Lệch pha cung - cầu, thị trường căn hộ Đà Nẵng đối mặt thách thức bền vững

Giá căn hộ Đà Nẵng tăng nóng, lệch pha cung – cầu

Giá tăng mạnh, phân khúc cao cấp “áp đảo”

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, thị trường Đà Nẵng đang chứng kiến đà tăng giá ấn tượng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Chỉ số giá đã tăng khoảng 68% so với quý I/2019, vượt tốc độ tăng trưởng của thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp tại các dự án mới đã chạm ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 14% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức giá được đánh giá là khá cao so với thu nhập bình quân của người dân địa phương, qua đó thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Cùng với đà tăng giá, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng đang bộc lộ sự mất cân đối rõ rệt. Trong khi nhu cầu về các sản phẩm tầm trung vẫn rất lớn, thì nguồn cung mới lại chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Sự “lên ngôi” của các dòng sản phẩm này đang đẩy mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Theo Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group, thị trường bất động sản Đà Nẵng cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh kịch bản “cung vượt cầu” cục bộ. Ông Thắng phân tích, sự dư thừa đang tập trung ở phân khúc cao cấp – nơi phục vụ mục tiêu đầu tư là chính, trong khi phân khúc trung cấp có nhu cầu thực lớn lại chưa được chú trọng tương xứng.

“Việc nguồn cung tăng nhanh trong khi sức mua chưa cải thiện, cộng với sự gia nhập ồ ạt của các chủ đầu tư, đang tạo áp lực cạnh tranh rất lớn. Nếu không có chiến lược điều tiết phù hợp, thị trường có thể rơi vào trạng thái bão hòa cục bộ”, ông Thắng nhận định.

Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ - Giám đốc Công ty Nghiên cứu Thị trường SPE.R cho rằng, thị trường đang xuất hiện nghịch lý rõ rệt, nguồn cung mới liên tục gia tăng nhưng lại chưa phù hợp với cấu trúc cầu thực tế.

Theo ông Vũ, trong khi bảng hàng mở bán bị “lấn át” bởi các dự án cao cấp và hạng sang, thì nhu cầu chủ đạo của thị trường lại tập trung vào phân khúc trung cấp. Sự đứt gãy giữa định vị sản phẩm của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người dân đang khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời.

Cần tái cân bằng cơ cấu, thúc đẩy nhà ở vừa túi tiền

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tấn Bình - Tổng giám đốc Công ty CP Tasmania nhận định, dù dư địa cho phân khúc căn hộ để ở và khai thác cho thuê tại Đà Nẵng còn rất lớn, nhưng rào cản về giá đang khiến thị trường trở nên “kén” người mua.

Với mặt bằng giá hiện nay, các sản phẩm chủ yếu phù hợp với nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn, trong khi người có nhu cầu an cư thực tế lại bị đẩy ra xa do khoảng cách lớn giữa giá bán và thu nhập.

Theo ông Bình, để thị trường phát triển bền vững, thành phố cần quyết liệt hơn trong việc điều tiết cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là ưu tiên các chính sách thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

“Đây là chìa khóa để giải tỏa áp lực nhà ở, giúp người lao động có thu nhập trung bình tiếp cận được nhà ở. Khi người dân có thể an cư, thành phố mới có nền tảng vững chắc để phát triển lâu dài”, ông Bình nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng cho rằng thị trường cần những chính sách định hướng rõ ràng nhằm phát triển đa dạng các loại hình sản phẩm, trong đó ưu tiên các căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực. Đây cũng là yếu tố then chốt để tạo thanh khoản bền vững, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Về phía cơ quan quản lý, ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho biết trong giai đoạn 2025 - 2030, Chính phủ giao Đà Nẵng hoàn thành khoảng 29.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Riêng trong năm 2025, thành phố đã bàn giao 2.907 căn, vượt 8% chỉ tiêu được giao, đạt 108% kế hoạch. Đồng thời, địa phương đang triển khai thủ tục đầu tư cho 38 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 34.400 căn hộ.

Theo ông Tuấn, trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục leo thang, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội không còn là giải pháp tình thế mà đã trở thành yêu cầu cấp bách. Phân khúc này được xem là “phao cứu sinh” cho người thu nhập trung bình và thấp – nhóm chịu tác động mạnh nhất từ đà tăng giá bất động sản. Nếu không có nguồn cung nhà ở xã hội đủ lớn, khoảng cách tiếp cận nhà ở sẽ ngày càng nới rộng, kéo theo nhiều hệ lụy về an sinh đô thị.

Rõ ràng, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang đứng trước ngã rẽ quan trọng. Nếu không sớm tái cân bằng cơ cấu sản phẩm, điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng bám sát nhu cầu thực, nguy cơ mất cân đối và suy giảm sức hấp dẫn là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Ngược lại, nếu tận dụng tốt cơ hội để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, Đà Nẵng không chỉ giải được bài toán an cư, mà còn tạo nền tảng vững chắc cho một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong dài hạn.