Phát triển nhà ở xã hội: Nhiều khó khăn phía trước

Theo ông, đâu là lý do khiến đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa đạt được những kết quả như kỳ vọng?

Nhà ở xã hội là một sản phẩm đặc thù với sự hỗ trợ của chính sách nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, người lao động có thu nhập thấp (người yếu thế). Đây là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn và nhân văn của Đảng và Nhà nước ta. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở của nhóm người này không nhỏ và đang tạo áp lực cho nền kinh tế. Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng giao thông cũng tạo nên nhu cầu về tái định cư đối với những hộ dân thuộc diện bị giải toả. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn nhưng nguồn cung hiện chưa thể đáp ứng đủ.

Trước hết, nói về thị trường nhà ở xã hội dành cho người lao động tại các khu công nghiệp hay sản xuất tập trung, thì hiện đang thiếu quy hoạch. Thời gian qua, thị trường tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại hay thậm chí là bất động sản cao cấp. Điều này gây mất cân đối về chiến lược phát triển nhà ở tại địa phương, cụ thể là sự lệch pha về nguồn cung. Đối với các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài thì việc chăm lo đời sống, đặc biệt, là chỗ ở cho người lao động là một trong những tiêu chí về trách nhiệm xã hội hay mục tiêu phát triển bền vững.

Hiện ở các khu vực đô thị có quy mô dân số lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà ở (đất ở) không ngừng tăng cao và ngày càng vượt xa thu nhập của người dân có nhu cầu thực sự. Có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ có người ở thực sự thường chiếm không quá 50% tổng số căn hộ của một dự án chung cư. Và đa số người dân đang sinh sống tại các căn hộ chủ yếu là người thuê nhà, không phải là chủ sở hữu.

Bên cạnh đó thì vấn đề tiếp cận tài chính và hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội cũng là một rào cản lớn cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Trước hết là tỷ suất sinh lợi từ dự án nhà ở xã hội thường rất thấp nên không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khu vực tư nhân. Trong trường hợp dự án gặp khó khăn về thủ tục dẫn đến thời gian đầu tư kéo dài thì khả năng thua lỗ là rất cao.

Cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho nhà ở xã hội

Vậy đâu sẽ là giải pháp hỗ trợ để các doanh nghiệp, người dân có thể tham gia một cách hiệu quả hơn vào việc thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, thưa ông?

Để chủ trương lớn này của Chính phủ sớm hoàn thành, cần có một nhóm giải pháp đồng bộ từ các cơ quan quản lý và doanh nghiệp để hỗ trợ cho người dân có điều kiện mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Trước hết là nhóm chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư và người thuê mua nhà ở xã hội. Đầu tiên là quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, các dự án phát triển khu công nghiệp phải có quy hoạch về việc phát triển nhà ở dành cho người lao động. Xây dựng cơ chế thí điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp không sản xuất nông nghiệp hoặc bị bỏ hoang và phù hợp cho việc phát triển nhà ở xã hội; đồng thời, miễn tiền sử dụng đất cho việc chuyển đổi này. Tiếp theo là chính sách miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp để hỗ trợ cho chủ đầu tư phát triển dự án hoặc doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê; đồng thời, áp dụng thuế suất thuế GTGT là 0% hoặc 5% để hỗ trợ người mua nhà.

Đối với cá nhân đầu tư nhà ở xã hội cho thuê thì cần được miễn, giảm thuế thu nhập để khuyến khích nguồn lực xã hội hoá. Bên cạnh đó là sự kết hợp với chính sách tiền tệ linh hoạt để tạo nguồn vốn hỗ trợ trực tiếp cho người dân thuê, mua nhà ở xã hội.

Hiện TP.Hồ Chí Minh cũng đang khẩn trương hoàn thành mục tiêu đạt 35.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 1 đến năm 2025. Tuy nhiên, đến hết quý I năm 2024 chỉ mới có hơn 850 căn. Vậy theo ông, liệu thành phố có thể “đi tắt đón đầu”?

Bên cạnh nhóm giải pháp từ Chính phủ thì TP. Hồ Chí Minh có thể ban hành nhóm chính sách riêng biệt để giải quyết những vấn đề đặc thù cho các dự án nhà ở xã hội. Đối với bài toán khó khăn về quỹ đất, thành phố có thể chuyển đổi quỹ đất công đang bỏ hoang hoặc khai thác không hiệu quả sang hình thức cho thuê hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất có thời hạn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; Hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở để phát triển dự án nhà ở xã hội và miễn tiền sử dụng đất, với điều kiện quỹ đất này có vị trí, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích cuộc sống phù hợp. Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê nhà ở xã hội thứ cấp thông qua chính sách miễn giảm thuế và hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp hay cá nhân đầu tư nhà ở thương mại để cho người có nhu cầu về nhà ở xã hội thuê.

TP. Hồ Chí Minh cần thí điểm xây dựng các tiêu chuẩn và các quy định về quản lý nhà ở xã hội, đẩy mạnh chuyển đổi số để giảm chi phí xã hội, đảm bảo tính công khai minh bạch trong việc hỗ trợ và kết nối cung cầu cho các dự án nhà ở xã hội. Trước hết, cần xây dựng các tiêu chuẩn và quy định đặc thù cho nhà ở xã hội để đảm bảo chất lượng cuộc sống và cơ hội tiếp cận các dịch vụ tiện ích cuộc sống cho những người thuê, mua nhà ở xã hội. Đặc biệt là cơ chế giám sát và các chế tài xử lý các vi phạm trên thị trường nhà ở xã hội; ngăn ngừa các hành vi trục lợi chính sách và đầu cơ. Đồng thời, đẩy mạnh chuyển đổi số trong công tác quản lý thị trường và hành chính công đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.

Xin cảm ơn ông!