Cẩn trọng khi mua căn hộ penthouse loại nhỏ

Nói đến căn hộ penthouse người mua nhà thường nghĩ ngay đến những căn hộ thông tầng nằm trên tầng cao nhất của một tòa nhà, một cao ốc, mang đủ tiêu chuẩn của một căn biệt thự, không gian mở rộng với các tiêu chuẩn nội thất cao cấp, có thể có cả hồ bơi, sân vườn. Những căn hộ này thường được bán với giá rất đắt (lên đến hàng triệu USD) và gắn liền với phong cách sống sang trọng.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản đang rao bán rầm rộ các căn hộ áp mái được gắn mác penthouse diện tích nhỏ (40 đến 60 m2) với giá bán chỉ từ 10 triệu đồng/m2.

Toàn cảnh một căn hộ penthouse

Trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng, phân khúc các căn hộ cao cấp hầu như không có giao dịch thì những căn hộ penthouse chỉ với vài trăm triệu đồng lại đang được săn tìm ráo riết và giá bán chênh lệch nhiều so với giá gốc của chủ đầu tư.

Dễ dàng tìm thấy trên các trang rao vặt mua bán bất động sản tràn lan những tin quảng cáo: “bán 32 căn hộ penthouse diện tích 36 - 41- 47 - 56 - 60 m2 với giá bán chỉ 11,5 triệu/m2” của chung cư Xa La; hoặc chào bán các căn hộ penthouse diện tích từ 36 đến 60 m2 từ dự án Đại Thanh; “mở bán penthouse - Gold House - New Saigon, giá chỉ 10 triệu/m2 - đang giao nhà cho khách”…

Tuy nhiên, trên thực tế, những căn hộ loại này không có điểm khác biệt so với những căn hộ thông thường, chúng được cơi nới từ tầng trên cùng và đi chung thang máy của tòa nhà. Điểm khác biệt duy nhất là những căn hộ này không được cấp sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu nhà).

Theo quy định, tầng áp mái không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà vì những căn hộ này không có trong thiết kế đã được phê duyệt của các cơ quan chức năng. Chính vì thế, giá bán căn hộ loại này không cao, thậm chí còn rẻ hơn rất nhiều những căn hộ tầng dưới.

Chị Kim Khánh - nhân viên môi giới Sàn bất động sản Info Land tiết lộ, trong bối cảnh địa ốc trầm lắng như hiện nay, khách hàng chỉ quan tâm tới những căn hộ đã hoặc sắp hoàn thiện, giá phải chăng nên penthouse diện tích lớn rất khó bán. Doanh nghiệp và nhà đầu tư đã thấm đòn vì đổ tiền vào căn hộ cao cấp, penthouse lớn, biệt thự hạng sang. Bây giờ nhà nhỏ, giá rẻ, phục vụ nhu cầu ở thật mới mong bán được.

Tuy nhiên, không phải cứ chia nhỏ căn hộ là dễ bán, bởi căn hộ penthouse loại nhỏ hiện nay có đặc điểm là khá nóng, lại khó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng). Vì thế, khi mua những căn hộ loại này, người mua nhà chỉ được ở tại căn hộ đó, không có quyền bán hay thế chấp khi có nhu cầu.

Hơn nữa, người mua nhà phải chấp nhận nhiều rủi ro, có nguy cơ bị các cơ quan chức năng nghiêm cấm, phá dỡ. Trong trường hợp đó, người mua sẽ không có căn cứ pháp lý để đòi quyền lợi cho mình bởi trên thực tế, không một chủ đầu tư nào “dám” cam kết sẽ làm được sổ hồng cho những loại căn hộ như thế này. Và khi đó sẽ dẫn đến tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở thì việc thiết kế, xây dựng các căn hộ nhà chung cư phải được phê duyệt quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, đối với các dự án chung cư bình thường, cơ quan có thẩm quyền ít khi phê duyệt các căn hộ áp mái có diện tích nhỏ vì còn phải tính toán cho phù hợp với hạ tầng, mật độ dân số, mật độ cây xanh/người. Do đó, hoặc là chủ đầu tư phải điều chỉnh phê duyệt thiết kế (chi phí tương đối lớn), hoặc là người dân mua nhà không được cấp sổ hồng. Vì vậy, hạn chế pháp lý (cấp sổ) căn hộ này không khác gì so với căn hộ chung cư mini.

Trong tâm trạng người mua nhà, chị Hường, một công chức nhà nước tâm sự: “Vợ chồng mình cưới nhau đã 3 năm, có một cháu trai 2 tuổi, cũng muốn mua một căn hộ để “an cư lạc nghiệp”, nhưng ngặt một nỗi tiền tiết kiệm và vay mượn cũng chỉ được tầm 400-500 triệu đồng. Lúc đầu thấy quảng cáo các căn hộ penthouse loại nhỏ cũng mê, vì vừa tầm số tiền mình có, với giá 10 triệu đồng/m2, và diện tích từ 40 đến 60 m2/căn hộ, mỗi căn hộ có giá dao động từ 400 đến 600 triệu đồng/căn. Mức giá này thấp hơn khoảng 100 triệu đồng so với những căn ở tầng thấp hơn, giấy tờ pháp lý đầy đủ. Mặc dù các chủ đầu tư khẳng định sẽ cố gắng xoay xở để cấp giấy phép cho người mua nhà nhưng nghĩ đi nghĩ lại cảm thấy bất an. Vì vậy, có lẽ thay vì lựa chọn các căn hộ giá rẻ không có sổ chứng nhận quyền sử dụng nhà, mình cố gắng vay mượn thêm để mua căn hộ đắt hơn một chút nhưng đầy đủ tính pháp lý và yên tâm hơn”.

Tuy nhiên, không phải ai cũng đủ “tỉnh táo” như vợ chồng chị Hường. Với diện tích nhỏ, vừa túi tiền nên nhiều khách hàng vẫn “mạo hiểm” bỏ tiền mua, bất chấp những rủi ro về pháp lý. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, người mua nhà cần tỉnh táo hơn trong lựa chọn của mình để có thể mua được những căn hộ như ý, pháp lý ổn định mà không phải sống trong tâm trạng “phấp phỏng” lo lắng.

Phạm Hằng