Giá thuê văn phòng hạng A phụ thuộc nguồn cung hơn là COVID-19

Theo Savills Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội hoạt động ổn định, phân khúc hạng A có tăng trưởng nguồn cung lớn nhất theo năm với 24%, và 33 USD/m2/tháng là giá thuê trung bình cho phân khúc Hạng A tại thị trường Hà Nội.

Trong bối cảnh phân khúc văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM đều là điểm sáng trong thị trường bất động sản nói chung, và giá thuê thị trường Hà Nội giữ ổn định ở mức 33 USD/m2 ngay cả trong thời điểm dịch bệnh COVID-19.

Bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết: “Con số 33 USD/m2 là số liệu bình quân cả thị trường hạng A, bao gồm những tòa nhà có lỷ lệ lấp đầy thấp (20-30%) và những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80-90%). Thực tế thì mặc dù ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng Savills cũng ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và quý I/2021 cao đến 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Đặc biệt trong thời điểm quý IV/2020 đến quý I/2021 thì diện tích thuê trung bình của thị trường cũng đã tăng nhiều".

Trước đây thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình tại mức 300-500m2/giao dịch. Tuy nhiên thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên.

"Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội”, bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ.

Sự phân bổ của các dự án hạng A tại Hà Nội trải rộng tại Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội. Giá thuê trung bình hạng A tại khu vực phía Tây Hà Nôi đang đạt ở mức 20-25/m2 USD; khu vực Ba Đình và Hoàn Kiếm giá thuê có thể đạt đến mức 40/m2 USD (đã bao gồm phí dịch vụ). Đây được cho là lý do khiến bình quân giá thuê trung bình cả thị trường tại Hà Nội chỉ đạt ở mức 33 USD/m2.

Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở Quận 1 hoặc ngay sát Quận 3. Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 USD/m2. Xét về giá thuê văn phòng thì hiện Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với TP.HCM và các thành phố khác trong khu vực, đặc biệt trong phân khúc hạng A.

Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP.HCM đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới COVID-19.

Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, từ thời điểm quý IV/2020 tới quý I/2021 ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp tới 93.000m2 sàn văn phòng, tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000m2 sàn, và tòa Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn. Đây có thể coi là những nguồn cung rất lớn của thị trường.

"Các tòa nhà vừa gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá thuê trong năm đầu tiên để thu hút khách; giá thuê sẽ tăng dần theo các năm tiếp theo. Có thể nói đây là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội từ thời điểm quý III/2020 đến quý I/2021 hầu như giữ ổn định”, bà Minh phân tích.

So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok (Thái Lan). Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.

Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch COVID-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working. Bà Minh nhận định, mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động. Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 - 2.000 m2 sàn.

Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.

Đánh giá về nguồn vốn FDI vào thị trường văn phòng trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Chúng tôi đang ghi nhận sự mở rộng của các tổ chức địa phương và doanh nghiệp quốc tế vào thị trường văn phòng Việt Nam. Việt Nam là thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành Công nghệ, Dịch vụ Tài chính, Bảo hiểm Nhân thọ. Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng, cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới. Đây cũng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển thị trường văn phòng và trông chờ sự tăng trưởng trong tương lai về giá thuê”.

Ở góc nhìn triển vọng, Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn COVID-19 hiệu quả đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Không ai phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài, các công ty cũng không chịu áp lực tài chính về tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Hoa Kỳ hay Anh Quốc. Tại Việt Nam, nhu cầu về không gian văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh các mối quan tâm lớn hơn về tối ưu hóa việc sử dụng văn phòng truyền thống.