Đánh thuế bất động sản thứ hai: Cần cân nhắc kỹ

	Cần chính sách thích ứng nhanh với Quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu
	Đề xuất bổ sung đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp
	Hướng dẫn giá tính thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản

LS. Trần Đức Phượng

Đề xuất tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên của UBND TP.HCM đang “vấp” phải nhiều ý kiến trái chiều. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính cũng đều đề nghị chưa đánh thuế nhà, đất thứ hai tại TP.HCM vì chính sách này "không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp".

Để có cái nhìn khách quan dưới góc độ luật pháp, Phóng viên Thời báo Ngân hàng phỏng vấn LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, về vấn đề này.

Theo ông, mục tiêu chính mà TP.HCM hướng đến là gì với đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai?

Góp ý vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc thù đối với TP.HCM (thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14), UBND TP.HCM xin ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển thành phố, trong đó có vấn đề đáng quan tâm là đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, cụ thể là: Thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở thứ hai trở lên và tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên như lệ phí trước bạ, thuế chuyển nhượng với người mua nhà đất thứ hai trở lên...

Mục tiêu chính của đề xuất là về cơ chế tài chính - ngân sách, TP.HCM sẽ được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất đối với bất động sản thứ hai trở lên. Mục đích của quy định là thí điểm chính sách về bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau, đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở như hiện nay.

Liệu việc đánh thuế bất động sản thứ hai có hạn chế đầu cơ nhà đất không, theo ông?

Thuế bất động sản là thuế trực thu, tức là áp dụng trực tiếp đối với người sở hữu bất động sản, từ đó phát sinh chi phí cho chủ sở hữu và chi phí này sẽ được phản ánh vào lợi nhuận của người đầu tư bất động sản. Chi phí thuế tăng sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư, nhưng đây không phải là khoản lớn như chi phí lãi vay, mức độ tăng chi phí cũng không lớn như mức độ tăng giá bất động sản thời gian qua, nên hiệu quả của mục tiêu hạn chế đầu cơ sẽ có tác động rất thấp.

Mặt khác, để giảm số thuế phải đóng, trên thị trường có nhiều hình thức “né” thuế như ghi giá giao dịch thấp hơn giá thực tế của bất động sản, giao dịch thông qua hình thức ủy quyền, nhờ người đứng tên để hưởng chính sách miễn thuế đối với nhà ở duy nhất… Do đó, không loại trừ khả năng khi chính sách thuế áp dụng đối với bất động sản thứ hai được ban hành sẽ xuất hiện thêm các hình thức “lách” thuế khác như thành lập công ty để đứng tên nhà đất nhưng giao dịch hai giá, thu theo tiền chênh lệch bên ngoài, giao dịch qua giấy tay, nhờ người đứng tên để không phát sinh bất động sản thứ hai…

Nếu đề xuất được thông qua, nguồn thu từ đó nên được chi tiêu như thế nào cho hợp lý?

Quy định về áp dụng chính sách thuế tài sản (bao gồm cả bất động sản) được nhiều quốc gia ban hành và đã áp dụng từ lâu. Tuy nhiên, là nước đi sau chúng ta cần phải hiểu các văn bản luật này một cách đầy đủ, chính xác thì việc học hỏi kinh nghiệm xây dựng luật và áp dụng cho Việt Nam mới đạt hiệu quả, nếu không sẽ “lợi bất cập hại”.

Một trong những mục đích của đề xuất này là nhằm tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương. Nhưng về phía chi, không khó thể nhận ra sự khác biệt so với chính sách thuế của nhiều nước đang áp dụng - thu thuế để chi cho mục đích chung của xã hội, còn chúng ta trong một số trường hợp thì mục đích, hiệu quả việc sử dụng nguồn thu lại không giống như họ, dẫn đến sai lệch mục tiêu của chính sách thuế.

Dưới góc độ luật pháp thì đề xuất này có phù hợp với quy định cũng như tình hình chung của thị trường hiện nay không, thưa ông?

Thực tế, chính sách thuế tài sản đã được Bộ Tài chính đề xuất từ nhiều năm trước, bao gồm cả việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên, nhưng có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh đề xuất này.

Về thẩm quyền ban hành chính sách về thuế, Điều 47 Hiến pháp năm 2013 quy định rõ: “Mọi người có nghĩa vụ nộp thuế theo luật định”. Điều này có nghĩa là chỉ văn bản pháp luật là luật thì mới được quy định áp dụng thuế đối với người dân. Trong khi đó, hiện chưa có chương trình xây dựng luật tại Quốc hội thể hiện việc xây dựng văn bản dự thảo luật liên quan đến đề xuất này. Nhưng dù có ban hành văn bản là luật thì chắc chắn quy trình soạn thảo, lấy ý kiến và thông qua không thể nhanh được.

Chưa kể, trong tình hình kinh tế, thị trường bất động sản không thuận lợi như hiện tại, không nên đưa ra một sắc thuế mới chưa được định danh, chưa được xây dựng với nội dung cơ bản. Trong khi việc thông qua và ban hành văn bản luật cần căn cứ vào chất lượng dự thảo luật được chuẩn bị tốt trong một thời gian nhất định.

Với kinh nghiệm trong ngành luật, ông có kiến nghị gì đối với chính sách thuế bất động sản, cần xây dựng như thế nào cho phù hợp với tình hình thực tiễn?

Về bản chất, thuế tài sản là nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước được áp dụng đối với người sở hữu tài sản ở mức nhất định (giá trị, số lượng). Thông thường, chính sách thuế này được xây dựng để đánh vào những người có tài sản lớn nhằm phân phối lại thu nhập và chính quyền sử dụng toàn bộ nguồn thu để cung cấp các dịch vụ, điều kiện, hạ tầng về an sinh chung cho xã hội tại địa phương đó mà không chuyển về Trung ương.

Tuy nhiên, nếu chỉ căn cứ áp dụng đối với bất động sản thứ hai trở đi thì chưa khoa học, bảo đảm sự công bằng và tính khả thi. Chẳng hạn, dự thảo Luật Đất đai 2022 sửa đổi đang được điều chỉnh theo hướng mở rộng hạn điền cho cá nhân, hộ gia đình thì đáng ra nên cần được quy định ở một mức độ hạn điền phù hợp, còn hạn điền dành cho tổ chức kinh tế thì nên cởi mở hơn vì Nhà nước quản lý theo dự án sẽ tốt hơn so với cá nhân sử dụng.

Tóm lại, với những thông tin ban đầu còn quá hạn chế đối với một chính sách thuế mới, đồng thời căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, theo quan điểm cá nhân tôi, đề xuất của UBND TP.HCM về chính sách thuế tài sản đối với bất động sản thứ hai chưa nên đưa vào nghị quyết mới thay cho Nghị quyết 54/2017.

Xin cảm ơn ông!