Thị trường bất động sản: Bài toán giá trị thực định hình cuộc chơi mới

Quang cảnh họp báo

Nguồn cung cải thiện, thanh khoản duy trì ổn định

Ngày 8/4/2026, JLL Việt Nam tổ chức họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026, cho thấy bức tranh thị trường tiếp tục duy trì sự ổn định, dù đối mặt với nhiều thách thức từ môi trường vĩ mô.

Theo ghi nhận của JLL Việt Nam, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 căn nhà liền thổ mới, đến từ hơn 30 dự án mở bán có quỹ căn đáng kể. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các khu vực nằm cận và ngoài Vành đai 3 - những địa bàn đang được đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, qua đó dần hình thành các cực phát triển mới của thị trường nhà ở.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự áp đảo của phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm, khiến thị trường thiếu hụt các sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng mua nhà lần đầu - đối tượng được xem là lực cầu bền vững trong dài hạn.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao. Cụ thể, giá bán căn hộ trung bình đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Đối với nhà liền thổ, giá đất sơ cấp đạt khoảng 254,4 triệu đồng/m², giảm 9,1% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá bán duy trì xu hướng tăng ổn định, với thanh khoản tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có vị trí thuận lợi hoặc nằm trong các khu đô thị mới tại khu vực phía Tây và phía Đông thành phố.

Tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 căn nhà liền thổ. Dù giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025, con số này vẫn phản ánh khả năng hấp thụ ổn định của thị trường. Đáng chú ý, hoạt động tiền mở bán từ các quý trước tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì lượng giao dịch ghi nhận trong quý đầu năm 2026.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, xu hướng lựa chọn sản phẩm của người mua đang ngày càng rõ nét và mang tính chọn lọc cao hơn. Theo đó, các căn hộ có diện tích hợp lý, pháp lý minh bạch, vị trí thuận tiện và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín tiếp tục là ưu tiên hàng đầu, phản ánh nhu cầu ở thực và tâm lý đề cao yếu tố an toàn trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Trong khi đó, một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới với mức giá cao trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán chậm hơn. Những sản phẩm này chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu ở thực, thay vì phục vụ mục tiêu đầu tư ngắn hạn.

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội đối diện với những áp lực đáng kể từ môi trường kinh tế vĩ mô. Trong quý I/2026, lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước, tạo ra áp lực kép đối với các chủ đầu tư. Một mặt, chi phí đầu vào gia tăng khi giá các loại vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7%. Mặt khác, sức mua thực tế của người dân bị ảnh hưởng, buộc các doanh nghiệp phải cân nhắc điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn triển khai những dự án có biên lợi nhuận thấp.

Dù vậy, theo bà Trang, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững. Trong bối cảnh lạm phát, bất động sản tiếp tục được xem là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn. Điều này giúp duy trì dòng tiền ổn định từ nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư dài hạn.

“Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dần vắng bóng, qua đó giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, hướng đến nhu cầu thực”, bà Trang nhận định.

Về triển vọng dài hạn, thị trường nhà ở Hà Nội vẫn sở hữu nhiều yếu tố nền tảng tích cực. Cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập bình quân đầu người ngày càng cải thiện tiếp tục là những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại các khu vực ngoại vi, cùng với các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung và hỗ trợ thị trường trong các quý tiếp theo.

Trong giai đoạn 2026-2030, JLL Việt Nam dự báo thị trường nhà ở miền Bắc sẽ bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung rõ rệt, với trung bình mỗi năm có khoảng 23.000 căn hộ và 13.000 căn nhà liền thổ được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng đang nổi lên như những cực tăng trưởng mới, trong khi Hà Nội vẫn giữ vai trò trung tâm với đà phát triển ổn định.

Các hành lang hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cùng với khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2024, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường.

Theo bà Trang, việc nguồn cung gia tăng trong những năm tới sẽ góp phần tái cân bằng cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, bài toán cốt lõi vẫn nằm ở việc mở rộng nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân - phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

“Nếu giải quyết được bài toán này, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong dài hạn”, bà Trang nhấn mạnh.