Đánh thuế bất động sản thứ hai: Cần giải pháp đồng bộ

Đánh thuế hợp lý sẽ hạn chế đầu cơ

Đây không phải là một ý tưởng mới, bởi trong suốt 20 năm qua, đã có nhiều nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương Đảng liên quan đến thị trường bất động sản. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, các Nghị quyết 26 (2003), 19 (2012) và 18 (2022) đều đề cập tới việc đánh thuế cao hơn với những người sở hữu nhiều nhà đất. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng để chính sách này có thể thực thi một cách công bằng, cần phải cải cách mạnh mẽ hạ tầng quản lý. Hiện tại, Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ và minh bạch, dẫn đến việc khó quản lý và giám sát các giao dịch bất động sản.

Ông cũng chỉ ra rằng, để đánh thuế một cách hiệu quả, cần phải có hệ thống kê khai tài sản rõ ràng và minh bạch, đồng thời công khai nguồn gốc tài sản: “Chỉ khi tài sản và nguồn gốc tài sản được minh bạch, việc đánh thuế mới chính xác và công bằng”.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP.Invest cho rằng, Việt Nam chưa có đủ cơ chế để thực thi chính sách đánh thuế bất động sản thứ hai. Theo ông Hiệp, nhiều người sở hữu nhiều bất động sản thường tránh đứng tên, thay vào đó là nhờ người thân hoặc con cháu đứng tên, làm cho việc quản lý trở nên phức tạp và thiếu minh bạch.

Tương tự, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp tại Học viện Tài chính cho rằng, việc đánh thuế bất động sản có thể làm giảm đầu cơ, nhưng không thể giảm giá nhà đất trong ngắn hạn. Ông cũng lưu ý rằng cần phải xác định rõ mục tiêu của việc đánh thuế này. “Nếu đánh thuế căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 mà không tính đến yếu tố về diện tích sử dụng thì rất dễ gây ra bất cập”, ông Thịnh giải thích.

Một câu hỏi cũng đang được đặt ra, liên quan đến hiện tượng đầu cơ “thổi giá”, đó là liệu việc đánh thuế bất động sản có dẫn đến tăng giá nhà đất? Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc áp dụng thuế lũy tiến cho người sở hữu nhiều bất động sản có thể giúp giảm đầu cơ và không nhất thiết làm tăng giá.

Ông Tuấn lập luận rằng, người sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, làm giảm sức hấp dẫn của việc nắm giữ nhiều nhà đất. Điều này sẽ khiến những người đầu cơ phải “nhả hàng” thay vì giữ lại chờ giá tăng. Tuy nhiên, việc này chỉ có thể đạt được hiệu quả nếu có các công cụ pháp lý và quản lý đồng bộ.

Ngược lại, ông Nguyễn Quốc Hiệp lại cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 có thể đẩy giá nhà đất tăng cao. Theo ông, khi chi phí mua bán và cho thuê nhà đất tăng do thuế, các nhà đầu tư sẽ tính thêm các khoản phí này vào giá bán hoặc giá cho thuê, từ đó gây ra áp lực tăng giá.

Để đánh thuế bất động sản một cách hiệu quả, cần phải có hệ thống kê khai tài sản rõ ràng và minh bạch

Cần giải pháp đồng bộ

Nhiều chuyên gia đều đồng ý rằng, để thực hiện đánh thuế bất động sản một cách hiệu quả, Việt Nam cần phải có giải pháp đồng bộ. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần phải có những điều kiện tiền đề trước khi thực hiện việc đánh thuế, bao gồm việc cải cách hệ thống luật pháp và xây dựng cơ chế quản lý bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao tại Savills Hà Nội nhấn mạnh rằng, đánh thuế bất động sản là một biện pháp cần thiết để thị trường phát triển minh bạch hơn. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo, cần phải xem xét thời điểm áp dụng và tác động của chính sách này, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi sau đại dịch Covid-19.

Còn theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc áp dụng mức thuế lũy tiến với người có nhiều bất động sản là cần thiết, nhưng cần được kết hợp với các biện pháp khác để đạt hiệu quả cao. Cùng với đó, việc số hóa cơ sở dữ liệu đất đai và minh bạch thông tin về giao dịch bất động sản là những yếu tố quan trọng để hỗ trợ chính sách thuế này có thể thực thi được.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đề xuất rằng, Việt Nam nên áp dụng thuế dựa trên giá trị bất động sản hoặc diện tích sử dụng đất. Ông cho rằng, việc đánh thuế bất động sản bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả có thể khuyến khích các nhà đầu tư đưa tài sản vào sử dụng thay vì để đó chờ tăng giá. Ngoài ra, ông cũng gợi ý áp dụng thuế lũy tiến dựa trên thời gian sở hữu bất động sản: càng giữ lâu, thuế càng thấp, giúp khuyến khích đầu tư dài hạn và hạn chế đầu cơ ngắn hạn.

Một trong những giải pháp được đề xuất để hạ nhiệt giá nhà là tăng cung bất động sản. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao là do nguồn cung không đáp ứng đủ cầu. Ông đề nghị cần có cơ chế linh hoạt hơn để chuyển đổi các loại đất khác (như đất công nghiệp, đất nông nghiệp) thành đất ở, nhằm tăng nguồn cung bất động sản; đồng thời Chính phủ cần đẩy mạnh đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội và giảm bớt các thủ tục pháp lý phức tạp để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.