Bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa tăng trưởng

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đầu tư vào các chuỗi nhà máy, dây chuyền sản xuất công nghiệp tại Việt Nam.

Hàng loạt dự án khu công nghiệp được triển khai trong năm 2024

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến hết quý 1/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp, trong đó có 4 khu chế xuất đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129,9 nghìn ha.

Trong số các khu công nghiệp được thành lập có 296 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha. Một số dự án khu công nghiệp được phê duyệt đầu tư, triển khai thực hiện trong quý như: KCN Việt Hàn mở rộng (tại Bắc Giang) quy mô 147,31ha, KCN Hiệp Thạnh - giai đoạn 1 (tại Bình Phước) quy mô 495,17ha; khu công nghiệp Sông Công II giai đoạn 2 (tại Thái Nguyên); KCN VSIP II Quảng Ngãi giai đoạn 1 (tại Quảng Ngãi) quy mô 497,7ha; KCN Thịnh Phát mở rộng quy mô 112,87ha (tại Long An)...

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Theo Bộ Xây dựng, dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp tuy có giảm nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn FDI đăng ký (chiếm 63,6%) cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều tiềm năng phát triển khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có xu hướng đầu tư vào các chuỗi nhà máy, dây chuyền sản xuất công nghiệp tại Việt Nam.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tỉnh trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%. Đặc biệt là cơ hội mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư khi Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA và RCEP.

"Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đấy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm", TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Ông Nguyễn Đình Cương - Trưởng ban Nghiên cứu Thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mê, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất, thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, tiếp theo là Hải Phòng.

Nhiều doanh nghiệp lớn liên tục đầu tư và mở rộng sản xuất

Theo ông Nguyễn Đình Cương, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai, hứa hẹn sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế Việt Nam.

Theo đó, sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Báo cáo ngành động sản khu công nghiệp của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, thời gian gần đây, nhiều quốc gia châu Á đang được lựa chọn làm điểm dừng chân của nhiều doanh nghiệp nước ngoài. Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầy tiềm năng trong xu hướng dịch chuyển trên khi nhiều doanh nghiệp lớn như Apple, Luxshare, Pegatron, Wistron, Samsung… liên tục đầu tư và mở rộng sản xuất.

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trên thị trường toàn cầu chậm lại do tăng trưởng suy giảm và môi trường lãi suất cao, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn không ngừng tăng trưởng. Lũy kế đến cuối tháng 4/2024, tổng vốn FDI đăng ký và giải ngân lần lượt đạt 9,27 tỷ USD và 6,28 tỷ đồng tăng 4,5% và 7,4% qua từng năm

Báo cáo của VCBS cũng cho thấy, xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI từ thị trường cấp 1 sang thị trường cấp 2 đang diễn ra nhanh hơn tại khu vực phía Bắc so với phía Nam với sự gia tăng các dự án sản xuất linh kiện, máy tính, thiết bị điện tử, công nghệ năng lượng mặt trời, sản xuất ô tô. Các dự án với số vốn đầu tư lớn tại các thị trường trọng điểm cấp 2 miền Bắc như: Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Trong năm 2023, chúng tôi ước tính tổng vốn FDI đầu tư vào thị trường cấp 2 miền Bắc đạt hơn 4,5 tỷ USD, tăng 46,2% qua từng năm.

Ở khu vực phía Nam, VCBS nhận thấy các dự án FDI vẫn tập trung tại các thị trường cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Trong quý I/2024, dòng vốn FDI tại các thị trường cấp 2 miền Bắc vẫn đang thu hút vốn tốt hơn phía Nam nhờ vào các dự án thuộc lĩnh vực linh kiện, điện tử và năng lượng.

VCBS cho biết, Việt Nam có lợi thế cạnh trong việc thu hút FDI. Bởi, môi trường kinh tế vĩ mô ổn định. Ổn định tỷ giá luôn là một trong các mục tiêu hàng đầu trong điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng nhà nước, do đó tỷ giá USD/VND luôn ít biến động hơn so với các đồng tiền khác trong khu vực giúp cho các doanh nghiệp FDI ít chịu thiệt hại hơn.

Tiếp đó, chi phí sản xuất kinh doanh đặc biệt là giá điện phục vụ sản xuất tương đối thấp. Giá điện sản xuất của Việt Nam thấp hơn khoảng 40 - 50% so với các quốc gia khác trong khu vực. Chi phí lao động của Việt Nam vẫn khá cạnh tranh khi thu hút các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực thâm dụng lao động như: dệt may, da giày, lắp ráp điện tử…

Đồng thời, nét tương đồng về văn hóa và vị trí thuận lợi sẽ thúc đẩy nguồn vốn đầu tư FDI lĩnh vực công nghệ cao vào miền Bắc. Với vị trí thuận lợi cho việc vận chuyển nguồn nguyên vật liệu, hàng hóa và cho giá thuê đất thấp hơn khoảng 30 - 40% so với khu vực miền Nam.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp..

Đồng thời, thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.