Miền Bắc bứt phá nguồn cung bất động sản công nghiệp

Miền Bắc đang hình thành một vành đai công nghiệp – logistics liền mạch

Bức tranh mới sau khi mở rộng vùng kinh tế

Sau khi định nghĩa lại Vùng kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực này ghi nhận bước nhảy vọt về quy mô và cấu trúc. Tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đã đạt 23.563 ha, tăng 37% so với trước khi sáp nhập.

Đáng chú ý, trong quý III/2025, thị trường tiếp tục đón nhận hơn 700 ha đất công nghiệp mới từ ba khu công nghiệp (KCN) khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình. Những dự án này không chỉ mở rộng không gian đầu tư, mà còn góp phần định hình lại bản đồ phân bổ công nghiệp khu vực miền Bắc.

Tuy nhiên, cùng với nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình của toàn vùng giảm nhẹ xuống 67%, so với quý II/2025. Diễn biến này đã được dự báo trước và không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do lượng cung mới từ các tỉnh như Bắc Giang, Phú Thọ - nơi thị trường còn non trẻ cần thêm thời gian để hấp thụ.

Ngược lại, theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, những đầu tàu công nghiệp như Hà Nội và Bắc Ninh vẫn duy trì sức nóng rõ rệt: Hà Nội gần như đã kín quỹ đất cho thuê, trong khi Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 75%. Nhu cầu thuê tập trung mạnh vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như công nghệ, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cho thấy dòng vốn đầu tư đang hướng về các ngành công nghiệp tiên tiến.

Về giá thuê, mặt bằng giá trung bình tại khu công nghiệp miền Bắc trong quý III/2025 đạt 133 USD/m2/thời hạn thuê, giảm nhẹ 2% so với quý trước do tác động từ việc sáp nhập các địa phương có giá thuê thấp. Dù vậy, so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê vẫn tăng 4%, phản ánh xu hướng tăng trưởng bền vững của khu vực trọng điểm này.

Theo bà Trang Bùi, trong trung và dài hạn, thị trường được dự báo tiếp tục mở rộng mạnh với khoảng 6.500 ha đất công nghiệp mới dự kiến gia nhập từ nay đến năm 2028. Ninh Bình đang nổi lên như một vùng kinh tế đầy tiềm năng với hai khu công nghiệp lớn sắp triển khai: Đồng Văn V và Đồng Văn VI của Western Pacific, cung cấp gần 500 ha đất cho thuê.

Việc mở rộng ranh giới vùng kinh tế không chỉ giúp tạo vành đai công nghiệp liên kết mà còn giúp đồng bộ hóa thủ tục hành chính, phân bổ nguồn lực hợp lý và gia tăng lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư. Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như mở rộng sân bay Gia Bình lên cấp quốc tế và nâng cấp cao tốc Bắc - Nam sẽ đóng vai trò “xương sống” logistics, giúp kết nối liền mạch các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc.

Nhà xưởng xây sẵn - phân khúc dẫn dắt làn sóng đầu tư mới

Song hành với sự bứt phá của đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục chứng minh sức hấp dẫn vượt trội. Đến quý III/2025, tổng nguồn cung tích lũy của RBF tại miền Bắc đạt 5,1 triệu m2, tăng khoảng 14% so với trước khi sáp nhập tỉnh. Trong đó, quý III ghi nhận gần 100.000 m2 sàn mới, chủ yếu từ hai dự án tiêu biểu: KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 - Giai đoạn 1 (43.000 m2) và một dự án tại Hưng Yên.

Bà Trang Bùi cho biết, sức cầu tại phân khúc này đang tăng mạnh, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy đạt 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước, một con số ấn tượng nếu xét đến việc nguồn cung vẫn đang mở rộng. Các vị trí có lợi thế giao thông tiếp tục được hấp thụ nhanh chóng, trong đó Hà Nội gần như kín chỗ, Hưng Yên đạt 93%, Hải Phòng 87% và Bắc Ninh 86%.

