Hạ tầng dẫn dắt chu kỳ mới: Bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đầu tư chọn lọc

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về bức tranh thị trường bất động sản khu vực và vị thế của Việt Nam trong năm 2025?

Năm 2025 thực sự là một năm đầy thách thức đối với thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Các yếu tố địa chính trị phức tạp, cùng với quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, đã tạo ra áp lực không nhỏ lên tâm lý nhà đầu tư.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tổng khối lượng giao dịch bất động sản trong khu vực vẫn tăng trưởng khoảng 8,7% so với cùng kỳ. Đặc biệt, quý IV/2025 ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ, đưa thị trường đạt mức cao nhất kể từ năm 2022. Điều này phản ánh rõ nét việc các chỉ số vĩ mô dần trở nên minh bạch hơn và dòng vốn bắt đầu quay trở lại các phân khúc chủ chốt.

Trong bức tranh chung đó, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng nhờ sự hội tụ của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc.

Cụ thể, những yếu tố nào đã giúp Việt Nam duy trì sức hút với nhà đầu tư, thưa ông?

Có thể nói, hai yếu tố then chốt giúp Việt Nam khép lại năm 2025 là sự rõ ràng hơn về chính sách và sự cải thiện rõ rệt của dòng vốn đầu tư.

Về kinh tế vĩ mô, Việt Nam duy trì mức tăng trưởng GDP khoảng 8,02%, trong khi tổng vốn đầu tư thực hiện tăng khoảng 12,1% so với cùng kỳ. Đây là những con số rất tích cực trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

Niềm tin của nhà đầu tư quốc tế cũng được thể hiện rõ qua dòng vốn FDI. Cụ thể, vốn đăng ký đạt khoảng 38,4 tỷ USD, còn vốn giải ngân thực tế đạt khoảng 27,6 tỷ USD – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, dòng vốn này chủ yếu đến từ các nhà đầu tư châu Á, trong đó Singapore chiếm khoảng 27% tổng vốn, tiếp theo là Trung Quốc, Hong Kong và Nhật Bản. Điều này phản ánh rõ việc Việt Nam đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bước sang quý I/2026, xu hướng này có tiếp tục được duy trì?

Xu hướng tích cực vẫn đang được củng cố. Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Savills, GDP tiếp tục tăng trưởng khoảng 7,8%, trong khi vốn FDI đăng ký đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng khoảng 43% so với cùng kỳ năm trước.

Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn đóng vai trò chủ đạo khi chiếm khoảng 69% tổng vốn đầu tư. Điều này cho thấy nền tảng sản xuất của Việt Nam tiếp tục được củng cố, kéo theo nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, tiêu dùng nội địa và du lịch cũng ghi nhận sự phục hồi tích cực. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 1,9 triệu tỷ đồng, trong khi lượng khách quốc tế đạt khoảng 6,8 triệu lượt. Đây là những động lực quan trọng thúc đẩy các phân khúc bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng.

Ông nhiều lần nhấn mạnh vai trò của hạ tầng. Cụ thể, yếu tố này đang tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất thúc đẩy nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Hiện nay, có khoảng 234 dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng. Những công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống Metro tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hay hơn 380 km cao tốc Bắc – Nam vừa đưa vào khai thác, đang mở ra các hành lang phát triển kinh tế hoàn toàn mới.

Tác động của hạ tầng là rất rõ ràng. Không chỉ giúp tăng khả năng kết nối, hạ tầng còn thúc đẩy sự hình thành các cực tăng trưởng mới, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh. Đồng thời, đây cũng là nền tảng để phát triển bất động sản công nghiệp theo hướng tích hợp chuỗi cung ứng.

Trên thực tế, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển như thế nào?

Hoạt động đầu tư hiện nay đang trở nên đa dạng hơn nhưng cũng chọn lọc hơn.

Chẳng hạn, trong quý IV/2025, tại TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận các giao dịch đại dự án phức hợp ven biển với tổng giá trị khoảng 664,5 triệu USD. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang có tầm nhìn dài hạn đối với tiềm năng du lịch và hạ tầng kết nối.

Trong khi đó, tại Hà Nội, dòng vốn lại tập trung vào các tài sản bán lẻ và thương mại tại khu vực lõi đô thị, với các thương vụ tiêu biểu đạt khoảng 138 triệu USD. Đây là những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và ít rủi ro hơn.

Ngoài ra, sự tham gia mạnh mẽ của các nhà phát triển lớn vào phân khúc nhà ở và các dự án phức hợp tại Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy kỳ vọng rõ nét vào chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Theo ông, điều gì đang thay đổi trong tư duy đầu tư hiện nay?

Điểm thay đổi lớn nhất là thị trường đang chuyển từ giai đoạn đầu tư theo kỳ vọng sang đầu tư dựa trên giá trị thực.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn. Tuy nhiên, hiện nay họ chú trọng nhiều hơn đến các yếu tố như vị trí chiến lược, khả năng khai thác dòng tiền, chất lượng tài sản và tính bền vững trong dài hạn.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc các tài sản chất lượng cao, được phát triển bài bản và có vị trí tốt sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Nhìn về triển vọng năm 2026, ông có những nhận định gì?

Tôi cho rằng Việt Nam đang bước vào năm 2026 với một vị thế vững chắc hơn bao giờ hết.

Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI ổn định, chính sách pháp lý ngày càng minh bạch và hệ thống hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ đã tạo ra một “hệ sinh thái” rất thuận lợi cho hoạt động đầu tư bất động sản.

Quan trọng hơn, thị trường hiện nay không còn chỉ dựa vào những tiềm năng sơ khai, mà đã chuyển sang giai đoạn phát triển có chọn lọc, tập trung vào những tài sản mang lại giá trị thực.

Trong bối cảnh các chỉ số vĩ mô tiếp tục phục hồi và các nhà phát triển uy tín tham gia ngày càng nhiều, tôi tin rằng Việt Nam không chỉ duy trì được sức hấp dẫn mà còn có thể bứt phá mạnh mẽ hơn trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Ông có khuyến nghị gì cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này?

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần có cách tiếp cận thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản thay vì chạy theo xu hướng.

Những dự án gắn với hạ tầng, có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ là lựa chọn an toàn và hiệu quả hơn trong dài hạn.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận thị trường theo chu kỳ dài hạn, thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Khi nền tảng vĩ mô và hạ tầng đang được củng cố như hiện nay, cơ hội vẫn rất lớn, nhưng sẽ thuộc về những người có chiến lược rõ ràng và tầm nhìn dài hạn.

Xin cảm ơn ông!