Xây cực tăng trưởng mới: Chìa khóa định hình thị trường bất động sản Việt Nam

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ với báo giới về định hướng quy hoạch tương lai của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.

Phóng viên: Nhìn lại chặng đường phát triển hơn 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam kể từ Luật Đất đai 1993, bà đánh giá thế nào về vai trò của quy hoạch trong giai đoạn hiện nay?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Hơn ba thập kỷ kể từ Luật Đất đai 1993, thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua giai đoạn "vỡ lòng" để chuyển mình sang một chu kỳ tăng trưởng chất lượng hơn. Trong bối cảnh mới, sự cộng hưởng giữa mạng lưới hạ tầng xuyên suốt và các hành lang pháp lý vừa được tháo gỡ đang thiết lập lại cuộc chơi. Đặc biệt, yếu tố quy hoạch được dự báo sẽ là thước đo then chốt, định hình giá trị dài hạn và dẫn dắt dòng vốn đầu tư trên thị trường trong những năm tới.

Điều này đặt ra yêu cầu rất khác cho các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Trước đây, phát triển đô thị phần nhiều gắn với việc triển khai các dự án đơn lẻ. Nhưng trong tương lai, câu chuyện không còn là “có thêm bao nhiêu dự án”, mà là “hình thành được những cực tăng trưởng mới như thế nào”. Đó phải là những khu đô thị đủ sức hấp dẫn để người dân thực sự muốn chuyển đến sống, làm việc và gắn bó lâu dài.

Ở quy mô hàng trăm hecta, đô thị không còn là phép cộng cơ học của các dự án riêng lẻ. Nó là một cấu trúc sống, nơi nhà ở, việc làm, hạ tầng, tiện ích và bản sắc được thiết kế đồng thời ngay từ đầu. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, khu đô thị sẽ khó vận hành như một thực thể hoàn chỉnh.

Phóng viên: Từ các điển cứu trong và ngoài nước, bà có thể chia sẻ những bài học quan trọng cho quy hoạch đô thị tại Việt Nam?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Thực tế cho thấy, những mô hình đô thị thành công hiếm khi bắt đầu chỉ từ nhà ở. Các điển cứu như Tùng Giang tại vùng ven Thượng Hải, Phú Mỹ Hưng tại TP.Hồ Chí Minh hay Ecopark tại Hưng Yên đều cho thấy một điểm chung: giá trị gia tăng không phải là điểm khởi đầu, mà là kết quả của một logic phát triển đô thị đúng đắn.

Tùng Giang cho thấy rằng hạ tầng kết nối chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng với việc làm, các cụm đại học, hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và dịch vụ công cộng. Phú Mỹ Hưng lại là minh chứng cho sức mạnh của quy hoạch có kỷ luật và niềm tin thị trường. Trong khi đó, Ecopark nhấn mạnh vai trò của chất lượng sống, bản sắc và trải nghiệm hàng ngày của cư dân.

Điểm chung của các mô hình này là giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian, nhưng nguyên nhân sâu xa nằm ở cách tổ chức đô thị ngay từ đầu.

Phóng viên: Vậy đâu là những nguyên tắc cốt lõi cho quy hoạch đô thị trong giai đoạn tới?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Từ các bài học thực tiễn, có thể rút ra năm nguyên tắc quan trọng. Thứ nhất là tầm nhìn chiến lược. Mỗi khu vực phát triển mới cần được xác định rõ vai trò trong tổng thể đô thị – là khu ở, khu việc làm, trung tâm đổi mới hay khu hỗn hợp.

Thứ hai là kết nối. Hạ tầng giao thông không chỉ là yếu tố hỗ trợ, mà là điều kiện tiên quyết để dịch chuyển dân cư và dòng vốn.

Thứ ba là cấu trúc cộng đồng cân bằng. Một khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm cư dân hoặc một loại sản phẩm sẽ khó bền vững trong dài hạn.

Thứ tư là hệ sinh thái đời sống hàng ngày. Trường học, bệnh viện, công viên, bán lẻ và không gian công cộng cần được quy hoạch như bộ khung thiết yếu, không phải là phần bổ sung.

