Bất động sản và nỗi lo pháp lý

Ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland

Khó khăn về pháp lý gây nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp

Vướng mắc về pháp lý chiếm 70-80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao. Tập đoàn kính đề nghị Chính phủ phối hợp cùng UBND các tỉnh, thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật Đầu tư để Quy trình đầu tư - giao đất - quy hoạch - cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội.

Hiện thị trường bất động sản đã qua thời điểm khó khăn nhất, riêng Novaland đã hoàn thành 80% việc tái cấu trúc hoạt động. Tuy nhiên, để doanh nghiệp tiếp tục vượt qua khó khăn cần sự tiếp sức đồng hành của các cơ quan chức năng. Ngoài sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ, Novaland mong mỏi chính sách tài khóa chung tay hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách giãn thuế năm nay và nửa đầu năm tới. Tập đoàn kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ban, ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (năm 2022-2024).

Ông Phạm Như Ánh - Tổng giám đốc MB

Trong lúc khó khăn, ngân hàng cũng không thể “buông lơi” quản trị rủi ro

Lãi suất cho vay thời điểm hiện tại đang ở mức thấp nhất từ trước đến nay, thấp hơn trước giai đoạn dịch Covid -19. Hiện tại, lãi suất cho vay cá nhân khoảng 7-8%/năm; đối với tổ chức, doanh nghiệp là 8-9%/năm, trong khi trên thế giới lãi suất vẫn còn đang ở mức cao nên việc kỳ vọng lãi suất thấp hơn nữa là rất khó.

Hiện, lãi suất huy động ngắn hạn của ngân hàng bình quân có thể ở mức 4,6-5%/năm. Tuy nhiên để cho vay trung, dài hạn ngân hàng cần phải có nguồn vốn dài hạn. Trong khi theo quy định ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, mà vốn trung dài hạn để ngân hàng cho vay là vốn huy động 24 tháng với mức lãi suất hiện tại là 6,5%/năm. Ngoài ra, ngân hàng còn sử dụng nguồn vay các tổ chức tín dụng nước ngoài, trái phiếu... để cho vay trung, dài hạn. Giá vốn trung, dài hạn bình quân của MB hiện tại ở mức 6,5-7%/năm, do đó ngân hàng cho vay trung, dài hạn với lãi suất 9-10% mới cơ bản đảm bảo hòa vốn.

Các ngân hàng cũng như MB vẫn đang theo dõi sát sao diễn biến lãi suất. Thời gian vừa qua, cứ 3 tháng ngân hàng điều chỉnh một lần. Dự kiến đến quý IV năm nay và đầu quý I sang năm các khoản tiết kiệm trung, dài hạn lãi suất cao sẽ hết. Ngân hàng hy vọng khi giá vốn bình quân của ngân hàng giảm, lãi suất cho vay tiếp tục giảm thêm từ quý II năm tới. Ngân hàng mong doanh nghiệp hiểu và chia sẻ với ngân hàng.

Với các thủ tục thẩm định cho vay, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tính pháp lý cho các dự án, trong khi đó kinh doanh ngân hàng phải đảm bảo an toàn vốn. Do vậy, trong giai đoạn này, ngân hàng sẽ phải xét duyệt hồ sơ kỹ hơn nên thời gian có thể kéo dài. Tuy nhiên, để khắc phục điều này, doanh nghiệp cần phối hợp với ngân hàng để cung cấp đầy đủ hồ sơ, không được giấu giếm. Hai bên cần hợp tác, làm thế nào để thủ tục được giải quyết nhanh nhất có thể, chứ không thể trong lúc thị trường rủi ro lại yêu cầu ngân hàng nới quy định, đi ngược lại với quản trị về rủi ro.

Về phần mình, ngân hàng sẵn sàng chia sẻ, phối hợp giải quyết khó khăn với doanh nghiệp. Hiện tại, ngân hàng không có chính sách siết cho vay bất động sản, thậm chí là còn khuyến khích cho cá nhân vay để mua bất động sản nhằm kích cầu thị trường. Vấn đề còn lại là Chính phủ, các bộ, ngành liên quan làm sao tháo gỡ pháp lý, tạo nguồn cung, thanh khoản cho thị trường, nhất là lấy lại niềm tin của người tiêu dùng. Đây đang là vướng mắc lớn nhất.

Ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng giám đốc VPBank

Doanh nghiệp cần hoạt động minh bạch, lành mạnh hơn

Có thể nói cho đến nay, chưa có ngành nào được quan tâm như bất động sản. Từ đầu năm đến nay, ngoài các văn bản chỉ đạo, Chính phủ và các bộ, ngành đã tổ chức nhiều hội nghị tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong suốt 2 năm qua, chủ trương, định hướng của NHNN rất rõ ràng đối với lĩnh vực này: Vừa kiểm soát rủi ro nhưng vừa thúc đẩy, hỗ trợ bằng nhiều giải pháp. Tuy các chủ trương đã rất rõ ràng nhưng thị trường bất động sản vẫn khó khăn bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Nguyên nhân khách quan được đề cập đến như khó khăn của nền kinh tế, khủng hoảng trên thị trường trái phiếu, bất động sản dẫn đến lãi suất tăng vọt, tất cả chi phí bị đẩy lên cao.

Còn về nguyên nhân chủ quan, 70-80% khó khăn hiện nay chủ yếu là từ các quy định, chính sách của cơ quan nhà nước, vấn đề pháp lý, quá trình thực thi. Do đó, giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản chủ yếu là việc cải cách thể chế, pháp lý từ các cơ quan nhà nước. Khi dự án thông thoáng, chạy bon, ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Đối với NHNN, ngân hàng kiến nghị gia hạn thêm Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản; đồng thời, xem lại hệ số rủi ro của các khoản vay lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, ngân hàng đề xuất xem xét lại đối tượng áp dụng gói hỗ trợ lãi suất 2% theo hướng dành mức hỗ trợ lãi suất này cho người mua nhà, vì nhu cầu mua nhà là chính đáng và làm như vậy sẽ giải quyết được ngay việc 40.000 tỷ đồng chưa giải ngân được.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, cần nhìn lại và thay đổi chính mình, xem lại hoạt động của mình đã lành mạnh, minh bạch chưa? Nếu trước đây, trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, doanh nghiệp bất động sản đầu tư, mua sắm nhiều thì đến thời điểm khó khăn như hiện nay cần phải bán bớt tài sản, chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ một chút, phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn, như thế là không công bằng. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải xem lại cách sử dụng vốn của mình, không thể dùng tiền dự án này sang dự án khác. Phía các cơ quan nhà nước cần thực thi những biện pháp để khôi phục niềm tin cho thị trường.

Về lãi suất, hiện mặt bằng đã giảm rất nhiều, kể cả với các khoản vay cũ. Nhưng thị trường là cạnh tranh, không thể yêu cầu một mức lãi suất ưu đãi ngay được, đó là điều phi thị trường. Nếu như các dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý thì tôi cho rằng đó là lĩnh vực rất an toàn, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Từ giờ đến cuối năm, chúng tôi cam kết sẽ tiếp tục giải ngân khoảng 10.000 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản cho các dự án tốt, bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở.