Dùng đất công thanh toán dự án BT không dễ

Theo phân tích của luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) có hiệu lực từ ngày 1/10/2019 sẽ tạo khuôn khổ pháp luật để tiếp tục triển khai, thực hiện các dự án BT theo phương thức Nhà nước sử dụng tài sản công, trong đó có quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư.

Thời gian qua đã có nhiều dự án được triển khai trong cả nước dưới hình thức BT

Tuy nhiên, khi đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu... cho thấy một số quy định tại Nghị định 69 còn không ít bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật, dẫn đến có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Cụ thể, chưa có khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước thanh toán dự án BT. Cũng như có sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán. Chính vì vậy, rất khó để đảm bảo nguyên tắc ngang giá khi Nhà nước sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT, theo kiểu “vật đổi vật”, “hàng đổi hàng”, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán dự án BT, mua lại công trình BT theo cách thông thường “hàng-tiền, tiền - hàng”.

Thực tế, thời gian qua đã có nhiều dự án được triển khai ở nhiều tỉnh thành trong cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng dưới hình thức BT. Trong đó, với vai trò bên mua, Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, để mua công trình BT với giá cả hợp lý nhất. Nhưng, trong vai trò bên bán, Nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, không thất thoát ngân sách Nhà nước.

Ví dụ như một dự án công trình BT có giá mời thầu 1.000 tỷ đồng, được thanh toán bằng quỹ đất 20 ha. Khi đó sẽ có 2 trường hợp xảy ra: Nếu đem thực hiện Nghị định 69/2019/NĐ-CP thì kết quả đấu thầu, phổ biến giá trúng thầu thường thấp hơn giá mời thầu (thấp hơn 1.000 tỷ đồng), nhà đầu tư được thanh toán bằng 20 ha đất. Nhưng cũng dự án BT này, giá trúng thầu thấp hơn 1.000 tỷ đồng như trên, nhưng khi đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quỹ đất 20 ha, thì có thể Nhà nước thu được số tiền cao hơn 1.000 tỷ đồng, như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 có giá khởi điểm 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay là Luật Đấu thầu và Luật Đấu giá tài sản chưa có quy định đối với các trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy tiền thanh toán dự án BT. Trong khi, pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, nhưng lại không quy định đồng thời thực hiện đấu giá quỹ đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà lại sử dụng quỹ đất thanh toán. Quy định này mâu thuẫn với quy định đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu...

Với cách làm như vậy, thực chất là chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án khác không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì vậy, chỉ có thể khắc phục các bất cập trên nếu thực hiện đấu thầu đồng thời Dự án BT với việc đấu giá quỹ đất để thanh toán cho dự án BT.

Từ thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, Nghị định 69 quy định được sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng thanh toán Dự án BT theo phương thức nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là giải pháp cần thiết trong tình hình ngân sách Nhà nước còn hạn chế, cũng như việc giải phóng mặt bằng là công tác cực kỳ khó khăn và mất rất nhiều thời gian.

Do vậy, Luật Đất đai quy định doanh nghiệp phải tự thương lượng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận với người sử dụng đất, để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án bất động sản. Nhưng, với quy định của Nghị định 69 thì thực chất là Nhà nước làm thay nhà đầu tư để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, điều này rất dễ dẫn đến khiếu kiện kéo dài...