Định giá đầu ra để dẫn vốn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Khoảng trống giữa hai phân khúc

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) mới đây có văn bản đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường nhà ở đang thiếu một lớp sản phẩm nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Nhà ở xã hội có mức giá thấp hơn nhưng chỉ dành cho những nhóm đáp ứng điều kiện theo quy định, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại ngày càng nghiêng về phân khúc giá cao.

Tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng trống này thể hiện khá rõ qua sự thay đổi cơ cấu nguồn cung. Theo số liệu HoREA tổng hợp tại khu vực thành phố cũ, năm 2017 còn 12.495 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 29,1% nguồn cung. Đến năm 2020 chỉ còn 163 căn và từ năm 2021-2024 không ghi nhận thêm sản phẩm thuộc phân khúc này.

Xu hướng nguồn cung dịch chuyển lên phân khúc giá cao cũng diễn ra trên phạm vi cả nước. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá đất cùng chi phí tài chính và xây dựng tăng đang thu hẹp khả năng phát triển sản phẩm giá thấp. Trong quý II/2026, cả nước có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm gần 75%.

Riêng trong cơ cấu căn hộ, nhóm sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, cao cấp chiếm 37%, trung cấp chỉ còn 18%, trong khi nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng. Tính chung 6 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Sự thiếu hụt này cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở tổng lượng nhà ở đưa ra thị trường, mà ở cơ cấu sản phẩm ngày càng xa nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình. Đây cũng là cơ sở để HoREA đề xuất hình thành phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để tạo được phân khúc này, Nhà nước không nên quy định lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư mà chỉ xác định giá bán, bán trả góp và giá thuê tối đa theo từng khu vực. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp tự tính giá thành, lợi nhuận và quyết định có tham gia hay không.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, mức giá phù hợp phải bám vào khả năng chi trả và mặt bằng chi phí của từng địa phương. Thu nhập, giá đất và chi phí phát triển dự án có sự khác biệt lớn nên khó áp dụng một mức giá chung. Nếu xác định quá cao, mục tiêu tạo sản phẩm vừa túi tiền sẽ khó đạt được, nhưng nếu quá thấp so với chi phí thực tế, doanh nghiệp cũng khó có động lực tham gia.

Thị trường bất động sản đang thiếu hụt phân khúc nhà ở vừa túi tiền. (Ảnh: Chung cư Lê Thành An Lạc - TP. Hồ Chí Minh, Nguồn: Le Thanh Group)

Giá đầu ra thành bộ lọc dòng vốn

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, cùng với việc giao địa phương xác định giá bán tối đa, HoREA đề xuất dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được ưu tiên thủ tục theo “luồng xanh”, xem xét một số chỉ tiêu quy hoạch và tiếp cận vốn với lãi suất ưu đãi. Người mua, mua trả góp loại nhà ở này cũng được đề xuất vay vốn ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ và NHNN.

Theo ông Châu, một kinh nghiệm có thể tham khảo là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng triển khai từ năm 2013. Khi đó, ngoài nhà ở xã hội, chương trình còn hỗ trợ người dân vay mua một số căn hộ thương mại quy mô nhỏ, giá thấp nếu đáp ứng điều kiện về diện tích và giá bán. Sau đó, phạm vi được mở rộng thêm với căn hộ có tổng giá trị hợp đồng không quá 1,05 tỷ đồng. HoREA cho rằng cơ chế này từng khuyến khích doanh nghiệp điều chỉnh sản phẩm để đáp ứng ngưỡng giá của chương trình.

Nếu nhà ở thương mại giá phù hợp được luật hóa, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, chính sách hỗ trợ cần được tính toán rộng hơn ưu đãi lãi vay. Theo ông, phương án dùng ngân sách địa phương hỗ trợ giải phóng mặt bằng hay hỗ trợ lãi suất có thể gặp khó khi thực hiện, trong khi các công cụ liên quan đến thuế và tiền đất cần được xem xét để giảm chi phí cho doanh nghiệp phát triển dự án.

PGS.TS. Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật cho rằng, cơ chế hỗ trợ cũng cần tính đầy đủ các yếu tố cấu thành giá thành dự án. Giá vật liệu, nhân công và chi phí đất đều biến động theo thị trường, trong khi thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài tiếp tục làm phát sinh lãi vay và tăng tổng chi phí đầu tư. Với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính để tạo lập quỹ đất, mỗi khoảng thời gian dự án chậm triển khai đều làm tăng chi phí vốn và thu hẹp dư địa đưa giá bán xuống mức phù hợp.

Kết quả khảo sát của nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế - Luật đối với 20 doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng cho thấy thủ tục hành chính, thời gian thực hiện và quỹ đất quy hoạch là những khó khăn nổi bật khi phát triển nhà ở giá thấp. Theo nhóm nghiên cứu, việc rút ngắn và minh bạch quy trình không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động tiến độ mà còn giảm thời gian vốn nằm trong dự án, qua đó kiểm soát tốt hơn chi phí đầu tư.

Vì vậy, nếu ngưỡng giá đầu ra được dùng để xác định nhóm sản phẩm cần khuyến khích, các chính sách đi kèm cũng phải đủ khả năng kéo chi phí hình thành sản phẩm về mức tương ứng. Khi đó, ưu đãi về vốn mới phát huy hiệu quả cùng với thủ tục, đất đai và các chi phí đầu vào khác, thay vì trở thành một hỗ trợ riêng lẻ khó tạo thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.