Chuyên gia đề xuất cách tính giá đất mới để minh bạch, sát giá thị trường

Theo các chuyên gia, chuyển đổi số và bãi bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn

Vùng giá đất và bước đột phá xóa bỏ cơ chế hai giá đất

Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đó là bỏ quy định về khung giá đất và xây dựng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

“Nếu bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nói.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đã đưa ra nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Trong đó phương pháp định giá tiếp cận các tiêu chuẩn định giá quốc tế hiện nay.

Tuy nhiên, hiện có 5 phương pháp định giá tiếp cận các chuẩn mực quốc tế nhưng mỗi phương pháp sử dụng các thông tin đầu vào khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.

Bên cạnh đó, khái niệm giá đất phù hợp với giá phổ biến thị trường được hiểu là giá đất sát với giá thị trường. Theo đó, thị trường sẽ theo từng thời điểm, phụ thuộc vào quy luật cung - cầu. Đây là một giá trị biến động khó dự đoán. Bảng giá đất lại xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày đầu năm thì làm thế nào để sát với giá thị trường của từng thời điểm trong năm được.

Vì thế, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, đại biểu Quốc hội lưu ý, cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất và định giá đất nên dựa vào các vùng giá trị đất đai, như thế tính ổn định cao hơn.

Cũng cùng quan điểm, PGS.TS. Trịnh Hữu Liên, Viện sau đại học, Trường Đại học Thành Đô cũng cho rằng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đưa ra phương pháp định giá đất dựa vào vùng giá đất và giá trị đất đai trong cơ sở dữ liệu giá đất.

Theo Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, dự kiến năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. “Điều này sẽ tạo ra bước ngoạt lớn cho bài toán định giá đất theo cơ chế thị trường”.- PGS. TS. Trịnh Hữu Liên phát biểu.

Cũng theo ông Liên, những định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW dẫn đến các vấn đề cần thảo luận như: Vùng giá trị đất đai vùng giá đất, cơ sở dữ liệu giá đất hoàn thành vào 2025 sẽ tác động vào những thay đổi trong lần sửa đổi luật đất đai lần này ra sao? Một số hướng giải bài toán định giá đất khi có cơ sở dữ liệu giá đất và có dữ liệu định giá được xây dựng theo vùng giá trị đất sẽ diễn biến như thế nào?

Quan điểm về khái niệm vùng giá đất, ông Liên cho rằng, khi thực hiện định giá đất hàng loạt thửa đất tại thời điểm nào đó thì sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất giống nhau hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất.

Phương pháp định giá đất trên máy tính đã được nhiều nước áp dụng thành công

Định giá đất dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính

PGS.TS. Trịnh Hữu Liên cũng nhấn mạnh về phương pháp định giá đất dựa vào vùng giá đất và giá trị đất đai và phải xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai (CSDL đất đai). Khi có các tài nguyên về CSDL đất đai, trong đó có CSDL địa chính và CSDL giá đất thì bài toán định giá đất sẽ nghiêng dần và thuận lợi cho việc tăng cường hiệu quả của phương pháp định giá thứ 6.

Phương pháp định giá đất thứ 6 mà PGS.TS Trịnh Hữu Liên đưa ra đó là ph­ương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA). Ph­ương pháp định giá hàng loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính. Phương pháp này đã áp dụng thành công tại các nước đang phát triển.

Dự kiến năm 2025 chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, bản đồ và các dữ liệu địa chính số. Cơ sở dữ liệu địa chính số sẽ hoàn thiện và tiếp tục mở rộng theo hướng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng thì phương pháp này sẽ là giải pháp tối ưu khi kết hợp với các phương pháp khác trong định giá hàng loạt và cung cấp thông tin cơ bản nhất trong định giá cá biệt bất động sản.

GS.TS Hoàng Văn Cường, PGS.TS Trịnh Hữu Liên cùng đặc biệt lưu ý việc mạnh mẽ chuyển đổi và xây dữ liệu số. Sự chuyển đổi này sẽ thúc đẩy từng bước sự thay đổi trong định giá đất với xu hướng sử dụng CSDL số về địa chính, đất đai và CSDL giá đất cho sao cho giá đất theo giá thị trường.

Cùng với đó, thực hiện được như 18-NQ/TW đã nêu đến năm 2025 Việt Nam sẽ có bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, trong đó, sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Những thay đổi lớn này sẽ tác động thúc đẩy CAMA sẽ là phương pháp định giá thứ 6 theo xu thế công nghệ số. Đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch.