Hỗ trợ thị trường bất động sản cần tổng hòa các nguồn vốn (Bài 2)

Hỗ trợ thị trường bất động sản cần tổng hòa các nguồn vốn (Bài 1)

Bài 2: Cần tổng hòa các nguồn vốn, sản phẩm bất động sản phù hợp

Theo các chuyên gia, cần tháo gỡ các nút thắt của thị trường BĐS

Tháo gỡ những nút thắt

Từ góc độ quản lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) chỉ rõ những mặt tồn tại trong đó việc thị trường có sự lệch pha, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS cùng các văn bản dưới luật…, dẫn đến nhiều dự án vướng mắc, khiến nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu…, kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Ông Châu cho rằng, năm 2023 được coi là "cơ hội vàng" để giải quyết những khó khăn, chồng chéo những vấn đề vướng mắc của thị trường bất động sản. Bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…

"Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản…", ông Châu nói

Ông Châu nhấn mạnh đến việc không giải cứu thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS, mà chỉ nên hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp BĐS phải chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường. Qua đó, giúp cho doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cũng nhấn mạnh ngành BĐS rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân.

Ông Thành cho rằng có 3 nhóm giải pháp cần thực hiện. Một là liên quan tháo gỡ khó khăn về pháp lý và thủ tục hành chính; nhóm thứ hai là tài chính - tiền tệ: trái phiếu, tín dụng cho bất động sản trong room mới; nhóm thứ ba là nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách. Ngoài ra, cần tái cấu trúc các doanh nghiệp, đặc biệt là nhiều tập đoàn và doanh nghiệp BĐS lớn.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, tài chính được ví như “mạch máu” duy trì sự sống của doanh nghiệp, thiếu vốn là một trong những thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt lúc này.

Tuy nhiên, bản thân mỗi ngân hàng cũng là một doanh nghiệp, thực tế các ngân hàng phần lớn huy động vốn ngắn hạn, nhưng đi cho vay trung dài hạn đối với các dự án vay bất động sản ngắn cũng phải 7-10 năm, thậm chí 20 năm. Ngân hàng cũng có nhu cầu cho vay nhưng phải đảm bảo đủ điều kiện, phải thu hồi được nợ để hoạt động một cách bền vững. NHNN với vai trò điều hành chính sách tiền tệ, vừa phải tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp nhưng cũng cần đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng.

Thực tế cho thấy, NHNN đang duy trì tốt sự cân bằng này. Điều quan trọng là đảm bảo cân bằng giữa lạm phát và tăng trưởng, giữa lãi suất và tỷ giá, giữa cung ứng vốn cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, như Thủ tướng đã chỉ đạo.

“Tín dụng ngân hàng chỉ là một trong những nguồn vốn cho thị trường BĐS, vì vậy để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần phải tổng hòa các nguồn vốn khác (nhất là trái phiếu doanh nghiệp, FDI, đầu tư công…), cùng với các giải pháp khác về cơ chế, pháp lý, về quy hoạch – phát triển hạ tầng, về quản lý – giám sát thị trường và tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp hơn. ”- chuyên gia Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Từ góc độ pháp lý, luật sư Trương Thanh Đức- Giám đốc công ty Luật ANVI cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang bị méo mó là do dồn tích nhiều cơ chế pháp luật chính sách bất cập cùng với việc làm xấu thêm tình trạng đó là do nạn đầu cơ, làm giá, lướt sóng. Vì vậy, tới đây pháp luật liên quan đến bất động sản nói riêng, Luật đất đai nói chung cần phải giải quyết được vấn đề này trong trung và dài hạn.

Còn, để phục hồi và tiếp tục phát triển BĐS trong năm 2023 thì nhiệm vụ trước mắt là phải khôi phục lại dòng tiền từ kênh chứng khoán, đồng thời giải quyết gấp các vướng mắc pháp lý của các dự án đã và sắp hoàn thiện, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở khác thuộc phân khúc bình dân. Về sản phẩm thì phải chấp nhận giải pháp tình thế để khắc phục việc lệch pha cung - cầu.

“Bởi thời điểm này thị trường đang dư thừa tới trên 70 triệu mét vuông sàn nhà ở trung - cao cấp, trong khi sản phẩm nhà ở còn lại rất thiếu hụt. Nếu đủ các điều kiện pháp lý thì ngân hàng sẵn sàng và đủ vốn cho vay để giải quyết phần nhu cầu rất lớn còn đang thiếu hụt này. Do đó, muốn các ngân hàng “mở hầu bao” thì thị trường phải nhanh chóng ra sản phẩm bất động sản phù hợp” - luật sư Trương Thanh Đức cho hay.

Doanh nghiệp BĐS cần chủ động thay đổi

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thì chính các doanh nghiệp BĐS cũng cần đưa ra các giải pháp cho chính mình. Ông Nguyễn Quốc Hùng đặt câu hỏi cho các doanh nghiệp BĐS là giá nhà bao nhiêu là hợp lý? Điểm cân bằng vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, còn 7 phần để cho người dân hưởng, thì lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển?

Đồng quan điểm, theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS khó khăn cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp vì doanh nghiệp vay vốn thì cần sử dụng vốn cho hiệu quả. Hiện nay, khó khăn của thị trường có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không lượng sức mình.; cũng có nguyên nhân doanh nghiệp phát triển sản phẩm không phù hợp với thị trường.

“Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá bán, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Chúng tôi hoan nghênh doanh nghiệp thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư", ông Châu nói.

Nhìn nhận thực tế, thị trường BĐS năm 2022 vẫn còn gặp nhiều khó khăn, giá vẫn tăng, sức mua giảm, thanh khoản giảm sút và có dấu hiệu chững lại. Song, kịch bản rơi vào giai đoạn “đáy” như 10 năm trước đã không xảy ra. Đây là hệ quả của những chính sách hợp lý về tài khóa, tiền tệ được Chính phủ áp dụng trong quá trình kiềm chế lạm phát và phục hồi thị trường bất động sản, giúp thị trường thanh lọc, phát triển lành mạnh hơn trong năm mới.

Hầu hết các chuyên gia đều lạc quan rằng, sức sống của DN Việt Nam rất mạnh, linh hoạt nên khó khăn đến đâu, sẽ có phương án tái cấu trúc, tái cơ cấu để giảm chi phí, kinh doanh hiệu quả. Những nỗ lực của Chính phủ đã giúp thị trường bước vào đợt thanh lọc mạnh mẽ. Thời gian tới, với động lực từ tổng hòa các dòng vốn, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thì các giải pháp về chấn chỉnh lành mạnh thị trường, bổ sung nguồn cung nhà ở giá hợp lý, sẽ giúp thị trường dần hồi phục, tăng trưởng trở lại.