Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Cần gắn với tư duy mới về kiến tạo, phát triển

Góp ý vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chuyên gia chỉ ra còn nhiều điểm chưa phù hợp, chồng chéo không chỉ gây khó khăn khi luật được ban hành đi vào cuộc sống mà thậm chí còn tạo gánh nặng thủ tục và chi phí cho người dân và nhà đầu tư.

Lo “xung đột”, chồng chéo

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Dự thảo) quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, tập trung tại Chương III (Điều 25 - 31) với định hướng trở thành công cụ quản lý, điều tiết then chốt của Nhà nước để thực hiện chính sách về nhà ở.

“Tôi cho rằng về bản chất đây chính là một công cụ quy hoạch bởi đã thể hiện rõ sự sắp xếp, phân bố, điều tiết của Nhà nước. Cụ thể, là một loại “quy hoạch ngành” theo pháp luật chuyên ngành (Luật Nhà ở)”, ông Nguyễn Văn Đỉnh chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản nhận định. Tuy nhiên, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở nằm trong hệ thống quy hoạch và sự điều chỉnh của Luật quy hoạch. Điều này dẫn tới hạn chế như, thiếu đi cơ chế phản biện khi Luật Nhà ở không quy định việc lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan. Hơn thế, “xung đột” sẽ xuất hiện trong trường hợp Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho giai đoạn khác với thời kỳ của quy hoạch tỉnh.

Cần giản lược những thủ tục, quy trình không cần thiết

Đáng chú ý dự thảo quy định căn cứ xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. “Tôi cho rằng điều này sẽ dẫn đến chồng chéo, bởi khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị (ví dụ phê duyệt quy hoạch một khu đô thị) thì cơ quan nhà nước đã xác định khu đô thị ấy sẽ được xây dựng, đồng nghĩa với chấp thuận quy mô nhà ở trong khu đô thị. Liệu có cần thiết phải lập thêm chương trình, kế hoạch để chấp thuận thêm một lần nữa?” ông Đỉnh đặt vấn đề.

Mặt khác Điều 59 Luật Quy hoạch năm 2017 đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Song Dự thảo lại quy định Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở do cơ quan nhà nước ban hành, trực tiếp ấn định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở... Việc này đi ngược lại quy luật cung - cầu và các quy luật khách quan của thị trường. “Về nguyên tắc, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư phải tìm hiểu thị trường và phải hiểu nhu cầu thị trường hơn cơ quan nhà nước. Việc can thiệp, giới hạn phát triển nhà ở hay bất kỳ loại “hàng hóa phổ thông” nào khác là giải pháp phi thị trường, làm tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, tạo cơ chế xin - cho, làm chậm quá trình phát triển và gián tiếp gây khan hiếm nguồn cung nhà ở, dẫn đến giá nhà tăng cao”, ông Đỉnh cho biết.

Từ đó ông đề xuất bỏ toàn bộ quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình kế hoạch phá triển nhà ở. Đặc biệt khi hiện nay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mạnh dạn tháo gỡ “điểm nghẽn” khung giá đất, để khởi thông nguồn lực đất đai thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần gắn với những tư duy mới về kiến tạo, phát triển, bao gồm việc gỡ, bỏ “điểm nghẽn” mang tên chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Tháo rào cản xây dựng nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở và dự thảo Luật Đất đai (bản trình Quốc hội ngày 25/4/2023) cũng đang có sự mâu thuẫn về sử dụng đất, để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) khoản b, Điều 81 quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội; trong khi đó tại điểm a, khoản 4, Điều 120 và điểm b khoản 2 Điều 108 dự thảo Luật Đất đai quy định không phải đấu giá, đấu thầu.

Một điểm nữa là Điều 82 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai”. Sự điều chỉnh mới này nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng quyền, nghĩa vụ của tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có nhiều quyền năng hơn so với được giao đất không thu tiền như dự thảo cũ) nhưng về bản chất vẫn được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời dẫn đến các chi phí về đất không tính vào giá bán sản phẩm và người mua nhà ở xã hội trong dự án được gián tiếp thụ hưởng. Tuy nhiên quy định này chưa đề cập đến trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Do vậy, cần quy định rõ việc này trong dự thảo Luật Đất đai để thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng chỉ ra khoản 4 Điều 39 dự thảo sẽ làm phát sinh thêm một “giấy phép con” là “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014. Quy định này dẫn đến việc để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cấp hành chính ban hành.

Như nếu là nhà chung cư cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình - Bộ Xây dựng, tiếp đến phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở trung ương (là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng).

Nếu là nhà chung cư cấp II, cấp III thì chủ đầu tư trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng (cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh), tiếp đến phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở cũng của... Sở Xây dựng (cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh). Như vậy 2 loại “giấy phép” đều do cùng một cơ quan ban hành, nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở). Quy định này sẽ gây chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng.