Bất động sản thổ cư Hà Nội hồi phục mạnh mẽ, dòng tiền dịch chuyển ra ngoại thành

Long Biên và Hà Đông dẫn đầu về giao dịch bất động sản thổ cư

Cầu ở thực dẫn dắt khu Tây

Theo báo cáo mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường thổ cư Hà Nội đã có màn "lội ngược dòng" ngoạn mục trong quý II/2025, ghi nhận khoảng 9.400 giao dịch, tăng tới 133% so với quý trước. Dù vẫn thấp hơn 28% so với cùng kỳ năm ngoái, con số này đã vượt qua mức trung bình của các quý gần đây (khoảng 9.200 căn), cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét.

Diễn biến thị trường không đồng đều tại các khu vực, với hai "cực" tăng trưởng chính là khu Tây và khu Đông, trong khi khu trung tâm duy trì sự ổn định. Khu Tây tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu với 3.600 giao dịch, chiếm tới 36% thị phần. Nhu cầu mua nhà tại đây luôn duy trì ở mức cao nhờ mật độ dân cư đông đúc, hạ tầng giao thông và xã hội đồng bộ, cùng với lợi thế gần các khu văn phòng lớn.

Khu Đông bứt tốc vươn lên vị trí thứ hai với 2.700 giao dịch, nhờ vào tiềm năng phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Các dự án trọng điểm như 3 cây cầu bắc qua sông Hồng, cùng với Vành đai 3.5 và Vành đai 4, đang tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản khu vực này.

Khu trung tâm dù có nguồn cung hạn chế nhưng vẫn giữ được lực cầu tốt, ghi nhận mức tăng trưởng tích cực 13% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là kết quả của tâm lý muốn sở hữu đất "lõi đô thị" và tính thanh khoản cao của loại hình này.

Một khảo sát gần đây của One Mount Group thực hiện vào tháng 5/2025 với hơn 500 khách hàng có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng đã hé lộ những thay đổi đáng chú ý trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Cụ thể, 28% số người được hỏi cho biết họ quan tâm đến nhà thổ cư, đưa loại hình này vào top 3 bất động sản được săn đón nhất thủ đô. Điều này cho thấy sức hút của nhà đất vẫn còn rất lớn đối với phân khúc khách hàng có thu nhập khá trở lên, những người tìm kiếm không gian sống ổn định và giá trị đầu tư lâu dài.

Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý là sự quan tâm này đã giảm đi đáng kể. So với tháng 3/2024, tỷ lệ này đã giảm tới 8 điểm phần trăm. Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý e ngại của người mua khi giá nhà thổ cư liên tục neo cao trong suốt năm 2024, khiến nhiều người phải cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Thực tế cho thấy, trong quý II/2025, giá thổ cư nội đô tiếp tục "neo" ở ngưỡng gần 250 triệu đồng/m². Ngược lại, mức giá tại các khu vực vùng ven chỉ dao động 100 - 140 triệu đồng/m², tạo ra lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Sự chênh lệch này đang thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển mạnh mẽ từ nội thành ra ngoại thành.

Loạt phường và xã ngoại thành trở thành điểm nóng giao dịch

Theo ghi nhận từ thị trường bất động sản trong quý II/2025 của One Mount Group, các phường có lượng giao dịch sôi động nhất tại Hà Nội tập trung chủ yếu ở Long Biên và Hà Đông. Đây là những khu vực tiếp tục khẳng định vị thế là điểm nóng thu hút cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Cụ thể, trong top 5 phường có số lượng giao dịch cao nhất, quận Long Biên chiếm ưu thế với 3 đại diện nổi bật, bao gồm: phường Bồ Đề, phường Long Biên và phường Việt Hưng. Sức hút của các phường này đến từ vị trí chiến lược, hạ tầng giao thông đồng bộ và sự phát triển mạnh mẽ của các dự án đô thị hiện đại.

Trong khi đó, khu vực Hà Đông cũng không kém cạnh với hai phường góp mặt trong danh sách là phường Yên Nghĩa và phường Hà Đông. Với quỹ đất còn dồi dào và giá cả hợp lý hơn so với khu vực trung tâm, Hà Đông vẫn là lựa chọn hàng đầu cho những ai tìm kiếm không gian sống tiện nghi, kết nối thuận lợi.

Phường Bồ Đề dẫn đầu toàn thành phố với gần 740 giao dịch, nhờ lợi thế không gian đô thị được quy hoạch đồng bộ và mật độ dân số lớn. Phường Yên Nghĩa bứt phá mạnh mẽ tại khu Tây với gần 520 giao dịch, tăng tới 255% so với quý trước, do quỹ đất còn nhiều và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang phát triển.

Bên cạnh các phường, các xã lân cận nội thành cũng ghi nhận lượng giao dịch cao, trung bình đạt 330 căn/quý, gấp 1,9 lần so với các phường nội đô. Điều này được lý giải bởi sự xuất hiện của các dự án đại đô thị và hạ tầng giao thông đồng bộ. Đáng chú ý, xã Thư Lâm (huyện Đông Anh cũ) dẫn đầu với gần 1.100 giao dịch nhờ sự hiện diện của các khu công nghiệp và làng nghề. Xã Đông Anh cũng ghi nhận gần 670 giao dịch, khi trở thành tâm điểm của dự án Vinhomes Cổ Loa.

Giới chuyên gia dự báo thị trường thổ cư 6 tháng cuối năm 2025 sẽ đạt khoảng 18.000 giao dịch, giảm khoảng 10% so với cùng kỳ. Dù vẫn có những rủi ro từ căng thẳng thương mại quốc tế, triển vọng phục hồi vẫn rất khả quan nhờ các yếu tố tích cực như lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công sẽ là động lực chính. Nhu cầu mua sắm bất động sản, đặc biệt là thổ cư, thường tăng cao vào các tháng cuối năm. Dự thảo Luật thuế chuyển nhượng bất động sản có thể tạo ra tâm lý chờ đợi trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.