Kéo giảm lệch pha để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Số liệu thị trường cho thấy, trong những tháng đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp đà sụt giảm, kéo theo sự khan hiếm sản phẩm trên thị trường, đẩy giá nhà tăng cao.

Theo báo cáo mới đây của Savills, trong quý I/2023, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đang sụt giảm 25% theo năm xuống còn 1.610 căn, tất cả đều là hạng C. Giai đoạn tiếp theo của 5 dự án hiện hữu cung cấp 875 căn và 2 dự án mới có 735 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 6.820 căn giảm 15% theo quý, nhưng tăng 68% theo năm. Quận 9 chiếm tỷ trọng lớn nhất với 24%, tiếp theo là Quận 1 với 16%. Nguồn cung mới hạn chế và một số chủ đầu tư tạm dừng dự án hoặc giảm nguồn cung trên thị trường sơ cấp.

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung mới còn khan hiếm hơn nhiều, thấp nhất trong 3 năm qua chỉ với 47 căn, giảm 81% theo quý và 85% theo năm. Nguồn cung sơ cấp giảm 8% theo quý nhưng tăng 29% theo năm, đạt 629 căn. Dù tiến độ đóng tiền ngắn nhưng những dự án đã hoàn thiện và pháp lý rõ ràng vẫn được người mua nhà ưa chuộng. Các tỉnh lân cận TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng có tỷ lệ hấp thụ thấp, dưới 20%. Đáng lưu ý, lượng bán chậm tiếp đà giảm 38% theo quý và 71% theo năm trong quý I/2023 xuống còn 865 căn; nguồn cung mới chiếm 43% thị phần. Các dự án hạng B và hạng C thu hút được nhiều người mua hơn, hạng C chiếm thị phần lớn nhất với 67% lượng bán và hạng B theo sau với 27% thị phần. Hạng A chỉ chiếm 6% thị phần, giảm 76% theo quý. Các căn hộ có giá từ 5 - 6 tỷ đồng chiếm 59% nguồn cung sơ cấp, trong khi lượng căn hộ có mức giá hợp lý giới hạn ở 2.800 căn (41%).

Nguồn cung sụt giảm đẩy giá nhà tăng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, cùng với khó khăn, vướng mắc của chính sách, quy định liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản… chồng chéo, nhiều bất cập khiến cho dự án nhà ở ngày càng khan hiếm, đẩy giá nhà tăng cao. Một vòng luẩn quẩn đang tiếp diễn là đa phần dự án xin cấp phép, thi công kéo dài làm tăng chi phí giá thành sản phẩm, trong khi cơ chế phát triển nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai khiến cho việc giải quyết về nhu cầu và giá thành nhà ở cho người lao động chưa có lời giải hữu hiệu.

Mặc dù hiện nay trên thị trường bất động sản có điểm sáng là các chủ đầu tư đang quan tâm hơn đến các sản phẩm nhà ở “vừa túi tiền” để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, song nguồn cung vẫn còn hạn chế. Khi có những giải pháp tháo gỡ khó khăn về tài chính, dự kiến nguồn cung tương lai sẽ có thêm 9.000 căn nhà ở loại này. Căn hộ có mức giá hợp lý sẽ chiếm chủ yếu thị phần, thay vì thời gian trước đó chủ yếu là căn hộ hạng sang, người dân lao động khó tiếp cận.

Theo tìm hiểu của phóng viên, thời gian gần đây, các dự án mới thường có mức giá khá cạnh tranh do các chủ đầu tư tích cực triển khai các chương trình chiết khấu cho khách hàng, miễn phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài lịch thanh toán... Tuy nhiên, hiện nay các chủ đầu tư đang đau đầu với các thách thức về lãi suất cho vay và nguồn tín dụng bị hạn chế. Đồng thời, trong bối cảnh này, các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) cũng gia tăng, đặc biệt là từ các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững mạnh.

Hiện các dự án bình dân từ các chủ đầu tư ít tên tuổi như Bảo Tân, Bảo Yến trực tiếp giảm giá bán và thêm nhiều ưu đãi đáng kể. Vạn Phúc City gia tăng giá trị gói nội thất. The Rivus Elie Saab giãn tiến độ thanh toán. The Classia mặc dù đã sẵn sàng bàn giao nhưng chủ đầu tư cũng kéo dài thời hạn thanh toán để thu hút khách hàng với nhu cầu ở thực. Vinhomes Grand Park - Broadway và The Origami cam kết lợi suất cố định 6%/năm… Chính sự thay đổi tích cực của chủ đầu tư từ chiến lược bán hàng, giảm giá, khuyến mãi, cho đến thay đổi cơ cấu sản phẩm đã và đang là hướng đi tốt giúp thị trường bất động sản dần trở về với quỹ đạo lành mạnh và bền vững hơn.