M&A bất động sản chịu áp lực rủi ro cao

Những vướng mắc pháp lý

Tuy nhiên, những tháng đầu năm nay, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản diễn ra chậm chạp bởi nhiều nguyên nhân. Trong đó, liên quan đến thủ tục pháp lý đầu tư là những nguyên nhân quan trọng nhất.

“Để giải quyết những vướng mắc này, các bên phải mất rất nhiều thời gian, chi phí. Có những dự án thậm chí kéo dài vài ba năm để bổ sung hồ sơ M&A nhưng không thể biết trước được kết quả sẽ đi đến đâu, do phải chờ quyết định, ý kiến từ các cơ quan, bộ ngành liên quan”, bà Quỳnh nói.

Trong khi luật sư Nguyễn Trúc Hiền của Công ty Luật Quốc tế Việt Nam (VILAF) cho rằng, đa số các vướng mắc trong M&A bất động sản hiện nay rơi vào tình trạng chậm hoàn tất thủ tục đầu tư. Đối với các dự án có liên quan đến nguồn gốc đất đai thuộc sở hữu nhà nước hay nằm trong khu vực giáp ranh với đất quốc phòng an ninh thì việc xin ý kiến các bộ, ngành là vô cùng phức tạp và kéo dài. Đối với các dự án đã hoàn thành được các thủ tục cơ bản thì cũng phải chịu những rủi ro khác, như văn bản, chứng nhận của cơ quan nhà nước hết thời hạn hiệu lực, có thể bị rà soát, sửa đổi, hủy bỏ.

Riêng đối với các nhà đầu tư nước ngoài tham gia M&A bất động sản hiện nay, luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh cho rằng, để đáp ứng được các yêu cầu về thủ tục đầu tư thường phải đi đường vòng, thông qua 3-4 tầng trung gian khiến việc kiểm soát dòng tiền đầu tư vô cùng phức tạp.

Nhiều dự án nhà ở “hồi sinh” sau các thương vụ mua bán sáp nhập

Tiếp tục tạo điều kiện hút vốn ngoại

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) bước sang quý III, thị trường M&A lĩnh vực bất động bắt đầu sôi động trở lại. Hàng loạt các nhà đầu tư nước ngoài từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan... hiện đã bắt đầu thực hiện các thương vụ M&A lớn đối với các dự án nhà ở và bất động sản công nghiệp.

“Trong thời gian tới, các thương vụ hoàn tất bước thăm dò vừa qua sẽ tiếp tục chuyển sang đàm phán, thương lượng và có thể thị trường sẽ chứng kiến được một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV/2023”, ông Đính dự báo.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, để tạo thuận lợi cho hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản trong thời điểm hiện nay, cần tập trung, rà soát tái cấu trúc các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, cũng cần tính đến việc cơ cấu lại các dự án bất động sản có thể ảnh hưởng đến lợi ích của các bên, đặc biệt là những nhà đầu tư, người mua nhà trong tương lai.

“Những chế định, quy định rõ ràng và bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên thứ ba là rất quan trọng. Việc này phải minh bạch thì mới lấy được niềm tin của nhà đầu tư”, ông Hiếu nhìn nhận.

Ở góc độ các nhà đầu tư, luật sư Nguyễn Phương Ngân - Công ty Luật Quốc tế Việt Nam cho rằng, để hạn chế những rủi ro gặp phải trong quá trình M&A các dự án bất động sản, trước khi thực hiện thương vụ, các nhà đầu tư nên tập trung đánh giá và phân loại cấp độ rủi ro. Trong đó, đặc biệt lưu ý các vấn đề về nguồn gốc đất, quy trình giao đất, phê duyệt chấp thuận dự án để tính toán đo lường mức độ thành công của giao dịch cũng như xây dựng cấu trúc giao dịch M&A phù hợp. Đối với các thương vụ đang nghiên cứu, đàm phán thì cần xây dựng phương thức thanh toán giá trị giao dịch phù hợp với cấp độ rủi ro; đưa vào hợp đồng các điều kiện, cơ chế linh hoạt để giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.