Đề xuất “siết” hạn mức cho vay người mua nhà thứ hai có hạn chế được đầu cơ?

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh

Thời gian gần đây giá nhà đất tại nhiều tỉnh thành đang có xu hướng tăng nhanh, theo bà muốn kiểm soát, kiềm chế đà tăng này việc “siết” hạn mức cho vay đối với người mua căn nhà thứ hai liệu có phát huy tác dụng?

Theo dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, trong đó kiến nghị “siết” hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, góp phần ổn định thị trường, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội.

Biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ hai trở đi có thể góp phần giảm hoạt động đầu cơ, nhưng đồng thời cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường. Bởi trong bối cảnh thực tế hiện nay, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và cả nước đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn.

Vậy, đâu mới là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá nhà đất tăng “phi mã”, gây bất ổn thị trường, thưa bà?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, tại Hà Nội, chung cư có mức trung bình 80 triệu đồng mỗi m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn TP. Hồ Chí Minh giá bán cũng tăng thêm 36% so với cùng kỳ, lên bình quân 89 triệu đồng một m2.

Nếu nhìn vào nguyên nhân cốt lõi, giá nhà tăng cao trong thời gian qua không chủ yếu do đầu cơ, mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Ngoài ra, người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Từ nhận định này, theo bà, thị trường bất động sản cần có giải pháp căn cơ gì để có thể phát triển lành mạnh, bền vững?

Theo tôi, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua hai hướng chính. Trước tiên, cần khơi thông nguồn cung theo hướng cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Đồng thời, cần tăng cường sức cầu thông qua thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thu nhập thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song đó, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

Với hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững.

Xin cảm ơn bà!