Bất động sản phía Nam: Dòng tiền đầu tư hướng tới nhu cầu ở thực

Đó là nhận định của ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới” do tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 18/8/2026.

Theo vị Phó chủ tịch VCCI, thị trường bất động sản Việt Nam đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển mới từ nửa đầu năm 2026. Thị trường đã bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác sau quá trình tái cấu trúc sâu rộng. Giai đoạn đầu cơ lướt sóng dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị, nơi dòng tiền khai thác và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định.

Sự phân hóa trở nên rõ nét khi thị trường tách thành hai nhóm: tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế và tài sản có khả năng khai thác, tạo dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng.

Đây cũng là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026-2031, chứng kiến sự lên ngôi tuyệt đối của chiến lược đầu tư giá trị, trong đó năng lực kiến tạo dòng tiền ròng, sự minh bạch hóa thông qua công nghệ, tính thích ứng hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đóng vai trò là những thước đo định giá cốt lõi”.

“Hiện tại, Quốc hội đang thảo luận một loạt chính sách liên quan đến bất động sản cho thấy sự đồng hành quyết liệt của Đảng, Nhà nước Chính phủ, chính quyền địa phương cùng các bộ ngành thông qua việc tháo gỡ triệt để các “nút thắt” pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi dự kiến thông qua vào tháng 10 tới và Nghị quyết số 21-NQ/TW đã tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng chưa từng có” - ông Phòng nhấn mạnh.

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong cách phát triển và phân bổ nguồn cung. Sau giai đoạn thị trường trầm lắng, bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang xuất hiện một xu hướng đáng chú ý, thay vì tập trung vào khu vực trung tâm như nhiều năm trước, nguồn cung mới ngày càng mở rộng về các khu vực có dư địa phát triển lớn hơn, nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ.

Chiến lược phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh đang dần chuyển từ mô hình "đơn cực" sang "đa trung tâm", mở rộng không gian phát triển ra các khu vực có khả năng kết nối tốt hơn với trung tâm thành phố.

Về quy hoạch, Thành phố chính thức công bố Quy hoạch tổng thể với mô hình đô thị đa cực, kết hợp định hướng phát triển chuỗi đô thị TOD, mở ra không gian phát triển kinh tế và đô thị vô cùng rộng lớn.

Về hạ tầng, hàng loạt đại dự án hạ tầng chiến lược liên vùng như Sân bay Quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu... đang hoàn thiện với tốc độ thần tốc, giúp xóa bỏ mọi khoảng cách địa lý, kết nối TP. Hồ Chí Minh với các tỉnh Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang... hình thành nên những "siêu vùng" đô thị - công nghiệp - logistics hiện đại.

Đặc biệt, cùng với chính sách tiền tệ linh hoạt, khơi thông nguồn tín dụng an toàn từ Ngân hàng Nhà nước, cùng sự chủ động bắt tay giữa các nhà phát triển bất động sản và các tổ chức tài chính lớn đã và đang tiếp thêm sức mạnh cho dòng tiền vận động hiệu quả, hướng thẳng vào các giá trị thực.

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, với sự cộng hưởng từ việc gỡ vướng pháp lý và những thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh những tháng cuối năm được kỳ vọng sẽ chuyển dịch sang hướng minh bạch và bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Cơ hội đang mở ra rất lớn, nhưng để chuyển hóa dư địa thành tăng trưởng thực chất, chúng ta cần sự đồng lòng và hành động quyết liệt từ cả chính quyền, các nhà lập quy hoạch, các tổ chức tài chính cho đến từng doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường giai đoạn mới đòi hỏi tư duy phát triển mới: Đưa giá trị sản phẩm về sát nhu cầu thực của dân cư, lấy tính minh bạch pháp lý làm thước đo uy tín, lấy chất lượng không gian sống và hạ tầng kết nối làm lợi thế cạnh tranh bền vững.

Bên cạnh đó, dư địa tài khóa vẫn còn lớn khi nợ công của Việt Nam dưới 40% GDP, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng trong những năm tới sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ở góc nhìn doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về doanh thu và lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp cũng đang gia tăng sử dụng vốn vay nhằm chuẩn bị nguồn lực cho các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026 - 2028.

Xu hướng này phản ánh kỳ vọng tích cực của doanh nghiệp đối với chu kỳ phát triển mới của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu và chi phí vốn gia tăng, thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến quá trình sàng lọc doanh nghiệp mạnh mẽ hơn, với yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và tiến độ triển khai dự án

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, khu vực phía Nam - đầu tàu kinh tế lớn nhất cả nước đang là tâm điểm của quá trình “khơi thông” thị trường, với hàng trăm dự án vướng mắc về thủ tục đầu tư, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận đang được rà soát tháo gỡ.

Không gian phát triển vùng cũng đang mở rộng theo hướng liên kết mạnh hơn giữa TP. Hồ Chí Minh với các tỉnh động lực như Tây Ninh, Cần Thơ, Đồng Tháp, An Giang, cùng việc tăng tốc các công trình hạ tầng chiến lược: sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài và các tuyến kết nối Đông Nam Bộ - Tây Nam Bộ, tạo dư địa tái định vị thị trường bất động sản toàn vùng.

“Cơ hội đang mở ra rất lớn, nhưng để chuyển hóa dư địa thành tăng trưởng thực chất, chúng ta cần sự đồng lòng và hành động quyết liệt từ cả chính quyền, các nhà lập quy hoạch, các tổ chức tài chính cho đến từng doanh nghiệp bất động sản”- ông Đính nhận định.