Mặt bằng bán lẻ chất lượng tốt "hút" khách thuê

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ và dịch vụ năm 2022 tại Hà Nội đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng, tăng 19,8% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 4.475,9 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4% so với cùng kỳ. Năm 2022 được kỳ vọng là năm bản lề, là thời điểm thị trường bán lẻ ghi nhận dấu hiệu phục hồi sau những tác động của dịch Covid-19.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy trong quý IV/2022, diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê mới đạt 63.200m2, tăng 364% theo năm. Trong đó, khối đế bán lẻ chiếm 62%, trung tâm mua sắm chiếm 29% và trung tâm bách hóa là 9%.

Theo bà Hoàng Diệu Trang - Quản lý cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, đối với các kế hoạch mở rộng đã bị tạm dừng do ảnh hưởng dịch Covid-19 vào năm 2020-2021 thì 2022 chính là năm mà các thương hiệu bắt đầu tìm kiếm lại mặt bằng bán lẻ. Dẫu vậy, cũng có thể thấy là các hoạt động này chưa thực sự sôi động.

Thực tế, các doanh nghiệp bán lẻ xem 2022 là một bước thử cho thị trường hơn là một năm trực tiếp đầu tư. Họ muốn quan sát cách thị trường hoạt động lại sau dịch bệnh và sự thay đổi về thói quen mua sắm sẽ định hình lại thị trường ra sao để có thể chuẩn bị một kế hoạch lớn hơn cho tương lai.

Có thể nói, xuyên suốt năm 2022 dù thị trường vẫn chứng kiến sự mở rộng của các nhãn hàng lớn, các chuỗi bán lẻ lớn, nhưng các doanh nghiệp bán lẻ tư nhân lại có tốc độ mở rộng chậm hơn, dè dặt hơn trong vấn đề lựa chọn mặt bằng thuê phù hợp.

Báo cáo của Savills cho thấy, vào quý IV/2022, tổng nguồn cung bất động sản bán lẻ tăng trưởng trung bình đạt 4%/năm trong 5 năm vừa qua. Tuy nhiên, do không có nguồn cung mới, nguồn cung đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm.

Đối với nhiều thương hiệu bán lẻ, mặt bằng các trung tâm thương mại với vị trí, chất lượng xây dựng tốt vẫn là điểm đến được kỳ vọng. Đặc biệt, các nhãn hàng quốc tế luôn có tiêu chí nhất định để lựa chọn mặt bằng và không phải trung tâm thương mại nào cũng có sức hút đối với thương hiệu quốc tế.

Nhận định về các tiêu chí lựa chọn địa điểm của các thương hiệu bán lẻ, bà Hoàng Diệu Trang cho biết, trung tâm thương mại thu hút nhu cầu lớn phải hội tụ đủ các yếu tố về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín, có danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng chuẩn chỉnh đi kèm với thiết kế và mô hình hấp dẫn. Nhu cầu đối với mặt bằng tại các dự án này luôn ở mức cao, thậm chí các nhãn hàng phải nằm trong danh sách đợi để có thể có mặt bằng cho thuê tại những trung tâm thương mại như vậy.

Trong thời gian tới, các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Dù nguồn cung cao cấp tương lai bao gồm Four Seasons, The Grand Hà Nội và khách sạn Fairmoint nhưng hiện mặt bằng bán lẻ hạng sang tại Hà Nội không đủ để đáp ứng nhu cầu.

Trước xu hướng này, các chủ nhà hiện đang cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza, Bamboo Airways Tower cũng được cải tạo để đưa ra mặt bằng mới, phần nào đáp ứng được sự khan hiếm mặt bằng tốt tại thị trường.

Về giá thuê mặt bằng sẽ phụ thuộc vào ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh cũng như vị trí. Hiện nay các mặt bằng bán lẻ có giá thuê cao là tại các trung tâm thương mại cao cấp hay các chân khối đế của tòa nhà Hạng A.

Đối với giá thuê tại trung tâm thương mại, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết: “Giá thuê đang có dấu hiệu hồi phục tích cực đối với các tầng bán lẻ ở trên, dự kiến tăng trường 3% (tầng 3 - tầng 5), trong khi giá thuê tầng trệt tiếp tục tăng cao, dự kiến 10% đối với mặt bằng tầng 1 trong năm 2023”.

Cụ thể, trong quý IV/2022, giá thuê gộp tầng trệt đạt 1.013.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại các khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm.

Nguồn cung tương lai được kỳ vọng sẽ phần nào đáp ứng sự khan hiếm về mặt bằng bán lẻ chất lượng của thủ đô. Về triển vọng, năm 2023 thị trường bán lẻ tại Hà Nội sẽ chào đón khoảng 212.400m2 nguồn cung từ 15 dự án, bao gồm Lotte Mall, The Linc tại Park City và Lancaster Luminaire. Khu vực nội thành sẽ có 9 dự án và mỗi khu vực Trung tâm, phía Tây và khu vực khác sẽ có 2 dự án. Trung tâm mua sắm chiếm 70% và khối đế bán lẻ đóng góp 30%.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ quốc tế. Sức hút không chỉ từ nhu cầu mua sắm nội địa mà còn từ việc các hoạt động du lịch sôi nổi trở lại với số lượng du khách quốc tế gia tăng, tác động đến hoạt động bán lẻ, tiêu dùng của thị trường.

Bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, các nhãn hàng chuyên về thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao của Châu Á (Singapore, Hongkong, Hàn Quốc, Nhật Bản, Indonesia) coi Việt Nam là thị trường trọng yếu trong việc mở rộng quy mô cửa hàng trong các năm tới với niềm tin về nhu cầu mua sắm tiêu dùng cho khách nội địa gia tăng và kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng ấn tượng trong khu vực. Điều này sẽ gia tăng sự hiện diện của bán lẻ trong năm 2023.