Để xây dựng khung giá đất hiệu quả và sát với thị trường

Ông Troy Griffiths

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều vấn đề liên quan đến định giá đất được quan tâm như bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, định giá đất là một vấn đề nhạy cảm ở nhiều quốc gia, do đó đòi hỏi một hệ thống khung giá đất chính xác, hiệu quả và sát với thị trường.

Với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, phân tích về vấn đề này, ông đánh giá gì về đề xuất bỏ quy định khung giá đất?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng kế hoạch cụ thể cho đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra bắt đầu từ sau ngày 20/2 đến 15/3. Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Những vấn đề này nhận được sự quan tâm của cộng đồng, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý Nhà nước trong thời gian qua. Theo đó nhiều ý kiến đồng tình rằng cách xác định khung định giá hiện tại không hoạt động hiệu quả, từ đó dẫn đến những chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công nói riêng và tốc độ phát triển và lợi ích kinh tế - xã hội nói chung. Mặc dù khung giá đất từng là tiêu chuẩn phù hợp và được xem là một biện pháp nhằm định giá đất, song hệ thống này đã không còn phù hợp đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và giá trị sử dụng đất hiện nay.

Vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam đang đặt ra nhiều thách thức. Theo ông Việt Nam cần giải quyết những vấn đề cụ thể nào để quản lý đất đai được hiệu quả?

Ở Việt Nam, một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ nhất và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán, phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp và bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.

Mặc dù hệ thống hiện tại không còn phù hợp, song khó có thể thay thế bằng một hệ thống mới khi các vấn đề trên chưa được giải quyết triệt để. Vì vậy, cần sớm giải quyết một số vấn đề chính trước khi xây dựng khung giá đất mới. Cụ thể, đó là quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó. Công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực...

Hiện có rất nhiều yếu tố giá trị "chưa được cải tạo" đối với đất nông thôn, giá trị "vốn" đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê... Để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại.

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng nữa là cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường khung giá đất mới.

Định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường

Vậy, đâu là “mấu chốt” để có thể đưa giá đất về sát với giá thị trường và người dân có cơ hội mua nhà, sở hữu đất đai, thưa ông?

Trên thực tế, hệ thống khung giá đất không chỉ được dùng để đánh thuế tài sản mà còn được làm sử dụng trong nhiều mục đích khác. Đơn cử, ở một số quốc gia như New Zealand, khung định giá của Chính phủ đã phát triển đến mức được dùng để tính giá trị thị trường và hướng dẫn định giá cho tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Trong trường hợp này, hệ thống khung giá đất đã chứng tỏ được độ chính xác cao đến mức thị trường tin tưởng và áp dụng như cơ sở định giá.

Giá trị thị trường, đặc biệt trong đền bù đất đai, là một vấn đề nhạy cảm trên toàn cầu. Nếu Nhà nước không thể thu hồi đất cho các dự án cơ sở hạ tầng thì đất nước sẽ bị đình trệ. Chúng tôi thấy điều này đang xảy ra tại Việt Nam hiện nay, khi ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng không thể phân bổ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Đã có những tiền lệ pháp lý về bồi thường hợp lý theo giá trị thị trường để đảm bảo cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. Mặc dù có thể dẫn đến những phản ứng cảm tính song chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Do đó tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường là để đạt được mức đền bù công bằng. Những vấn đề trên được thực hiện nghiêm túc mới giúp hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả. Quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện.

Xin cảm ơn ông!