Luật Kinh doanh Bất động sản: Cần cơ chế khai thông và chống thao túng thị trường

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (BĐS) (Điều 9), Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng: cá nhân khi kinh doanh BĐS thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh BĐS; trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 9.

Tuy nhiên, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) thấy rằng, quy định như vậy cũng rất bất cập trong việc xác định thế nào kinh doanh nhỏ. Theo ông, đã là kinh doanh BĐS, bắt buộc phải thành lập HTX và doanh nghiệp. Nếu quy định như tiếp thu giải trình dễ phát sinh tiêu cực, có thể khiến người kinh doanh trốn thuế hoặc núp bóng để làm những chuyện phi pháp.

Cần hoàn thiện hành lang pháp lý để thị trường BĐS phát triển lành mạnh

Liên quan đến quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (Vĩnh Phúc) cho rằng, đây là quy định mới, tiến bộ nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, quy định này chưa xác định tỷ lệ tối thiểu và tối đa về dư nợ trên số vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư và thời điểm xác định dư nợ theo niên độ kế toán hay tại thời điểm lập dự án đầu tư. Do vậy, cần quy định rõ trong luật và không nên giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23), trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án. Thứ nhất: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thứ hai: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, nên chọn phương án 2 vì trong bối cảnh hiện nay, chủ đầu tư không thể có đủ hoàn toàn 100% vốn để đầu tư mà phải đi vay để hình thành dự án đó. Tiền đặt cọc chỉ 10% không lớn với khách hàng khi mua nhà nhưng với chủ đầu tư, đây lại là nguồn vốn đầu tư cho chính dự án này. Khi khách hàng đặt tiền cọc trước có thể sẽ giảm được giá bán nhà.

Đại biểu Trần Hồng Nguyên (Bình Thuận) lại nhất trí với phương án 1. Ông lý giải rằng, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng dự án vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra.

Về việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án BĐS để thu hồi nợ. Đại biểu cho biết, hiện nay việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án BĐS để thu hồi nợ đang được thực hiện theo quy định tại Điều 10 của Nghị quyết số 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định theo quy định của pháp luật về kinh BĐS sản. Đồng thời, Nghị định số 02 ngày 6/1/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh BĐS sản đã cho phép TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Công ty Quản lý tài sản của các TCTD thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật mà không phải áp dụng các điều kiện của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS như phải thành lập doanh nghiệp có điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đăng tải công bố thông tin.

Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật trình Quốc hội lần này đã loại trừ và không áp dụng nội dung này trong phạm vi điều chỉnh tại Điểm d, khoản 2 Điều 1. Trong khi đó, Nghị quyết số 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD chỉ có hiệu lực đến 31/12/2023. Vì vậy, việc loại trừ phạm vi điều chỉnh đối với nội dung này mà chưa được quy định tại văn bản nào khác sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý. “Tôi cho rằng việc phải có quy định để xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS để thu hồi nợ của các TCTD trong luật này là cần thiết. Vì vậy, đề nghị Chính phủ nghiên cứu và có giải pháp xử lý nội dung này cho phù hợp”, đại biểu Trần Hồng Nguyên phát biểu.

Tại phiên thảo luận, nhiều đại biểu cũng đề nghị Ban soạn thảo rà soát sửa đổi, bổ sung hành vi bị cấm trong Luật nhất là huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện. Đại biểu Trình Lam Sinh (An Giang) thì đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường BĐS.