Luật chồng chéo gây khó cho đầu tư, kinh doanh bất động sản

Ảnh minh họa

Nhiều điểm nghẽn cản trở thị trường bất động sản

Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nói: Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng, thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu.

Ông Sinh thừa nhận, bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa cao. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

“Nhiều vấn đề mới được đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu và có giải pháp phù hợp hơn như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…”, ông Sinh nói.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội chia sẻ, 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Đơn cử như các quy định vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 đang khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng, cách tính giá đất để đến bù.

Hay việc không minh định ở trong luật về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư bất an, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, nhìn nhận ách tắc lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là do khung pháp lý. Có lẽ chính vì bất động sản phải chịu sự tác động điều tiết của 12 luật khác nhau, trong đó Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư… là “xương sống” của thị trường nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc, thiếu đồng bộ.

Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp bất động sản, “hàng rào barie” lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Hiệp cho hay, hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở, còn đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở).

Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là “nút thắt” lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.

“Có thể nói bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác. Muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh”, ông Hiệp nói.

Gỡ pháp lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, chia sẻ: “Chúng tôi rất vui mừng vì Chính phủ đang quyết liệt xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm 2022 - 2023 và đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho khối doanh nghiệp. Đặc biệt, Chính phủ sẽ dự kiến trình Quốc hội sửa 4 luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và một số điểm trong Luật Xây dựng”.

Ông Châu kiến nghị, xây dựng lại quy trình triển khai thực thi các thủ tục và công khai, minh bạch và cụ thể là các bước chấp nhận chủ đầu tư, thu tiền sử dụng đất...

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, pháp lý không minh bạch, rõ ràng đã dẫn đến nhiều rắc rối trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản đã tăng cao. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư “ngoài vành đai”, cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng.

Vì vậy, ông Nghĩa đề xuất Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong các thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.

Về tín dụng cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt sẽ nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn.

Đề cập đến giải pháp phục hồi sau dịch, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận, cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp.

Liên quan đến vấn đề giải phóng mặt bằng, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng giám đốc Deloitte Việt Nam cho hay, thực tế trong nhiều trường hợp, các khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng không theo kịp giá thị trường, doanh nghiệp cần bỏ ra nhiều khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng để đảm bảo tiến độ dự án, nắm bắt các thời cơ vàng để đưa sản phẩm ra thị trường.

“Chúng tôi khuyến nghị Bộ Tài chính xem xét, sửa đổi Thông tư 78 năm 2014 phù hợp với thực tiễn hơn, cho phép doanh nghiệp có thể ghi nhận các khoản chi phí hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh, có hồ sơ, chứng từ theo quy định vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp”, đại diện Deloitte Việt Nam kiến nghị.