Chi phí xây dựng “leo thang” đẩy giá nhà tăng cao?

Khảo sát thực tế tình hình thị trường của phóng viên Thời báo Ngân hàng cho thấy, từ đầu năm 2025 đến nay giá của nhiều vật tư xây dựng liên tục tăng cao, đặc biệt là cát tự nhiên, với mức tăng lớn nhất vào thời điểm cuối quý II/2025 khi có khu vực lên đến 58,4%; giá đá xây dựng tăng từ 10-18% theo từng quý. Chính vì vậy, mới đây, Bộ Xây dựng đã có Công điện 77/CĐ-BXD gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc tăng cường kiểm soát về cung, cầu và giá VLXD; thực hiện rà soát, công bố giá VLXD, đơn giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công, chỉ số giá xây dựng tại địa phương…

Trước đó, cả nước có 14 địa phương công bố giá VLXD tháng 9 và quý III/2025; các địa phương còn lại công bố giá đến tháng 8 hoặc quý II/2025. Ngoài ra, 15 địa phương công bố đơn giá nhân công năm 2025; 14 địa phương công bố giá ca máy năm 2025. Những số liệu này cho thấy, giá nhiều loại VLXD có xu hướng tăng cao trong thời gian qua, nên Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương thực hiện nhiều giải pháp nhằm tăng nguồn cung, hạn chế tình trạng khan hiếm, góp phần ngăn chặn tình trạng tăng giá và đáp ứng kịp thời nhu cầu về nguồn cung vật liệu trên địa bàn.

Từ đầu năm 2025 đến nay giá của nhiều vật tư xây dựng liên tục tăng cao, đặc biệt là cát tự nhiên

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích, giá bất động sản được cấu thành bởi nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng… Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, giải pháp trước tiên là phải giảm được chi phí đầu vào, trong đó có giá đất, giá VLXD.

Số liệu khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý III/2025, hầu hết các dự án mới ra mắt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Qua đó, thị trường Hà Nội ghi nhận giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2; TP. Hồ Chí Minh có giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong một dự án, chi phí đất đai thường chiếm 30% giá thành, dự án càng gần trung tâm chi phí này càng cao, thậm chí nếu đất ở vị trí vàng có thể chiếm 50-60% giá trị bất động sản, nhất là trong bối cảnh áp dụng mức thuế đất mới. Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Nhóm chi phí xây dựng bao gồm vật liệu, nhân công, máy móc… thời gian qua đang có xu hướng tăng cao do vật giá “leo thang” và chi phí thuê lao động tăng, tác động đến mặt bằng chung và giá nhà tăng là khó tránh khỏi. Tuy nhiên, từ cơ cấu giá thành này, phải nhận diện giá nhà tăng cao thời gian qua là từ những nguyên nhân chủ yếu nào để từ đó có thể “bắt bệnh” của thị trường bất động sản.

Bàn về vấn đề này, chuyên gia TS. Cấn Văn Lực chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đã chỉ ra một trong 6 nguyên nhân khiến cho giá nhà tăng cao, trong đó đứng đầu là vướng mắc pháp lý. Ngoài ra còn tình trạng mất cân đối cung - cầu, tình trạng làm giá, thổi giá, đầu cơ, đánh thuế chuyển nhượng bất động sản chưa phù hợp. Nguyên nhân đứng thứ 2 đẩy giá nhà tăng cao chính là để hình thành một sản phẩm nhà ở bán ra thị trường có rất nhiều chi phí cấu thành đẩy mức giá tăng cao, trong đó phải kể đến tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, VLXD, nhân công, đầu tư xây dựng….

“Tuy nhiên, chủ đầu tư có thể tính toán góp phần “hạ nhiệt” giá nhà bằng cách áp dụng công nghệ khoa học, tiết giảm chi phí quản lý vận hành. Quan trọng nhất vẫn là gỡ vướng về cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp phép, quy trình xây dựng giúp tiết giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, tính toán thuế phí phù hợp, điều tiết ổn định thị trường tránh tình trạng “té nước theo mưa” dẫn đến thị trường thiếu tính ổn định, bền vững, người dân khó tiếp cận sở hữu nhà ở”, ông Lực phân tích.