Khu công nghiệp gần đô thị ngày càng hấp dẫn

Tỷ lệ lấp đầy cao

Hiện, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN) tại Hà Nội, TP. HCM và khu vực phụ cận của hai thành phố lớn nhất cả nước này nhìn chung đều ở mức hơn 80% hoặc trên nữa. Thêm vào đó, giá thuê bất động sản (BĐS) công nghiệp cũng tăng mạnh khiến các doanh nghiệp có nhu cầu thuê gặp không ít lúng túng.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất gắn chặt theo chuỗi với các công ty đối tác khác, có thể tính toán để chuyển ra khu vực cách “tâm điểm” với một khoảng thời gian đi lại phù hợp. Theo cách này, vẫn có thể kết nối với các công ty trong chuỗi sản xuất trong khi hạ tầng giao thông ở vùng phụ cận Hà Nội và TP. HCM là rất tốt, vẫn đảm bảo việc di chuyển, vận tải thuận lợi và nhanh chóng.

Ảnh minh họa

Với các doanh nghiệp còn tương đối “độc lập”, chưa tham gia nhiều vào chuỗi liên kết với các đối tác khác thì hoàn toàn có thể tìm đến các tỉnh thành xa hơn một chút, ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Dịch vụ BĐS công nghiệp của Colliers Việt Nam nhìn nhận. Ví dụ, tại khu vực phía Bắc, Thanh Hóa là một lựa chọn phù hợp. Bởi Thanh Hóa có một vị trí chiến lược quan trọng, như cảng nước sâu Nghi Sơn với năng lực khai thác hơn 100 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, có khả năng tiếp nhận tàu tải trọng 100,000 DWT. Khu kinh tế Nghi Sơn với diện tích 106.000 ha - một trong số 8 khu kinh tế ven biển được vận hành với những cơ chế ưu đãi đặc biệt.

Cùng với đó, sân bay Thọ Xuân đang được quy hoạch để trở thành sân bay quốc tế, trong khi tuyến cao tốc Bắc - Nam đoạn Ninh Bình - Thanh Hóa đang được tiến hành. Cũng không thể không nhắc đến cửa khẩu Na Mèo giúp liên thông với Lào và một số quốc gia Đông Nam Á. Thêm vào đó, Thanh Hóa cũng được thiên nhiên ưu đãi nhiều danh lam thắng cảnh, nổi bật là bãi biển Sầm Sơn đã và đang được đầu tư nhiều resort và khách sạn cao cấp, lại có nguồn nhân lực dồi dào với hơn 2,5 triệu người trong độ tuổi lao động, chiếm đến hơn 60% dân số của tỉnh.

Đáng chú ý nhất là giá thuê trung bình ở phân khúc BĐS công nghiệp tại đây vào khoảng 45USD/m2/kỳ hạn thuê - hết sức hấp dẫn so với các tỉnh và thành phố lân cận, đã giúp Thanh Hóa nhận được nguồn đầu tư FDI đăng ký là 349 triệu USD, đứng thứ 20 trong tổng số 60 tỉnh thành trên cả nước. Tỉnh cũng vừa đón 14 dự án đầu tư mới, đóng góp 240 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó, những kế hoạch phát triển của Foxconn tại Thanh Hóa đã thu hút một loạt nhà sản xuất linh kiện điện tử, chuyên cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà đầu tư lớn.

Không chỉ có hạ tầng mới được đầu tư xây dựng, có sân bay, cảng biển, giao thông kết nối liên vùng tốt có thể đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp quốc tế. Mà quan trọng hơn, do mới phát triển các khu công nghiệp quy mô, Thanh Hóa còn có chính sách ưu đãi rất hấp dẫn dành cho nhà đầu tư, trong khi áp dụng nhiều tiêu chuẩn hiện đại trong xây dựng và quản lý khu công nghiệp.

Hay tại khu vực phía Nam, Long An đang vươn lên như một điểm đến hấp dẫn mới của giới đầu tư BĐS, đặc biệt ở phân khúc BĐS công nghiệp, nhờ việc phát triển cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, mặt bằng giá còn thấp, cộng với vị trí chiến lược kết nối TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long. Long An có mạng lưới sông ngòi dày đặc liên kết từ các hệ thống sông lớn, nguồn nước ngầm dồi dào lên tới 4,5 triệu m3/ngày đêm; có nguồn nguyên liệu tự nhiên đa dạng cho hoạt động khai thác sản xuất, diện tích đất dồi dào, chi phí nhân công rẻ... Long An được cả nước chú ý khi liên tục có nhiều bứt phá và đóng góp cho cả nước, ông Neil Macgregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định.

Năm 2020, dù chịu ảnh hưởng của đại dịch, nhưng Long An vẫn đạt được tốc độ tăng trưởng cao, lên tới 5,91% theo báo cáo của tỉnh. Thu hút thành công đến 1.079 dự án FDI với vốn đăng ký lên tới 6,608 triệu USD, đặc biệt có tới 588 dự án đã được thực hiện với tổng vốn 3,624 triệu USD. Dòng vốn FDI ngày càng tăng được rót vào tỉnh giúp Long An cải thiện đáng kể về mặt kinh tế cũng như đời sống người dân thông qua việc cung cấp hàng ngàn việc làm chất lượng để người dân có thể phát triển ổn định tại địa phương và góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp của toàn tỉnh. Ở tầm cao hơn, việc thu hút nhiều doanh nghiệp và vốn đầu tư cho Long An còn góp phần tích cực vào sự phát triển chung của cả nước khi năm 2020, tỉnh đóng góp vào ngân sách Nhà nước 16,990 tỷ đồng…

Khi giá thuê tiếp tục tăng

Lĩnh vực BĐS công nghiệp ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018, đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các KCN mới trên một số địa bàn trọng yếu. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP. Hồ Chí Minh, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Cùng kỳ, tại phía Bắc tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất.

“Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một chiều hướng từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả” - ông John Campbell nhấn mạnh.

Xét về việc đảm bảo nguồn cung, Vụ Quản lý các khu kinh tế (DEZM-Bộ Kế hoạch-Đầu tư) công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án khu công nghiệp sắp tới với diện tích trên 201.000ha. Các khu công nghiệp này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập. Trong số các địa điểm mới này, 259 khu với tổng diện tích 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43,1% tổng diện tích mới. Cơ sở hạ tầng các KCN cũng sẽ cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động. Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có thể đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Vị trí của các dự án mới rất quan trọng vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1, đại diện Savills Việt Nam bày tỏ.