Gỡ vướng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích

Trước đó, trong quá trình triển khai thực hiện việc tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đã phát sinh nhiều vấn đề cấp bách, cần được giải quyết. Luật Đất đai 2024 chưa quy định áp dụng “bảng giá đất” để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở được tính tiền sử dụng đất thấp hơn, còn phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở được tính tiền sử dụng đất cao hơn.

Chính vì vậy, tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ phải quy định áp 100% giá đất của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với cả phần diện tích đất trong hạn mức và cả phần diện tích đất vượt hạn mức nhà nước giao đất ở, dẫn đến số tiền sử dụng đất phải nộp quá cao, vượt quá khả năng tài chính, chi trả của người dân và cũng là một nguyên nhân “kích đẩy” làm tăng giá đất, giá nhà trên thị trường bất động sản và làm tăng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công.

Như vậy, rõ ràng do quy định của Luật Đất đai 2024 nên Nghị định 103/2024/NĐ-CP không thể áp dụng bảng giá đất thấp hơn để tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc áp dụng bảng giá đất cao hơn khi tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao. Và đây chính là vấn đề cấp bách, gây khó khăn cho nhiều hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phát sinh từ thực tiễn.

Cần tính toán, cân đối để tạo điều kiện cho người dân khi có nhu cầu chính đáng

Đơn cử, trường hợp ông Nguyễn Văn An có căn nhà trên thửa đất vườn của ông bà để lại diện tích 1.000m2 tại đường Hương lộ 60, huyện Hóc Môn (cũ) có giá đất ở 36 triệu đồng/m2 và giá đất trồng cây lâu năm là 0,75 triệu đồng/m2 (vị trí 1 mặt tiền đường) theo Bảng giá đất điều chỉnh (ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND) và có hạn mức đất ở 250m2. Khi ông An có nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tại thời điểm hiện nay, nếu áp dụng Nghị định 103/2024/ NĐ-CP thì ông An phải nộp tiền sử dụng đất lên đến hơn 30 tỷ đồng. Mức nộp tiền sử dụng đất này bằng với mức giá mà gia đình ông An mua mới một thửa đất ở tương tự tại cùng khu vực, không khác gì việc đi mua lại thửa đất của chính mình!

Tại Dự thảo Nghị quyết mà Bộ Tài chính đề xuất còn quy định đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở thì mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất và đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) mặc dù mức tính theo Dự thảo Nghị quyết đã giảm khá nhiều so với cách tính ban đầu, tuy nhiên vẫn còn khá cao so với nhiều hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản HoREA cho rằng, đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức thì cần quy định “cứng” mức thu tiền sử dụng đất bằng 20%, thay vì quy định “không thấp hơn 30%” tiền sử dụng đất. Và đối với diện tích đất vượt hạn mức giao thì cũng cần quy định “cứng” mức thu tiền sử dụng đất bằng 30%, thay vì quy định “không thấp hơn 50%” tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất áp dụng thống nhất trong cả nước và để các địa phương dễ thực hiện, vừa hợp tình hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tương tự như cách quy định thuế suất % của Luật Thuế đang được áp dụng chung cho cả nước.

Bởi, nếu quy định “không thấp hơn 30%” tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức thì sẽ “làm khó” cho các địa phương khi “không dám” quyết định mức tối thiểu 30% hay từ mức 31 - 49%. Và tương tự, nếu quy định không thấp hơn 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng vượt hạn mức giao thì sẽ “làm khó” cho các địa phương khi có thể “không dám” quyết định mức tối thiểu 50% hay từ mức 51-100%, hoặc thậm chí còn có thể quy định tỷ lệ cao hơn 100% dẫn đến giá nhà đất bị đẩy lên quá cao.

Thực tế, thời gian qua, bảng giá đất (điều chỉnh) của các địa phương thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 đã có mức tăng giá gấp nhiều lần. Điển hình là bảng giá đất của TP. Hồ Chí Minh (trước khi hợp nhất tỉnh) đã có mức tăng giá đất từ 2,36 - 38,8 lần so với bảng giá đất trong giai đoạn trước. Nên nếu quy định các tỷ lệ 30% và 50% như Bộ Tài chính đề xuất thì sẽ tăng rất cao, ngoài sức “chịu đựng” của người dân

Đối với vấn đề này, một số chuyên gia còn đưa ra đề xuất miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức mà nhà nước giao do nhiều hộ gia đình, cá nhân, nhất là tại khu vực nông thôn được thừa kế quyền sử dụng đất thổ cư mà trong cùng thửa đất có nhà và vườn, ao, chuồng, trồng cây lâu năm, được trao truyền từ đời này sang đời khác. Chính vì vậy, Nghị quyết mới ra đời cần tính toán, cân đối được tất cả những vấn đề này để tạo điều kiện cho người dân khi có nhu cầu chính đáng.