Các ngành linh kiện điện tử, bo mạch cùng nhóm sản xuất truyền thống là khách hàng chủ lực của RBF, do ưu điểm rút ngắn thời gian triển khai và giảm chi phí đầu tư ban đầu.

Giá thuê RBF trong quý III/2025 vẫn duy trì ở mức 5 USD/m2/tháng, ổn định so với quý II nhưng tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy thị trường đang hấp thụ tốt nguồn cung mới, đồng thời duy trì xu hướng tăng giá ổn định dựa trên nền tảng nhu cầu thực.

Dự báo trong ba năm tới, miền Bắc sẽ có thêm khoảng 900.000 m2 RBF mới nhằm đáp ứng làn sóng đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt từ các doanh nghiệp công nghệ cao. Xu hướng chuyển dịch từ nhà kho sang nhà xưởng xây sẵn phản ánh sự linh hoạt của các nhà phát triển, hướng đến hoạt động sản xuất có giá trị cao hơn thay vì chỉ lưu trữ hàng hóa.

Động lực này được thúc đẩy bởi việc hoàn thiện hạ tầng giao thông và logistics, đặc biệt là các tuyến cao tốc mới và cảng hàng không Gia Bình sắp hình thành. Cùng với việc sáp nhập các tỉnh, miền Bắc đang từng bước tạo nên vành đai công nghiệp - logistics liền mạch, giúp RBF phát triển bền vững hơn.

Nhờ cơ chế hành chính đồng bộ và chính sách ưu đãi đầu tư được mở rộng, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghệ cao có điều kiện thuận lợi hơn để nhanh chóng triển khai dây chuyền, thiết lập chuỗi cung ứng khu vực.

Kho xây sẵn - trụ cột mới của chuỗi logistics miền Bắc

Phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Sau khi sáp nhập tỉnh, tổng nguồn cung đạt 3,4 triệu m2, tăng 7,6% so với trước đó. Trong quý III/2025, thị trường đón nhận thêm 18.000 m2 sàn mới từ một dự án tại Hưng Yên.

Tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, tăng mạnh 7 điểm phần trăm so với quý II. Sự bứt phá này đến từ nhu cầu tích trữ hàng hóa dịp cuối năm và sự ổn định của các ngành sản xuất linh kiện, vật liệu xây dựng. Nhiều địa phương có dự án quy mô nhỏ như Hà Nội, Ninh Bình, Quảng Ninh đã gần như kín chỗ (97-100%).

Giá thuê RBW duy trì ở mức 4,9 USD/m2/tháng, không đổi so với nửa đầu năm nhưng vẫn tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Trong giai đoạn 2025-2028, nguồn cung RBW miền Bắc dự kiến tăng thêm 800.000 m2, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh (49%) và Hải Phòng (31%). Đây được xem là hai “cửa ngõ logistics” chiến lược, đóng vai trò trung tâm trong chuỗi giao thương quốc tế phục vụ sản xuất và xuất nhập khẩu.

Bà Trang Bùi cho biết, việc sáp nhập các tỉnh và mở rộng quy mô hành chính không chỉ giúp tối ưu hóa mạng lưới phân phối, mà còn giảm chi phí vận hành, logistics, đồng thời rút ngắn quy trình đầu tư nhờ thủ tục hành chính được thống nhất. Khi các dự án hạ tầng như cao tốc Bắc – Nam và các tuyến vành đai liên kết vùng hoàn thành, RBW sẽ trở thành “mắt xích” then chốt thúc đẩy hệ sinh thái thương mại điện tử và chuỗi cung ứng công nghiệp khu vực.

Bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào giai đoạn tăng tốc và tái định hình mạnh mẽ. Nguồn cung mở rộng, cơ sở hạ tầng đồng bộ và nhu cầu đầu tư công nghệ cao đang tạo nên động lực kép giúp khu vực này tiếp tục là điểm sáng thu hút vốn FDI trong những năm tới – đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam ngày càng trở thành trung tâm sản xuất mới của châu Á.