Nguồn cung bất động sản phân hóa rõ rệt theo khu vực

Năm 2024, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài

Nguồn cung yếu và “cục bộ”

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tính trong quý IV/2024, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm bất động sản mới được chào bán, gấp đôi so với quý trước đó và gấp bốn lần so với cùng kỳ năm 2023.

Cả năm 2024, tổng số sản phẩm chào bán đạt 81.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước. Đặc biệt, số sản phẩm mới ra mắt lần đầu đạt hơn 65.000 sản phẩm, gấp ba lần năm 2023. Tuy nhiên, so với năm 2018, con số này vẫn còn khiêm tốn, chỉ chiếm khoảng 7%.

Nếu chỉ tính riêng trong năm 2024 thì nguồn cung cũng cho thấy sự tăng trưởng và trong quý IV là dẫn đầu. Tuy nhiên, khi so sánh nguồn cung từ giai đoạn 2018-2024, mặc dù có sự tăng trưởng so với giai đoạn 3 năm liền kề là 2021-2023, nhưng so với thời điểm trước đó là năm 2018 (mốc thị trường bình thường trước khi xảy ra Covid) thì nguồn cung vẫn rất khiêm tốn.

Theo bà Miền, bên cạnh mức yếu về nguồn cung còn có tính cục bộ. Đầu tiên là sự cục bộ trong các phân khúc. Theo đó, căn hộ chung cư vẫn chiếm vai trò chủ đạo và chiếm tỉ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung nhà mới năm 2024. Tỉ trọng nguồn cung căn hộ chung cư mới theo từng quý lần lượt là 43%, 75%, 69% và 72%.

Trong phân khúc căn hộ chung cư có thể thấy rõ sự lệch pha giữa căn hộ chung cư cao cấp và căn hộ chung cư bình dân. Cụ thể, căn hộ chung cư bình dân ngày càng vắng bóng hơn trên thị trường. Trong khi tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu đồng trở lên, tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm 2023.

Sự cục bộ tiếp theo là theo khu vực. Trong khi khu vực miền Bắc vẫn dẫn đầu về nguồn cung với 62,1%, miền Nam chiếm 24,4% và miền Trung là 13,5%. Mặc dù về cuối năm, một số khu vực ở phía Nam cũng có sự tăng trưởng hơn, tuy nhiên vẫn chưa thể đuổi kịp khu vực miền Bắc.

Theo bà Miền: "Một sự cục bộ nữa đó là cục bộ theo doanh nghiệp cung ứng. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu được dẫn dắt bởi một số đơn vị dẫn đầu như Vinhomes, Capital Land. Chính vì sự dẫn dắt của một số doanh nghiệp chủ đầu tư này khiến cho tính cạnh tranh về nguồn cung trên thị trường bị ảnh hưởng nhất định".

Giá tăng “khó kiểm soát”

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá bán nhà ở phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm 2024 do nguồn cung tăng trưởng mạnh trong năm, nhưng vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường. Nguyên nhân là do các dự án mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn, chi phí liên quan đến đất đai cũng tăng cao, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp, tại các thành phố lớn.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ cao cấp cho thấy mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong mẫu 150 dự án được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chọn lọc và quan sát, kết quả là tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của căn hộ dự án ở Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với quý II/2019 đạt 49,9%. Trong khi TP. Hồ Chí Minh chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với quý II/2019 khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán.

Giá bán sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, tạo động lực đẩy và duy trì mặt bằng giá căn hộ cao cấp thứ cấp neo cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình.

Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm trong đại đô thị, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại với mức giá tăng hợp lý.

Nhu cầu đầu tư phục hồi, giá bán căn hộ cao cấp tăng cao, giúp các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng cao vẫn được hấp thụ khá tốt. Giá các sản phẩm thấp tầng tại các đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân đến ở phục hồi so với "đỉnh". Trong khi giá chuyển nhượng tại một số dự bất động sản thấp tầng vẫn đi ngang ở mức cao vì bị bỏ vắng.

Giá đất nền đã tách thửa, pháp lý rõ ràng đang phục hồi và tăng trưởng mạnh. Nguyên nhân chính là do nguồn cung đất nền giảm sút vì các quy định siết chặt việc phân lô bán nền. Đặc biệt, những lô đất có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố phát triển hoặc đang có kế hoạch phát triển đang được săn đón rất nhiều. Giá của những lô đất này đã tăng khoảng 15% so với cuối năm trước. Lý do là vì giá trị đầu tư không quá cao và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá nhà đất thổ cư tại hai đô thị đặc biệt đã liên tục tăng mạnh trong thời gian qua, thiết lập những mức giá kỷ lục mới. Điều này khiến nhiều người khó có thể tiếp cận được. Do đó, các nhà đầu tư đang chuyển hướng sang tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh, thành vùng ven. Tại đây, giá nhà đất vẫn còn ở mức hợp lý và có nhiều tiềm năng tăng giá nhờ hưởng lợi từ sự phát triển của hạ tầng và quy hoạch đô thị.