 1” đã thúc đẩy nhu cầu về đất công nghiệp và diện tích nhà xưởng xây sẵn tại thị trường Đông Nam Á, trong đó Việt Nam là nơi có cơ sở tiêu dùng tăng trưởng nhanh và chi phí lao động cạnh tranh.

Về lợi thế cạnh tranh của thị trường cấp 2, các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả hai miền Bắc và Nam gần đây đã đi vào hoạt động cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn.

Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (dự kiến hoàn thành vào năm 2023), cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027).

Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn - Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2.

Xét về các yếu tố liên quan đến lao động, chi phí của các thị trường cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1, trong khi sự cạnh tranh ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn. Các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn thành lập nhà máy của họ.

CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn với quy mô từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản.

Nhận định về triển vọng của bất động sản công nghiệp trong năm 2023, ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao Dịch vụ Tư vấn công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng đối với thị trường khi thu hút được lượng đầu tư nước ngoài lớn, đi kèm với tiềm năng và sức hấp thụ tốt. Chỉ số rủi ro về kinh tế của Việt Nam hiện thấp hơn các thị trường mới nổi khác như Myanmar, Bangladesh, Laos, Cambodia hay Malaysia.

Ngoài ra, Việt Nam tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lợi thế về nguồn cung lao động và cơ hội xuất khẩu lớn sang thị trường Trung Quốc. Hơn nữa, mặc dù các yếu tố bất lợi về địa chính trị trên thế giới, kinh tế nội địa được kỳ vọng tiếp tục giữ ổn định nhờ sức tiêu thụ trong nước.