Thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh phân kỳ nhưng cùng phục hồi mạnh

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tăng tốc nhờ nguồn cung mới dồi dào và sức mua phục hồi

Thị trường bất động sản phục hồi mạnh

9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự phân kỳ rõ rệt giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group. Tuy nhiên, điểm chung nổi bật là cả hai thị trường đều cho thấy tín hiệu phục hồi mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung - cao cấp.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới duy trì ở mức cao, khoảng 20.000 căn, trong khi lượng giao dịch đạt 21.200 căn. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án cao cấp và hạng sang tiếp tục trên 90%, bất chấp mức giá tăng 23% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng được đánh giá “mạnh nhưng hợp lý”, gắn với nguồn cầu ở thực lớn và hoạt động mở bán sôi động tại các đại dự án ở khu Đông, Tây và Bắc thủ đô.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group lý giải diễn biến này phản ánh nhu cầu ở thực ổn định, đồng thời cho thấy vai trò dẫn dắt ngày càng rõ của các đại đô thị đang hình thành tại những khu vực mới.

Ở hướng ngược lại, TP. Hồ Chí Minh thể hiện tốc độ phục hồi nhanh hơn nhờ loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ từ đầu năm. Nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm tăng bật lên 15.410 căn, tương đương mức tăng 252% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt 16.240 căn, tăng 114%, cho thấy niềm tin của thị trường đã quay trở lại sau thời kỳ suy giảm sâu.

Đáng chú ý, nhiều dự án trung tâm dù có mức giá sơ cấp 130–140 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Giới phân tích cho rằng đây là tín hiệu quan trọng chứng minh rằng nhu cầu sở hữu bất động sản tại khu vực lõi đô thị vẫn rất bền vững, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh.

Bước sang quý IV/2025, đà phục hồi được dự báo tiếp tục duy trì. Hà Nội sẽ giữ nhịp ổn định, trong khi TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn tăng tốc nhờ hàng loạt đại dự án quy mô lớn chuẩn bị mở bán, gồm The Global City, Vinhomes Green Paradise và các khu phức hợp tại Thủ Đức.

Pháp lý được “cởi trói” – động lực quan trọng nhất

Triển vọng năm 2026 tiếp tục củng cố xu hướng tăng trưởng của hai thị trường lớn nhất cả nước. Hà Nội dự kiến đón khoảng 35.000 căn hộ mới, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Các nhà phát triển lớn như Masterise Homes, Sunshine và MIK đều có kế hoạch tung nguồn cung mới, tạo mặt bằng sản phẩm đa dạng tại khu Đông – Tây – Bắc của thủ đô. Giá bán được dự báo tăng ổn định, với động lực chính đến từ tỷ trọng người mua ở thực ngày càng lớn.

Theo dự báo, TP. Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 17.200 căn hộ mở bán trong năm 2026. Các dự án tập trung vào những đại đô thị có pháp lý hoàn thiện, trong đó Masterise Homes chiếm trên 50% tổng nguồn cung mới. Thị trường được kỳ vọng duy trì quỹ đạo tăng giá, nhất là tại khu vực trung tâm - nơi thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhiều năm.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành: Hà Nội duy trì ổn định, còn TP. Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ tăng tốc mới@.

GDP năm 2025 dự kiến đạt 7,9% và năm 2026 khoảng 7,1%, nằm trong nhóm tăng trưởng cao của khu vực. Lãi suất ổn định từ giữa năm 2025 tạo điều kiện thuận lợi cho kế hoạch tài chính trung - dài hạn của người mua, đồng thời giảm áp lực chi phí vốn đối với các chủ đầu tư.

Các bộ luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã tạo thay đổi rõ rệt. Hàng trăm dự án từng bị đình trệ đã được giải quyết các thủ tục pháp lý quan trọng, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh. Đây cũng là nguyên nhân giúp nguồn cung bật tăng trong quý III và IV/2025.

Tại Hà Nội, thủ tục hành chính được rút gọn giúp tiến độ triển khai các dự án tại các khu vực phát triển nóng như Đông Anh, Gia Lâm, Tây Mỗ, Hoài Đức diễn ra thuận lợi hơn.

Đến tháng 10/2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Các khu vực thu hút mạnh vốn ngoại như Đông Hà Nội, Thủ Đức - Quận 9, Biên Hòa - Long Thành và Bắc - Nam Từ Liêm tiếp tục ghi nhận nhu cầu lớn từ chuyên gia nước ngoài. Điều này tác động trực tiếp đến phân khúc căn hộ trung - cao cấp và thị trường cho thuê.

Ngân hàng ưu tiên tín dụng cho người mua ở thực và các dự án minh bạch pháp lý, đồng thời hạn chế cho vay đầu cơ ngắn hạn.

Ông Trần Minh Tiến đánh giá: “Tín dụng tập trung vào nhu cầu thật giúp thị trường tránh được bong bóng và xây nền tảng bền vững giai đoạn 2025-2026”.

Hà Nội tiếp tục hưởng lợi từ hàng loạt dự án lớn như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 và các trục hướng tâm. Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Văn Giang… đang nổi lên như trung tâm phát triển mới nhờ cải thiện kết nối vùng.

Tại TP.Hồ Chí Minh, hạ tầng khu Thủ Đức - Quận 9 và các tuyến kết nối Đồng Nai - Bình Dương tăng tốc mạnh khi metro, đường vành đai và nhiều nút giao trọng điểm được hoàn thiện. Đây là các yếu tố tác động trực tiếp đến mặt bằng giá và thu hút nhu cầu đầu tư - an cư.

Sự cộng hưởng của tăng trưởng kinh tế, pháp lý thông suốt, dòng vốn FDI tích cực, tín dụng ổn định và hạ tầng bứt phá đang tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản.

Từ góc độ thị trường, hai cực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục duy trì quỹ đạo tăng trưởng khác nhau nhưng cùng đóng góp vào sự phục hồi chung. Trong đó, Hà Nội đi theo hướng ổn định bền vững, còn TP. Hồ Chí Minh đang mở ra chu kỳ tăng tốc mạnh mẽ, nhất là khi loạt đại dự án chuẩn bị bước vào giai đoạn bung hàng.