Cuối cùng là phân khu và phân kỳ phát triển có kỷ luật. Một khu đô thị lớn không thể thành công nếu chỉ đẩy nhanh tốc độ mở bán mà thiếu trình tự phát triển hợp lý.

Phóng viên: Hiện nay, Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều đang mở rộng không gian đô thị. Theo bà, đâu là những thách thức lớn nhất?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Cả hai đô thị đều đang đối mặt với áp lực lớn tại khu vực lõi, trong khi các khu vực mới chưa thực sự trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh.

Nếu chỉ tiếp tục mở rộng bằng cách gia tăng nguồn cung nhà ở mà không đi kèm chiến lược về việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, thì các đô thị vệ tinh hoặc khu đô thị quy mô lớn sẽ khó phát triển thành những trung tâm thực thụ.

Phóng viên: Với Hà Nội, đâu là vấn đề cốt lõi trong quy hoạch đô thị tương lai?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Hà Nội không thiếu quỹ đất. Vấn đề nằm ở chỗ làm sao để các khu vực ngoài trung tâm trở thành nơi đáng sống, chứ không chỉ là nơi để ở.

Người dân không dịch chuyển đơn thuần vì giá nhà thấp hơn. Họ dịch chuyển khi có một trải nghiệm sống tốt hơn – môi trường xanh hơn, mật độ dễ chịu hơn, dịch vụ giáo dục và y tế thuận tiện hơn, và cảm nhận rõ ràng về chất lượng sống mỗi ngày.

Những yếu tố từng bị coi là “mềm” như cảnh quan, cây xanh, không gian mở hay bản sắc cộng đồng, thực tế lại là những động lực rất “cứng” của nhu cầu thị trường.

Do đó, định hướng quy hoạch của Hà Nội không nên chỉ dừng lại ở mục tiêu giãn dân. Thành phố cần tạo ra những cực đô thị mới có bản sắc rõ ràng và hệ sinh thái sống đầy đủ. Các tiện ích như trường học, y tế, công viên, không gian công cộng, thương mại cần được xác định là cấu phần lõi ngay từ đầu, thay vì bổ sung sau.

Nói cách khác, Hà Nội không chỉ cần thêm khu đô thị mới, mà cần thêm những nơi người dân thực sự muốn sống.

Phóng viên: Còn với TP.Hồ Chí Minh, bài toán đặt ra là gì?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Nếu Hà Nội là bài toán về chất lượng sống, thì TP.Hồ Chí Minh là bài toán về niềm tin vào các trung tâm mới.

Thành phố đang mở rộng mạnh ra các khu vực ngoài lõi, với các động lực như Metro số 1, Vành đai 3 và sân bay Long Thành. Tuy nhiên, mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành.

Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ vẫn phụ thuộc vào trung tâm cũ. Chỉ khi có thêm việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và kết nối hiệu quả, khu vực đó mới có thể vận hành như một cực tăng trưởng thực sự.

Quy hoạch có kỷ luật, phân khu rõ ràng, kết nối mạnh và trình tự phát triển nhất quán là điều kiện tiên quyết. Khi thị trường nhìn thấy sự chắc chắn này, các khu vực mới mới có thể trở thành trung tâm đúng nghĩa, thay vì chỉ là phần mở rộng của khu lõi hiện hữu.

Phóng viên: Bà nhìn nhận thế nào về triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện nay?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới, khi những quỹ đất lớn hơn đòi hỏi tư duy phát triển lớn hơn.

Tương lai đô thị sẽ không còn được quyết định bởi số lượng dự án, mà bởi chất lượng của các cấu trúc đô thị được hình thành. Thành công sẽ thuộc về những nơi không chỉ giải quyết nhu cầu ở, mà còn tạo ra một hệ sinh thái phát triển đủ mạnh để thu hút cư dân, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư.

Khi một khu đô thị có thể đồng thời hút dân cư, tạo việc làm, phát triển dịch vụ và duy trì chất lượng sống cao, giá trị bất động sản sẽ tự nhiên được củng cố theo thời gian. Đây mới là nền tảng của sự phát triển bền vững và lành mạnh cho thị trường trong dài hạn.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!